कैसे एक बंधक ऋणदाता कोई मासिक भुगतान के साथ एक मौजूदा निजी बंधक का मूल्यांकन करेगा?
मेरे पास अमेरिका में मेरे घर के लिए एक निजी बंधक है। (विक्रेता-वित्तपोषित नहीं। मेरे माता-पिता ऋणदाता हैं।) ऋणदाता मुझे हर महीने ब्याज राशि देता है और केवल ब्याज का भुगतान ऋण पर किया जाता है। इसलिए, प्रिंसिपल नहीं बदल रहा है और मैं प्रभावी रूप से प्रति माह $ 0 का भुगतान करता हूं।
अगर मैं अपना घर बेच देता हूं और अधिक महंगा घर खरीद लेता हूं, तो क्या मैं नए घर की लागत में अंतर के लिए एक पारंपरिक बंधक प्राप्त कर सकता हूं?
मान्यताओं:
- निजी बंधक ऋण राशि $ 400k है
- मुझे वर्तमान घर की बिक्री के लिए $ 400k प्राप्त होगा
- निजी बंधक की शर्तें नए घर के लिए समान रहेंगी
- निजी बंधक शर्तों पारंपरिक बंधक के जीवन पर कोई मासिक भुगतान सुनिश्चित करेगा
- नए घर की लागत $ 600k है
- मैं $ 200k बंधक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकता था (यदि आवश्यक हो तो 20% नीचे)
- पारंपरिक ऋणदाता में प्राथमिक ग्रहणाधिकार होगा
पारंपरिक ऋणदाता के दृष्टिकोण से यह कम जोखिम लगता है। आय अनुपात में मेरा ऋण बहुत कम होगा क्योंकि मैं निजी बंधक पर कोई मासिक भुगतान नहीं करता हूं। यह मानते हुए कि पारंपरिक ऋणदाता के पास प्राथमिक ग्रहणाधिकार हो सकता है और वे निजी बंधक अनुबंध द्वारा सत्यापित कर सकते हैं कि कोई मासिक भुगतान जारी नहीं रहेगा, मुझे लगता है कि उन्हें $ 400k को अनिवार्य रूप से डाउन पेमेंट के रूप में देखना चाहिए, लेकिन यह एक असामान्य स्थिति है इसलिए मुझे याद आ रही है। कुछ बातें।
जवाब
दुर्भाग्य से (अमेरिका में) मुझे लगता है कि इसका जवाब है (दुर्भाग्य से), इस दिन और उम्र में, "नर्क में मौका नहीं"। : /
वे सचमुच प्रणाली में आपके मामले में प्रवेश करने में भी सक्षम नहीं होंगे।
"पुराने दिनों" और फिल्मों में, आपकी स्थानीय शाखा में एक समझदार पुराने बैंकर विचार करेंगे, उनके स्पेक्ट्रम समायोजित करें और निर्णय लें। दुर्भाग्य से यह पूरी तरह से हवा के साथ चला गया है क्योंकि आर / ई संकट और सरकार ने सभी प्रभावी रूप से, सभी बंधक को प्रभावी रूप से संभाल लिया है। कोई भी बैंक कुछ भी नहीं करता है, बंधक केवल साथ में पारित किए जाते हैं।
बंधक के लिए अनुमोदन पूरी तरह से कम्प्यूटरीकृत है (बैंक द्वारा नहीं, लेकिन सिस्टम द्वारा वे इसे पारित कर रहे हैं) जो कोई भी "निर्णय लेने" नहीं है।
मैं $ 200k बंधक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकता था (यदि आवश्यक हो तो 20% नीचे)
संभवतः, यह $ 200k का 20% है, जो कि घर के कुल मूल्य का केवल 6.7% है। तो सभी में आप उधार ले रहे हैं$560k on a $600k घर। यह प्रभावित कर सकता है कि वे आपके आवेदन पर कैसे विचार करते हैं।
बैंक डाउन-पेमेंट के हिस्से के रूप में $ 400k नहीं देखेगा। यह उधार लिया गया धन है जिसे आप किसी और को देते हैं।
वहाँ एक संपत्ति से दूसरे में बस "हस्तांतरण" करने का एक तरीका नहीं है। जब आप घर बेचते हैं और एक नया बंधक स्थापित किया जाता है, तो वर्तमान बंधक को जारी करने की आवश्यकता होगी। अन्यथा यह केवल एक असुरक्षित व्यक्तिगत ऋण है।
सबसे अधिक संभावना है कि आपको निजी ऋणदाता के साथ दूसरे बंधक के रूप में पुनर्वित्त की आवश्यकता होगी । बैंक यह सुनिश्चित करने के लिए प्राथमिक ऋणदाता बनना चाहेगा कि फौजदारी के मामले में उन्हें अपना पैसा वापस मिल जाए।
