이 임대 부동산은 유지할 가치가 있습니까, 아니면 매각해야합니까?
저는 3 년 전에 집을 샀을 때 우연히 집주인이되었고 10 년 동안 살았던 집을 팔지 않았습니다.
사실은 다음과 같습니다.
- 주택 구입 : $ 200,000
- 남은 주택 담보 대출 : $ 162,000
- 대여 내역 : 3 년에 월 $ 1750
- 임대 유지 보수 :
1 년차 $ 6500 지붕 교체,
2 년차 ~ $ 3000 기기 유지 보수,
3 년차 ~ $ 90003 년 세입자가 집 내부를 망친 후 수리 - 자산 관리 : $ 175 / 월
- 세금, 보험,이자 : ~ 7500 / 년
- 주택 가치 : ~ $ 255,000
- 구매 후 주택 개선 : 내가 그곳에 사는 동안 약 $ 15000 업그레이드. 데크, 나무 바닥, 조리대 등
주식 포트폴리오의 이익을 매도하고 투자하는 것이 나을 것 같지만 다른 의견을 듣고 싶습니다. 집은 마지막 세입자 이후에 리노베이션을 마쳤으므로 최상단 모양입니다. 또한 월 $ 1900 / 월에 임대 할 수 있고 재산 관리자를 잃을 수도 있다고 생각합니다. 그 집은 가치가있는 것 같지만, 30 만 달러의 가치에 도달하려면 적어도 몇 년은 더 걸릴 것이라고 생각합니다.
대부분의 유지 보수가 잠시 집에서 완료되기를 바라지 만, 올해 내부를 부수는 세입자는 정말 아픔을 겪고 (마지막까지 약 3 년 동안 좋은 세입자 였음) 부동산을 다 다룬 것 같습니다. .
답변
한동안 지출해야 할 큰 $$$을 이미 모두 지출 한 것 같습니다. 모든 피해에 대해 재산 관리 회사가 이전 세입자를 뒤쫓도록해야합니다. 그들이 많은 피해를 입혔다면 예금에만 국한되지 않습니다. 당신의 재산 관리 회사는 당신이 그들에게 지불하는 가치가 있다면 당신에게 말 했어야했습니다.
어쨌든, 당신이 해마다 그 일에 어떤 종류의 이익을 가져오고 있다면, 당신의 집은 시간이 지남에 따라 가치가 높아지기 때문에 그만한 가치가 있습니다. 나는 약 10 년 동안 임대를했고 그 기간 동안 집의 가치는 10 만 달러 상승했습니다. 현금 흐름이 긍정적이거나 가까운 한 주택 가치가 올라감에 따라 많은 돈을 벌고 있습니다.
즉, 번거 로움이 마음에 들지 않으면하지 마십시오.
그것은 또한 당신의 목적에 달려 있습니다. 10 ~ 20 년 동안이 일을한다면 결국 집을 갚고 좋은 잔존 수입과 은퇴를위한 둥지 계란을 얻게 될 것입니다. 빠른 수익을 원한다면 이것은 아마도 당신을위한 것이 아닙니다. 그러나 느리고 꾸준한 것은 임대와 관련하여 경주에서 이깁니다. 은퇴 계좌가 될 수 있습니다.
고려해야 할 또 다른 사항은 수리 비용을 지불하는 한 비용에 대해 좀 더 조심하는 것입니다. 기기 수리에 $ 3000는 꽤 가파른 것 같습니다. 중고 물건을 거기에 넣을 수 있으며 대여용이라면 최고가 될 필요가 없습니다. 수리 작업이나 물건 교체에 대한 더 나은 거래를 얻으십시오. 교체하는 경우 고급 카펫을 사용하지 마십시오. 몇 년에 한 번씩 쓰레기를 버리고 교체해야한다고 가정하십시오. 더 저렴한 물건을 구입하면 교체 비용이 약간 줄어 듭니다.
몇 년 동안 머물면서 빠른 $$$ 대비 장기적인 이익을보고 있다면 수익성이 좋은 투자입니다.
재정적으로 세입자를 철저히 선별하지 않거나 운이 좋지 않으면 추가 비용 / 번거 로움이 이익과 정신을 앗아 갈 수 있다고 말하기는 어렵습니다. 당신이 큰 티켓 아이템을 많이 친 것 같아서 몇 년 동안 더 높은 임대료로 해안을 설정할 수 있습니다. 이는 부동산 관리자없이 할 수 있다면 특히 유리할 것입니다. 많은).
판매하기 전에 마지막 5 개 중 2 개에 살지 않았다면 양도 소득 면제를 청구 할 수 없으므로이를 고려하고 싶을 것입니다. 당신은 지금 팔았습니다. 둘 다 거래를 깨뜨리는 사람이 아닙니다. 집주인이 된 지 얼마되지 않았다면 세금을 징수하고 계속 진행하십시오.
저는 임대 부동산을 포트폴리오의 상당 부분으로 사용하는 것을 좋아합니다. 저는 집주인이 은퇴를 계속할 수있는 아르바이트로 생각합니다. 또한 내 지역은 임대에 유리하며 높은 예상 성장으로 인해 계속 그렇게 될 것 같습니다. 자신의 지역에 대한 확신이없고 집주인이되는 것에 대해 울타리를 밟고 있다면 보석금을 내야 할 때입니다.
