प्रतिस्पर्धी बाजार विश्लेषण जब प्रति एकड़ की कीमत और इमारत के प्रति वर्ग फुट की कीमत के लिए अतिरिक्त है?
मैं ग्रामीण सैन फ्रांसिस्को खाड़ी क्षेत्र में एक घर खरीदना चाह रहा हूं और मैं अपने दम पर प्रतिस्पर्धी बाजार विश्लेषण करने की कोशिश कर रहा हूं।
दुर्भाग्य से, जिस क्षेत्र में मुझे एक घर मिला है जो मुझे रुचिकर लगता है, मैं हाल ही में बेचे गए कई अन्य समान गुणों को खोजने में असमर्थ हूं। इसलिए मैं यह बताने की कोशिश कर रहा हूं कि हाल ही में बेची गई संपत्तियों से अलग-अलग जमीन के आकार और अलग-अलग इमारत के आकार से संपत्ति का भुगतान करके "उचित मूल्य" क्या होगा।
मूल रूप से, मैंने समीकरण प्रणाली बनाई है जहां प्रत्येक हाल ही में बेची गई संपत्ति के लिए मैंने सिस्टम में एक समीकरण जोड़ा है:
4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3
और फिर मैं x के लिए अनुमानित मूल्य प्राप्त करने का प्रयास कर रहा हूं जो प्रति वर्ग फुट इमारत के मूल्य का निहित है। और y जिसका प्रति एकड़ जमीन पर मूल्य निहित है। ये गुण एक-दूसरे के समान दिखते हैं और मैंने उन लोगों को फेंक दिया है जिन्हें हाल ही में फिर से तैयार किया गया है या उन्हें बड़े काम की आवश्यकता होगी।
हालाँकि, मैं अपने दृष्टिकोण के साथ दो समस्याओं को देखता हूं
- इसके दो अज्ञात चर हैं। मेरा मानना है कि मैं पहली प्रतिस्थापन चर समीकरण प्रणाली को हल करने शुरू कर देना चाहिए एक्स जो इमारत की प्रति वर्ग फुट के मूल्य है। तो मेरा पहला सवाल - क्या कोई डेटाबेस है जहाँ मुझे इस बात की जानकारी मिल सकती है कि 1990 में बनाया गया एक वर्ग फुट का भवन और 2000 में अंतिम बार दोबारा बनाया गया कितना खर्च होगा? या शायद मैं नई निर्माण लागत का उपयोग कर सकता हूं और जब मैं फिर से तैयार करने की उम्मीद करूं तो प्रोडेट की पुनर्विकसित लागत को घटा सकता हूं? आधिकारिक स्रोत से प्रति वर्ग फुट डेटा डेटा के लिए इस इस्तेमाल की गई इमारत की कीमत प्राप्त करना मुश्किल है।
- एक एकड़ जमीन के लिए निहित मूल्य स्पष्ट रूप से इस आधार पर बदलता है कि मैं कितने एकड़ जमीन खरीदने के लिए तैयार हूं। मुझे प्रति एकड़ जमीन के उचित मूल्य को समायोजित करने के लिए किस फ़ंक्शन का उपयोग करना चाहिए, इस आधार पर कि मैं कितने एकड़ जमीन खरीदने को तैयार हूं? ऐसा लगता है कि प्रत्येक सीमांत एकड़ हाल ही में बेची गई संपत्तियों के आधार पर काफी सस्ता हो गया है।
FYI करें, मैं जिस संपत्ति को छह महीने पहले देख रहा हूं, वह $ 3.6M के लिए सूचीबद्ध थी। फिर लिस्टिंग मूल्य नीचे चला गया$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $2.8M लिस्टिंग मूल्य, लेकिन इस छूट के साथ भी यह अभी भी थोड़ा अधिक है। इसलिए मैं अपने दम पर सीएमए करने की कोशिश कर रहा हूं।
जवाब
यदि हम मानते हैं कि आपके समीकरण वास्तविकता के लिए मेल हैं (मूल्य के प्राथमिक चालक घर के आकार और लॉट के आकार के हैं और यह कीमत घर के आकार और बहुत आकार दोनों का एक रैखिक कार्य है), तो आप ' ve को 3 समीकरण और 2 चर मिले, इसलिए लगभग समाधान के साथ आने के लिए बहुत सारी तकनीकें हैं। सबसे सरल और सबसे आम एक रैखिक कम से कम वर्ग सन्निकटन होगा। यह अनुमानित मूल्य और देखे गए मूल्य के बीच अंतर के वर्ग के योग को कम करता है। आप इसे हाथ से या एक्सेल में कर सकते हैं या आप विभिन्न ऑनलाइन कैलकुलेटर का उपयोग कर सकते हैं ।
