Hypothèque avec écart de paiement
J'ai une hypothèque pour $130K. "6% per annum", 20 years, 240 monthly payments of $931. Le créancier hypothécaire a payé les 45 premières mensualités et n'a pas payé pendant 264 mois.
J'aimerais connaître la valeur actuelle de l'hypothèque si elle devait être remboursée aujourd'hui.
Je pense que ce devrait être le solde indiqué dans le tableau d'amortissement pour le paiement le plus récent, qui est $115,841, plus 6% interest since that payment, or $115 841 * (1,06 ^ (264/12)), soit 417 437 $.
Le créancier hypothécaire prétend que c'est (240-45) * 931 $ = 181545 $. Elle dit qu'il n'y a aucune disposition dans l'hypothèque pour changer le nombre ou le montant des paiements.
Edit: j'ai une copie de l'hypothèque. Il s'agit d'une hypothèque d'apparence standard apparemment fournie par l'agence de titres. Le seul recours qu'il énumère pour les paiements manqués est la forclusion.
Réponses
Votre calcul, qui continue de composer des intérêts sur le montant principal restant au moment du dernier paiement effectué, est intuitivement correct. S'il s'agissait d'un contrat hypothécaire standard avec une banque, cela fonctionnerait certainement de cette façon (c'est-à-dire s'ils vous permettaient de suspendre les paiements de 20 ans).
Le problème est que vous avez affaire à une question juridique, et ce qui s'applique vraiment dans ce cas dépendra de l'accord juridique que vous avez conclu avec le créancier hypothécaire. Votre contrat envisage-t-il réellement cette possibilité? De plus, votre contrat serait-il juridiquement contraignant?
Vous avez affaire à un écart de 230 000 $ entre ce que vous croyez être correct et ce que le créancier hypothécaire estime correct. Il est temps d'obtenir des conseils juridiques rémunérés, pas un message gratuit sur le forum.
Elle a certainement tort (vous ne payez pas pendant 20 ans et reprenez là où vous vous étiez arrêté) et vous pourriez avoir raison en fonction de ce que dit l'hypothèque sur les «intérêts impayés courus» - si cela se complique (c'est-à-dire tout impayé). l'intérêt est inclus dans le calcul des intérêts du mois suivant) alors votre formule serait juste.
S'il n'est pas inclus dans le calcul des intérêts et s'accumule simplement en tant qu'intérêt simple (par exemple, mon hypothèque indique que les intérêts seront imputés sur le "solde du principal impayé", ce qui serait probablement interprété comme NE comprenant PAS les intérêts impayés), alors vous besoin de diviser le «solde» restant en deux parties: le principal réel dû et les intérêts courus.
L'intérêt couru serait le taux d'intérêt multiplié par le solde du principal après le dernier paiement multiplié par le nombre de périodes, ou $115,841 * (.06/12) * 264 = 152,910. Le montant total «dû» serait donc de 268 751 $, mais seuls les 115 841 continueraient de générer des intérêts.
Cela dit, cette hypothèque est en défaut, et si l'hypothèque ne spécifie pas quoi faire en cas de défaut, cela revient à tout ce sur quoi vous pouvez vous entendre. Vous détenez un privilège sur la maison, mais elle détient le chéquier, vous devez donc vous arranger pour trouver un règlement ou aller au tribunal, présenter vos arguments et laisser un juge décider de ce qui serait «juste».
La manière dont le défaut est géré dépend fortement de l'accord existant et de la documentation de cet accord. Mais cela peut être sans objet: si aucun paiement, ni aucune tentative de recouvrement, n'a été effectué dans les 264 mois, toute action peut être prescrite par prescription. J'ai des scrupules moraux à dire cela, mais votre première priorité devrait probablement être de redémarrer l'horloge SOL, en leur faisant faire des choses telles que reconnaître la dette, promettre de rembourser la dette, effectuer les premiers paiements, etc.
Mathématiquement, le solde impayé correct du prêt, sous l'hypothèse d'un taux d'intérêt annuel nominal de i ^ (12) = 0,06 convertible mensuellement, la composition se poursuivant sur le solde impayé, est $432216.91. This is consistent with your stated value in the amortization table, which should be exactly $115840,77 à 45 mois, et c'est parce que le taux d'intérêt mensuel effectif est i ^ (12) / 12 = 0,005. Le paiement forfaitaire par mois est$931.36, as given by $130000 x 0,005 / (1 - (1,005) ^ - 240).
Plutôt que la formule que vous avez utilisée, nous écrivons simplement 115840,77 $ x (1 + 0,005) ^ 264 pour obtenir la valeur accumulée du solde impayé, car le calendrier de composition est mensuel.
Si une banque ou un autre prêteur hypothécaire avait accordé une période de non-paiement aussi longue (plus longue que la durée initiale du prêt!), Ce qui est absurde car ils auraient depuis longtemps saisi le logement, ils auraient sans aucun doute ajouté des pénalités supplémentaires pour non-paiement. . Ils n'auraient pas permis au solde impayé de rester à la valeur nominale pendant 22 ans . Cela constituerait effectivement un prêt sans intérêt sans pénalité et entraînerait une perte considérable de la valeur temps de l'argent. En tant que tel, il n'y a aucune justification concevable pour que l'emprunteur prétende que le solde impayé reste à 115 841 $. Même simplement en tenant compte de l'inflation des 22 dernières années, sans intérêt appliqué, ce montant équivaudrait à peu près à 184298 $ aujourd'hui.
Je commencerais immédiatement une procédure de forclusion sur la propriété et la revendrais parce que la valeur de cette propriété seule dépasse probablement ce que l'emprunteur remboursera même selon votre proposition. Si elle souhaite vous contraindre à respecter les conditions de l'hypothèque et que la saisie est votre seul recours, elle est plus que bienvenue pour subir les conséquences d'un défaut de paiement pendant 22 ans.