Ödemelerde boşluklu ipotek
İpotek tutarım $130K. "6% per annum", 20 years, 240 monthly payments of $931. İpotek alan ilk 45 aylık ödemeyi ödemiş ve 264 ay boyunca ödeme yapmamıştır.
Bugün ödenecek olsaydı ipoteğin bugünkü değerini bilmek isterim.
En son ödeme için amortisman tablosunda listelenen bakiye olması gerektiğini düşünüyorum. $115,841, plus 6% interest since that payment, or $115.841 * (1.06 ^ (264/12)), 417.437 ABD dolarıdır.
İpotek, (240-45) * 931 $ = 181.545 $ olduğunu iddia ediyor. İpotekte ödemelerin sayısını veya miktarını değiştirmek için herhangi bir hüküm bulunmadığını söylüyor.
Düzenleme: İpoteğin bir kopyasını aldım. Görünüşe göre tapu kuruluşu tarafından sağlanan standart görünümlü bir ipotek. Kaçırılan ödemeler için listelediği tek çare hacizdir.
Yanıtlar
Yapılan en son ödeme anında kalan anapara tutarının faizini birleştirmeye devam eden hesaplamanız sezgisel olarak doğrudur. Bu bir banka ile standart bir ipotek sözleşmesi olsaydı, kesinlikle bu şekilde çalışırdı (yani, 20 yıllık bir ödeme aralığına gitmenize izin verselerdi).
Sorun şu ki, yasal bir mesele ile uğraşıyorsunuz ve bu durumda gerçekten geçerli olan, ipotek alanla yaptığınız yasal anlaşmaya bağlı olacaktır. Kontratınız gerçekten bu olasılığı değerlendiriyor mu? Dahası, sözleşmeniz mahkemede yasal olarak bağlayıcı olacak mı?
Doğru olduğuna inandığınız şeyle ipoteğin doğru olduğuna inandığı şey arasında 230.000 $ 'lık bir tutarsızlıkla uğraşıyorsunuz. Ücretli yasal tavsiye zamanı, ücretsiz bir forum gönderisi değil.
O kesinlikle yanlıştır (sadece 20 yıl için peşin ödeme ve kaldığınız yerden devam değil alamadım) ve belki doğru ipotek "tahakkuk eden ödenmemiş faiz" hakkında ne diyor bağlı olması - bu eğer bileşikleri (herhangi bir ödenmemiş anlam Faiz, bir sonraki ayın faiz hesaplamasına dahil edildiğinde) formülünüz doğru olur.
O yoksa değil faiz hesaplamasına dahil ve sadece basit faiz olarak tahakkuk olsun, sonra (örneğin, benim ipotek faiz muhtemelen ödenmemiş faiz dahil DEĞİL için yorumlanır "ödenmemiş anapara bakiyesine", tahsil edilecektir söylüyor) kalan "bakiyeyi" iki kısma bölmek gerekir: borçlu olunan fiili anapara ve tahakkuk eden faiz.
Tahakkuk eden faiz, faiz oranı çarpı son ödemeden sonra anapara bakiyesi çarpı dönem sayısıdır veya $115,841 * (.06/12) * 264 = 152,910. Dolayısıyla, "borçlu olunan" toplam tutar 268.751 $ olur, ancak yalnızca 115.841 faiz tahakkuk etmeye devam eder.
Tüm söylenenler, bu ipotek temerrüde düşüyor ve ipotek temerrüt durumunda ne yapılacağını belirtmiyorsa, ikinizin üzerinde anlaşabileceği her şeye bağlı. Ev için haciziniz var, ancak çek defterini elinde tutuyor, bu yüzden bir uzlaşma üzerinde çalışmanız veya mahkemeye gitmeniz, iddialarınızı sunmanız ve neyin "adil" olacağına bir hakimin karar vermesine izin vermeniz gerekiyor.
Temerrüdün nasıl ele alınacağı, büyük ölçüde hangi anlaşmanın ve bu anlaşmanın hangi belgelerinin mevcut olduğuna bağlıdır. Ancak bu tartışmalı olabilir: 264 ay içinde herhangi bir ödeme yapılmadıysa ve tahsilat girişiminde bulunulmadıysa, herhangi bir işlem zamanaşımı nedeniyle yasaklanabilir. Bunu söyleme konusunda ahlaki endişelerim var, ancak ilk önceliğiniz muhtemelen SOL saatini yeniden başlatmak olmalı, borcu kabul etme, borcu geri ödeme sözü verme, ilk ödemeleri yapma vb.
Matematiksel olarak, i ^ (12) = 0.06 konvertibl nominal yıllık faiz oranı varsayımı altında, ödenmemiş bakiye üzerinde bileşik faizin devam etmesi ile, kredinin doğru ödenmemiş bakiyesi, $432216.91. This is consistent with your stated value in the amortization table, which should be exactly $45 ayda 115840.77 ve efektif aylık faiz oranının i ^ (12) / 12 = 0.005 olmasıdır. Aylık düzey ödemesi$931.36, as given by $130000 x 0,005 / (1 - (1.005) ^ - 240).
Kullandığınız formül yerine, ödenmemiş bakiyenin tahakkuk eden değerini elde etmek için $ 115840.77 x (1 + 0.005) ^ 264 yazıyoruz, çünkü bileşik hesaplama programı aylık.
Bir banka veya başka bir ipotek kredisi veren kuruluş, bu kadar uzun bir ödeme yapılmamasına izin vermiş olsaydı (kredinin orijinal süresinden daha uzun!) Ki bu çok saçma bir durumdur, çünkü onlar evlerinde hacizden çok uzun zaman geçmiş olacaklardı, şüphesiz ödeme yapmama için ek cezalara başvuracaklardı. . Ödenmemiş bakiyenin 22 yıl boyunca nominal değerde kalmasına izin vermezlerdi . Bu, fiilen cezasız faizsiz bir kredi oluşturacak ve paranın zaman değerinde muazzam bir kayba neden olacaktır. Bu nedenle, borçlunun ödenmemiş bakiyenin 115841 $ 'da kaldığını iddia etmesi için makul bir gerekçe yoktur. Son 22 yıldaki enflasyonu faiz uygulanmadan basitçe ayarlamak bile, bu miktar kabaca bugün 184298 $ 'a eşit olacaktır.
Hemen mülkün haciz işlemlerine başlayacak ve onu yeniden satacaktım çünkü tek başına bu mülkün değeri muhtemelen borçlunun teklifiniz kapsamında bile ödeyeceği tutarı aşıyor. Sizi ipotek şartlarına tabi tutmak istiyorsa ve tek başvurunuz haciz ise, 22 yıl boyunca temerrüde düşmenin sonuçlarını deneyimlemekten memnuniyet duyar.