Bessere Kreditoption: PMI oder Higher + variable Zinsen?
Ich suche zwei Optionen für ein Heimwerkerdarlehen (um $20,000): the first is a federal title 1 loan, which would be a fixed interest rate of around 4.5% (at the time of initial quote), BUT requires PMI at around $20 / Monat. Die andere Option ist ein HELOC, für den kein PMI erforderlich ist, der jedoch einen variablen Zinssatz (der mit ziemlicher Sicherheit nur über die Laufzeit des Kredits steigen wird) von 6% aufweist.
Nach meiner Berechnung wird der HELOC-Zinssatz um mehr als 0,4% teurer als der Titel 1, was bedeutet, dass der Titel 1-Kredit, selbst wenn der PMI beigefügt ist, wenn ich den Kredit über 15 Jahre zurückzahlen werde wäre mit ziemlicher Sicherheit die billigere Option.
Wo ich immer noch ein bisschen verschwommen bin, was passiert, wenn ich den Kredit schneller zurückzahlen kann - sagen wir über 7 Jahre anstatt über 15? Gibt es einen Punkt, an dem der HELOC die billigere Option werden würde, selbst wenn die Rate steigt? Das heißt, gibt es einen Punkt bei der Rückzahlung des Kredits, an dem diese 20 USD / Monat den höheren Zinssatz für den HELOC überwiegen? Oder macht die Wahrscheinlichkeit eines signifikanten Anstiegs der Rate den HELOC fast immer zur teureren Option?
Antworten
"Das heißt, gibt es einen Punkt bei der Rückzahlung des Kredits, an dem diese 20 USD / Monat den höheren Zinssatz für das HELOC überwiegen?"
Ja - der Grund dafür ist, dass sich Ihr fester PMI in% Ihres ausstehenden Kreditsaldos erhöht, wenn sich Ihr Kreditsaldo verringert . Wenn der PMI ein fester Betrag von 20 USD / Monat ist ($240 / year), then it starts out as 1.2% of $20.000, aber wenn Ihr Guthaben 10.000 USD beträgt, sind es effektiv 2,4% Ihres ausstehenden Guthabens. Es ist also ein Gesamtzinssatz von 5,7% für den Start Ihres Titel-1-Darlehens gegenüber 6% für den HELOC, aber nach der Hälfte des Zahlungszeitraums wären es 6,9% für den Titel-1-Kredit im Vergleich zu dem, was der HELOC zu diesem Zeitpunkt angepasst hat rechtzeitig.
Wenn Sie nur die monatlichen Festbeträge für 15 Jahre abbezahlen, berechne ich Ihre Gesamtzinskosten für ein Titel-1-Darlehen von 10,9 Tsd. Über 15 Jahre gegenüber 10.000 mit einem HELOC unter der Annahme, dass der Zinssatz konstant bleibt [was ein Risiko darstellt]. . Wenn der HELOC sofort auf 6,5% springt, wäre das ungefähr gleich mit dem Titel-1-Darlehen.
Wenn Sie das Darlehen nach 7,5 Jahren doppelt so schnell zurückzahlen, beträgt Ihr Gesamtzins für das Titel-1-Darlehen 5,3 Tsd. Gegenüber 4,7 Tsd. Mit dem HELOC. Noch besser mit dem HELOC, aber mit der Differenzverengung, die dazu führen würde, dass die beiden Optionen im Interesse gleich viel kosten würden, wenn der HELOC-Satz sofort auf 6,7% steigen würde.
Das "Worst-Case-Szenario", in dem das PMI-inklusive Darlehen im Vergleich zum HELOC am schlechtesten abschneidet, wäre, wenn Sie beispielsweise 10.000 US-Dollar sofort durch einen Zufall abbezahlt hätten, dann aber die vollen 15 Jahre gebraucht hätten, um den Rest zurückzuzahlen. In diesem Fall stehen Sie vor der vollen Last des PMI, der die Schwankungen des HELOC in der Zwischenzeit leicht überwiegen könnte [obwohl das Risiko von Zinserhöhungen bestehen bleiben würde]. Dies würde etwa 8,5% HELOC entsprechen.
Wenn Sie also im Laufe der Zeit gleichmäßig zahlen, ist die Auswirkung des festen PMI im Verhältnis zu den Zinskosten nicht so ausgeprägt, und daher ist der HELOC attraktiv, aber für das Risiko einer Zinsänderung, aber wenn Sie sporadisch Zahlungen gegen den Kapitalbetrag leisten und dann für die volle verfügbare Laufzeit fortfahren, dann sieht das Titel-1-Darlehen am schlechtesten aus.