Hipoteca com lacuna nos pagamentos
Eu tenho uma hipoteca para $130K. "6% per annum", 20 years, 240 monthly payments of $931. O credor hipotecário pagou os 45 pagamentos mensais iniciais e não pagou durante 264 meses.
Eu gostaria de saber o valor atual da hipoteca se ela fosse quitada hoje.
Eu acho que deveria ser o saldo listado na tabela de amortização para o pagamento mais recente, que é $115,841, plus 6% interest since that payment, or $115.841 * (1,06 ^ (264/12)), que é $ 417.437.
O credor hipotecário afirma que é (240-45) * $ 931 = $ 181.545. Ela diz que não há provisão na hipoteca para alterar o número ou o valor dos pagamentos.
Edit: Eu tenho uma cópia da hipoteca. É uma hipoteca de aparência padrão, aparentemente fornecida pela agência de títulos. O único recurso que lista para pagamentos perdidos é a execução hipotecária.
Respostas
Seu cálculo, que continua a acumular juros sobre o valor principal remanescente no momento do último pagamento efetuado, é intuitivamente correto. Se este fosse um contrato de hipoteca padrão com um banco, certamente funcionaria dessa forma (isto é, se eles permitissem que você tivesse um hiato de pagamento de 20 anos).
O problema é que você está lidando com uma questão legal, e o que realmente se aplica neste caso dependerá do acordo legal que você fez com o credor hipotecário. O seu contrato realmente considera essa possibilidade? Além disso, o seu contrato seria considerado juridicamente vinculativo?
Você está lidando com uma discrepância de US $ 230 mil entre o que você acredita ser correto e o que o credor hipotecário acredita ser correto. Tempo para aconselhamento jurídico pago, não uma postagem gratuita no fórum.
Ela certamente está errada (você não consegue simplesmente deixar de pagar por 20 anos e continuar de onde parou) e você pode estar certo dependendo do que a hipoteca diz sobre "juros acumulados não pagos" - se eles aumentarem (ou seja, quaisquer os juros são incluídos no cálculo dos juros do mês seguinte), então sua fórmula estaria certa.
Se não for incluído no cálculo de juros e apenas acumular como juros simples (por exemplo, minha hipoteca diz que serão cobrados juros sobre o "saldo principal não pago", o que provavelmente seria interpretado como NÃO incluindo juros não pagos), então você É necessário dividir o "saldo" restante em duas partes: o principal real devido e os juros acumulados.
Os juros acumulados seriam a taxa de juros vezes o saldo principal após o último pagamento vezes o número de períodos, ou $115,841 * (.06/12) * 264 = 152,910. Portanto, o valor total "devido" seria de $ 268.751, mas apenas os 115.841 continuariam a acumular juros.
Dito isso, esta hipoteca está inadimplente, e se a hipoteca não especifica o que fazer em caso de inadimplência, então se resume a qualquer coisa que vocês dois concordem. Você mantém uma garantia sobre a casa, mas ela mantém o talão de cheques, então você precisa fechar um acordo ou ir ao tribunal, apresentar seus argumentos e deixar um juiz decidir o que seria "justo".
O modo como a inadimplência é tratada depende muito de qual acordo e da documentação desse acordo existe. Mas pode ser discutível: se nenhum pagamento, e nenhuma tentativa de cobrança, for feito em 264 meses, qualquer ação pode ser impedida por prescrição. Tenho escrúpulos morais em dizer isso, mas sua primeira prioridade provavelmente deve ser reiniciar o relógio SOL, fazendo com que eles façam coisas como reconhecer a dívida, prometer pagar a dívida, fazer os pagamentos iniciais, etc.
Matematicamente, o saldo devedor correto do empréstimo, com base no pressuposto de uma taxa de juros nominal anual de i ^ (12) = 0,06 conversível mensalmente, com composição continuada sobre o saldo não pago, é $432216.91. This is consistent with your stated value in the amortization table, which should be exactly $115840,77 em 45 meses, e é porque a taxa de juros mensal efetiva é i ^ (12) / 12 = 0,005. O nível de pagamento por mês é$931.36, as given by $130000 x 0,005 / (1 - (1,005) ^ - 240).
Em vez da fórmula que você usou, simplesmente escrevemos $ 115840,77 x (1 + 0,005) ^ 264 para obter o valor acumulado do saldo pendente, porque a programação de composição é mensal.
Se um banco ou outro credor hipotecário tivesse permitido um período tão longo de não pagamento (mais do que o prazo original do empréstimo!), O que é um absurdo, já que eles teriam executado a hipoteca da casa há muito tempo, sem dúvida teriam acrescentado penalidades adicionais pelo não pagamento . Eles não teriam permitido que o saldo devedor permanecesse no valor nominal por 22 anos . Isso constituiria efetivamente um empréstimo sem juros e sem penalidades e resultaria em uma tremenda perda do valor do dinheiro no tempo. Como tal, não há justificativa concebível para o mutuário alegar que o saldo pendente permanece em $ 115841. Mesmo simplesmente ajustando a inflação dos últimos 22 anos, sem juros aplicados, esse valor seria aproximadamente equivalente a $ 18.4298 hoje.
Eu começaria imediatamente o processo de execução hipotecária da propriedade e revendê-la-ia porque o valor dessa propriedade por si só provavelmente excede o que o mutuário vai pagar, mesmo sob sua proposta. Se ela deseja sujeitá-lo aos termos da hipoteca, e a execução hipotecária é seu único recurso, então ela é mais do que bem-vinda para experimentar as consequências de estar inadimplente por 22 anos.