तो यह बैंक के ऊपर है कि क्या वे पहले बंधक लेना चाहते हैं, और निजी ऋणदाता तक कि क्या वे दूसरा लेना चाहते हैं। मैं नोट करूंगा कि यह निजी ऋणदाता के लिए काफी अधिक जोखिम है क्योंकि वे लाइन में दूसरे स्थान पर हैं (और इस बीच कोई प्रिंसिपल वापस नहीं पा रहे हैं)। इसलिए मुझे आश्चर्य नहीं होगा अगर वे ब्याज-मात्र ऋण को पुनर्वित्त करने में रुचि नहीं रखते थे।
एक सरल समाधान एक बंधक के रूप में सिर्फ पुनर्वित्त हो सकता है और यदि आपके माता-पिता आपको कुछ राशि (शायद नई ब्याज राशि?) देना चाहते हैं तो वे उन्हें उपहार देना जारी रखेंगे। कोई भी प्रिंसिपल आपके पास घर में इक्विटी के रूप में वापस जा सकता है।
आय अनुपात में मेरा ऋण बहुत कम होगा क्योंकि मैं निजी बंधक पर कोई मासिक भुगतान नहीं करता हूं।
हां, लेकिन यह कुछ हद तक कृत्रिम है, और बैंक असामान्य स्थिति के माध्यम से देख सकते हैं।
एक साइड नोट के रूप में, यदि आप वर्तमान बंधक पर मूलधन का भुगतान नहीं कर सकते हैं, तो आप नए बंधक पर किसी भी मूलधन और ब्याज का भुगतान कैसे कर सकते हैं? ऐसा लगता है कि आप खुद को बहुत खतरनाक स्थिति में पा रहे हैं।
मैं आपकी धारणा से सहमत हूं और मुझे लगता है कि आपको इस स्थिति में बंधक को मंजूरी देने के लिए बैंक होने में कोई समस्या नहीं होनी चाहिए। बैंक के दृष्टिकोण से, आप केवल इसके लिए ऋण ले रहे हैं$200K on a $600K घर, और बैंक अभी भी पूरे घर पर ग्रहणाधिकार प्राप्त करता है, इसलिए उनके लिए लगभग कोई जोखिम नहीं है।
बंधक भुगतान करने की आपकी क्षमता का निर्धारण करते समय, आपकी आय आपके सभी मौजूदा ऋणों और उन ऋणों के लिए मासिक भुगतान के खिलाफ संतुलित होती है। तथ्य यह है कि आप अपने माता-पिता के साथ एक समझौता करते हैं कि आप उन पर $ 400K बकाया करते हैं, यदि आप कभी भी उस ऋण के लिए मासिक भुगतान नहीं करेंगे, जब तक कि आपके माता-पिता वास्तव में आपकी संपत्ति के खिलाफ एक ग्रहणाधिकार नहीं लेते हैं, जिसमें यदि बंधक संभावना को मंजूरी नहीं दी जाएगी (हालांकि, जब तक कि बैंक को पहले ग्रहणाधिकार प्राप्त हो जाता है)।
ध्यान दें कि आपकी स्थिति बहुत भिन्न नहीं है यदि आपके पास वर्तमान संपत्ति नहीं है और आपके माता-पिता ने आपको $ 400K दिया था जो उपहार के रूप में नई $ 600K संपत्ति में डाल दिया गया था। डाउन पेमेंट के लिए उपहारों के बारे में महत्वपूर्ण बात यह है कि बैंक यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि यह वास्तव में एक उपहार है न कि एक ऋण जिसके लिए डीटीआई (आय से आय) की गणना को समायोजित करने की आवश्यकता होगी, इसलिए उन्हें सही मायने में यह साबित करने के लिए उपहार देने वाले से हस्ताक्षर की आवश्यकता हो सकती है उपहार लेकिन आपके मामले में, भले ही यह तकनीकी रूप से एक उपहार के बजाय एक ऋण है, डीटीआई कभी भी प्रभावित नहीं होगा। इसके अलावा, जब तक आप नए मोर्टगेज़ पर चूक नहीं करते हैं और $ 600K के घर का मूल्य $ 200K से कम हो जाता है, जो कि हामीदारी परिदृश्य से बहुत कम है, तब तक बैंक एक पैसा नहीं खो सकता है। मेरा मानना है कि यह एक शू-इन है। आपके विशिष्ट परिदृश्य की जटिलता ज्यादातर केवल शोर है जो ऋण हासिल करने के लिए मायने नहीं रखती है।
एक साइड नोट के रूप में, आपके पास पहले से ही 67% डाउन पेमेंट है। ऋण को सुरक्षित करने या PMI से बचने के लिए आपको अतिरिक्त 20% (किसी भी संख्या का) की आवश्यकता नहीं होगी। 20% नियम केवल खरीद मूल्य के संबंध में प्रासंगिक है, ऋण राशि के बारे में नहीं। दूसरे शब्दों में, चूंकि आपका डाउन पेमेंट $ 120K से अधिक है, इसलिए कोई PMI नहीं होगा।