जब मैंने आपके समीकरणों को वुल्फराम अल्फा में डाल दिया, तो यह लगभग समाधान के साथ वापस आ गया
x = $460.38 y = $44,430
बेशक, आपके समीकरण वास्तविकता के केवल मोटे गाइड हैं। यदि एक मूल 1950 के निर्माण और एक बस फिर से तैयार किया गया था, तो अंतरिक्ष का एक वर्ग फुट दूसरे के बराबर नहीं है। एक एकड़ भूमि किसी भी कारण से किसी अन्य के लिए काफी बराबर नहीं है - 20 एकड़ के सीमांत मूल्य 1 एकड़ के सीमांत मूल्य के रूप में उच्च नहीं है, बहुत सारे परिपक्व पेड़ों के साथ भूमि की तुलना में अधिक मूल्यवान है कुछ ही रोपों के साथ एक ही भूमि, कुछ भूमि का व्यावसायिक मूल्य है, कुछ भूमि का प्राकृतिक मूल्य है, आदि। उन चीजों की मात्रा निर्धारित करने के लिए बहुत कठिन हैं, हालांकि, इसलिए यह कहना बहुत मुश्किल है कि आपकी उपयोगिता कार्य करती है। अतिरिक्त एकड़ के घटते मूल्य के हिसाब से या कुछ अन्य गैर-रेखीय कार्य होना चाहिए या नहीं, इसकी उपयोगिता यू कहने के लिए है, y ^ 0.75 है। आप स्पष्ट रूप से अपनी व्यक्तिगत प्राथमिकताओं के आधार पर विभिन्न कारकों के साथ खेल सकते हैं और देख सकते हैं कि आपके साथ आने वाले समीकरणों को कैसे प्रभावित करता है।
आपका मॉडल बहुत सरल है।
आप विचार नहीं कर रहे हैं:
- स्थान। कुछ मील के स्थान पर अंतर घर की कीमतों में महत्वपूर्ण अंतर हो सकता है। यह स्कूलों, सामुदायिक सुविधाओं, आने-जाने में फर्क कर सकता है। वांछनीय नाम के साथ स्थान में होने से अधिक खर्च हो सकता है। भूमि के मूल्य को भी देखें।
- सामग्री की गुणवत्ता। प्रति वर्ग फुट की कीमत तब तक व्यर्थ है जब तक आप यह नहीं जानते कि सामान उन लागतों को क्या बना रहा है।
- मंजिल की योजना। लोग घर में कुछ चीजों के आकार, आकार, स्थान के बारे में परवाह करते हैं। कुछ एक बड़ी रसोई चाहते हैं, कुछ एक विशाल रसोई चाहते हैं, दूसरों को केवल ऑर्डरआउट लेना है।
अन्य वस्तुओं पर आप बहुत अधिक जोर दे रहे हैं:
- निर्माण का दिनांक / वर्ष। मुझे यकीन नहीं है कि रीमॉडेल के वर्ष में क्या फर्क पड़ता है। मैंने खराब रीमॉडल देखे हैं, मैंने बड़े रीमॉडल देखे हैं। आपको पिछले साल के रीमॉडल को टटोलना पड़ सकता है, और 10 साल पहले बनाया गया केवल एक ही ट्वीस्ट करना होगा।
- घर का आकार। लोग तय करते हैं कि घर की चीजें उनके लिए मायने रखती हैं या नहीं। कुछ मामलों में एक अतिरिक्त 500 वर्ग फीट लेकिन एक कम बेडरूम उनके लिए घर का काम नहीं करता है।
ऐसे लोग हैं जो मदद कर सकते हैं। ऐसे लोगों का एक पूरा समूह है जो आपको उस घर की कीमत का मूल्यांकन करने में मदद कर सकते हैं जिसे आप खरीदना चाहते हैं। वे रियल एस्टेट एजेंट हैं। कुछ केवल खरीदारों के लिए काम करते हैं। उनके पास डेटा तक पहुंच है। वे आपको उन घरों के अंदर प्राप्त करने की क्षमता रखते हैं जो वर्तमान में बाजार पर हैं। तो आप फर्श की योजना और सामग्री, और लेआउट देख सकते हैं।