¿Vale la pena conservar esta propiedad de alquiler o debo venderla?
Me convertí en un propietario accidental cuando compré una casa hace 3 años y no vendí la casa en la que había vivido durante 10 años.
Aquí están los hechos:
- Casa comprada: $ 200,000
- Hipoteca de la casa restante: $ 162,000
- Historial de alquiler: 3 años a $ 1750 al mes
- Mantenimiento de alquiler:
Año uno $ 6500 reemplazo de techo,
año 2 ~ $ 3000 en mantenimiento de electrodomésticos,
año 3 ~ $ 9000 en reparaciones después de que los inquilinos de 3 años arruinaran el interior de la casa - Administración de la propiedad: $ 175 / mes
- Impuestos, seguros, intereses: ~ 7500 / año
- Valor de la casa: ~ $ 255,000
- Mejoras en el hogar desde la compra: Aproximadamente $ 15000 en mejoras mientras vivía allí. Deck, pisos de parquet, encimeras, etc.
Me parece que estoy mejor vendiendo e invirtiendo las ganancias en mi cartera de acciones, pero me gustaría escuchar otras opiniones. La casa acaba de terminar con las renovaciones después de los últimos inquilinos, por lo que está en óptimas condiciones. También creo que podría alquilarlo por $ 1900 mensuales y posiblemente perder al administrador de la propiedad. La casa parece estar apreciando su valor, pero creo que tomaría al menos unos años más llegar a, digamos $ 300,000 en valor.
Espero que la mayor parte del mantenimiento esté HECHO por un tiempo en la casa, pero los inquilinos que destruyen el interior realmente duelen este año (habían sido buenos inquilinos durante ~ 3 años hasta el final), y me hace pensar que ya no tengo que lidiar con la propiedad. .
Respuestas
Parece que ya ha gastado todo el dinero que tendrá que gastar durante un tiempo. Debe hacer que su compañía de administración de propiedades vaya tras el inquilino anterior por todos los daños. No está limitado solo a su depósito si causaron mucho daño. Su compañía de administración de propiedades debería haberle dicho que si valen lo que les está pagando.
De todos modos, si está generando algún tipo de beneficio año tras año, vale la pena porque su casa aumentará su valor con el tiempo. Tuve mi alquiler durante unos 10 años y la casa ha subido $ 100k en valor durante ese tiempo. Así que mientras tenga un flujo de caja positivo o cercano, gano MUCHO dinero con la apreciación a medida que aumenta el valor de la casa.
Dicho esto, si no le gusta la molestia, no lo haga.
También depende de tu propósito. Si hace esto durante 10 a 20 años, eventualmente tendrá la casa pagada y tendrá buenos ingresos residuales, así como ahorros para la jubilación. Si está buscando ganancias rápidas, probablemente esto no sea lo adecuado para usted. Pero lento y constante gana la carrera cuando se trata de alquileres. Pueden ser su cuenta de jubilación.
Otra cosa a considerar es tener un poco más de cuidado con los gastos en cuanto a arreglarlo y pagar las reparaciones. $ 3000 en reparaciones de electrodomésticos suena bastante caro. Puede poner cosas usadas allí y no es necesario que sea de primera línea si es para alquiler. Obtenga mejores ofertas en trabajos de reparación o reemplazo de cosas. No use una alfombra de alta gama si la está reemplazando. Suponga que se tirará a la basura cada pocos años y será necesario reemplazarlo. Obtenga cosas más baratas y sus costos de reemplazo bajarán un poco.
Es una inversión lucrativa si permanece en ella durante varios años y busca ganancias a largo plazo en lugar de $$$ rápido.
Desde el punto de vista financiero, es difícil decirlo, si no examina a los inquilinos lo suficientemente a fondo o simplemente no tiene suerte, los costos / molestias adicionales podrían consumir sus ganancias y su cordura. Parece que ha alcanzado muchos artículos caros, por lo que es posible que tenga que pagar un alquiler más alto durante unos años, lo que sería especialmente lucrativo si pudiera prescindir de un administrador de la propiedad (o al menos prescindir de uno que cueste tanto mucho).
Si no ha vivido en 2 de los últimos 5 antes de vender, no puede reclamar la exención de ganancias de capital, por lo que debería tener en cuenta eso. También tiene 3 años de gastos de depreciación que se recuperarían si vendiste ahora. Ninguno de los dos es un factor decisivo, si acaba de terminar de ser un propietario, tome sus impuestos y continúe.
Disfruto tener propiedades de alquiler como una parte sustancial de mi cartera, considero que ser propietario es un trabajo a tiempo parcial que puedo continuar hasta mi jubilación. Además, mi área es lucrativa para los alquileres y parece probable que continúe siéndolo debido al alto crecimiento proyectado. Si no tiene confianza en su área y está indeciso acerca de ser un propietario, podría ser el momento de salir bajo fianza.
En su cálculo sobre la venta, debe recordar también que la venta cuesta entre un 10 y un 11%. Si lo mantiene como alquiler, ¿ha comprobado lo que cobran otras personas por alquileres en el área por el mismo tamaño y condición? Tengo 5 alquileres y mantengo los alquileres por debajo del mercado, por lo que puedo elegir a mis inquilinos de un grupo más grande, ¡y luego soy muy exigente! Los he tenido todos por más de 30 años. Tampoco subo los alquileres a menudo. Ha valido la pena. Todos mis alquileres llegaron fielmente durante la pandemia de COVID-19. Puede que lleguen tarde, pero he conseguido a todos. Llamé a cada uno de mis inquilinos cuando esto comenzó y les dije que no cobraría ningún cargo por pago atrasado, incluso si se atrasan. Solo tengo 1 inquilino que ha estado conmigo menos de 10 años. Probé con administradores de propiedades, pero no estaba satisfecho con todos ellos. (Suena como si el administrador de tu propiedad te estuviera estafando. ¿Él se encarga de las reparaciones? Si es así, es posible que reciba sobornos o algo así. Mi último fue.) El 10-11% está en California. Asume una tarifa de agente inmobiliario del 6% (nuestra "normal"), + tarifas de depósito en garantía, tarifas de título. y las tarifas habituales de basura.
Después de la tarifa de administración, tiene $ 19,000.
Impuestos, Ins, Int, $ 7500. Llámalo quedan $ 11K.
Parece que faltan muchas, las otras líneas de pedido de Sch E ayudarían. ¿Sin mantenimiento de jardines? ¿Nieve en invierno, hierba en verano?
Los números para el techo, electrodomésticos, etc. deben ser revisados, pero durante su vida útil. El techo, por ejemplo, debería durar, digamos, 20 años, y debería considerarse como un costo de un 'fondo de amortización' de $ 400 / año. Lo mismo para los electrodomésticos. Una vez que tenga en cuenta todo eso, seguirá siendo una elección personal. Cada año, es "Preferiría tener$X ($80K brutos, si vendió ahora) o el flujo de caja más la potencial apreciación del alquiler? "
En el '14, compré una casa de 3 familias (es decir, 3 apartamentos). Cuesta$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $2000, desde que ascendió a $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180K se han pagado hasta $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K, ¿preferiría conservarlo o venderlo e invertirlo en otro lugar?
Al final, es una pequeña parte de mi plan de jubilación. El gerente es un vecino para el que trabajo durante algunos años y cobran una tarifa mensual razonable. Confío en ellos, hasta el punto en que saben que no deben llamarme por pequeños problemas aleatorios. En tu caso, ¿te preocupa? Una experiencia muy diferente al utilizar un administrador frente a tener que organizar usted mismo cada reparación menor. También es diferente tener un inquilino a largo plazo, con aumentos de alquiler modestos y aceptados en el camino, que tener una facturación anual que cuesta un mes de vacante, una comisión para volver a alquilar y un trabajo de limpieza / pintura menor cada vez.
Haz lo que hacen los católicos (la institución), nunca venden propiedades ya que aunque no valoren este año, lo harán en 100 años y dejar propiedad en tu patrimonio para tus hijos y los hijos de tus hijos se beneficiarán.
Parece que ahora mismo estás trabajando para los inquilinos con todos los gastos, déjame recordarte que ellos y tu dinero deben trabajar para ti. Algunos consejos no tan populares con los que estoy totalmente de acuerdo, trabajen lo menos posible con las reparaciones / renovaciones. A la gente todavía le encantará alquilar lo que tienes. Ahora mismo estás pagando para que otra persona viva en tu casa ...
Si tiene una cartera de propiedades de menos de 10, deshágase de su administrador de propiedades ; obviamente, no están haciendo su trabajo. Es fácil encontrar un inquilino y hacer una revisión usted mismo utilizando el administrador de propiedades de Zillow o herramientas fáciles y económicas de usar. La gente necesita vivienda y puedes encontrar algunas buenas por ahí. En su lugar, ponga esos $ 150 en su principio y obtenga el pago de su alquiler antes para obtener ahorros de intereses adicionales.
Un alquiler es un lugar en el que tienes que ser extremadamente conservador y tacaño para maximizar tus ganancias al final del día. Algunas ideas para reducir costos fijos:
- Refinanciar y aprovechar las bajas tasas de interés.
- Parece que con los altos gastos de los últimos 3 años, estás contratando tu trabajo. Aprenda a arreglar / mantener una propiedad usted mismo. Respecto al techo, viviste los últimos 10 años y estuvo bien. ¿Cuál fue el problema en el primer año de alquiler? ¿Podría haber hecho un parche para arreglar una fuga o dos? ¿Por qué alguien más tiene que beneficiarse de un techo nuevo cuando vivía con el viejo? En su lugar, repárelo o reemplácelo hasta que sea más económico que repararlo.
- Compare precios y encuentre una póliza de arrendador de menor costo
Un alquiler es definitivamente menos rentable que algunos ETF del mercado de valores, pero es consistente, confiable y tiene algo tangible al final del día que trae esa dulce sensación sensacional de ser un propietario.
Como otros aludieron, es con lo que prefieres lidiar. ¿Inquilinos / trabajo físico en la casa o quieres relajarte?