판매에 대한 계산에서 판매하는 데 10-11 %의 비용이 든다는 점도 기억해야합니다. 임대로 보관하는 경우 동일한 크기와 조건에 대해 해당 지역에서 다른 사람들이 임대료를 청구하는 것을 확인 했습니까? 나는 5 개의 임대를 가지고 있고 임대료를 시장보다 낮게 유지하기 때문에 더 큰 그룹에서 내 세입자를 선택할 수 있고 나는 Real Picky입니다! 나는 그것들을 모두 30 년 이상 소유하고 있습니다. 집세도 자주 올리지 않습니다. 성과를 거두었습니다. COVID-19 유행 기간 동안 내 임대료는 모두 충실하게 들어 왔습니다. 늦었을지 모르지만 모두 다 받았습니다. 나는 이것이 시작될 때 각 세입자에게 전화를 걸어 연체료를 부과하지 않겠다고 말했습니다. 저와 함께한 지 10 년 미만인 세입자는 1 명뿐입니다. 나는 부동산 관리자를 시도했지만 그들 모두에 만족하지 못했습니다. (그것은 같은 소리하지 귀하의 재산 관리자가 당신을 추출한다. 그는 킥 백업 또는 뭔가를 받고있을 수 있습니다 그렇다면 그는, 수리를 처리 않습니다. 내 마지막이었다.)이 10-11%이 So.California입니다. 6 %의 부동산 중개 수수료 (당사의 "일반"), + 에스크로 수수료, 소유권 수수료를 가정합니다. & 일반 쓰레기 수수료.
관리비 후 $ 19,000가 있습니다.
세금, Ins, Int, $ 7500. $ 11K 남았습니다.
누락 된 항목이 많이있는 것 같습니다. Sch E의 다른 항목이 도움이 될 것입니다. 근거 유지 보수가 없습니까? 겨울에는 눈, 여름에는 풀?
지붕, 가전 제품 등의 숫자를 살펴볼 필요가 있지만 수명 기간 동안입니다. 예를 들어 지붕은 예를 들어 20 년 정도 지속되어야하며 연간 400 달러의 '침몰 자금'비용으로 간주되어야합니다. 기기도 마찬가지입니다. 이 모든 것을 설명해도 여전히 개인적인 선택입니다. 매년 "차라리$X ($총 8 만 달러 (지금 판매 한 경우) 또는 현금 흐름과 임대료의 잠재적 인 가치가 있습니까? "
'14 년에 저는 3 가구 (즉, 아파트 3 채) 집을 샀습니다. 비용$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $2000 년 이후 $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180K가 지급되었습니다. $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K, 유지하거나 팔고 다른 곳에 투자하는 것을 선호합니까?
결국 그것은 나의 은퇴 계획의 작은 부분입니다. 매니저는 내가 몇 년 동안 일하는 이웃이고 합리적인 월 사용료를 청구합니다. 나는 그들이 임의의 작은 문제에 대해 나를 부르지 '않는'지점까지 그들을 믿습니다. 귀하의 경우에는 우려 사항입니까? 관리자를 사용하는 것과 모든 사소한 수리를 직접 준비해야하는 것과는 매우 다른 경험입니다. 또한 임대료가 적당히 인상되는 장기 세입자를 갖는 것은 한 달의 공실 비용, 재 임대 수수료, 매번 청소 / 소소한 페인트 작업에 드는 연간 매출액을 갖는 것과 다릅니다.
카톨릭 (기관)이하는 일을하세요. 그들은 금년에 감사하지 않더라도 100 년 안에 재산을 여러분의 자녀와 자녀의 자녀를 위해 여러분의 재산에 남겨두면 혜택을받을 것이기 때문에 절대로 재산을 팔지 않습니다.
지금 당신은 모든 비용으로 세입자를 위해 일하고있는 것 같습니다. 당신을 위해 일하는 데 그들과 당신의 돈이 필요합니다. 내가 강력하게 동의하는 인기있는 조언이 아닌 일부는 수리 / 수리 작업을 최대한 적게 수행합니다. 사람들은 여전히 당신이 가진 것을 빌리는 것을 좋아할 것입니다. 지금 당신은 다른 사람이 당신의 집에 살기 위해 돈을 지불하고 있습니다 .
자산 포트폴리오가 10 개 미만인 경우 자산 관리자를 제거하십시오. 분명히 그들은 업무를 수행하고 있지 않습니다. Zillow 부동산 관리자 또는 사용하기 쉽고 저렴한 도구를 사용하여 임차인을 찾고 직접 검토하는 것은 쉽습니다. 사람들은 주택이 필요하고 거기에서 좋은 주택을 찾을 수 있습니다. 대신 $ 150를 원칙에 넣고 추가이자 절감을 위해 임대료를 더 빨리 지불하십시오 .
임대는 하루 종일 수익을 극대화하기 위해 매우 보수적이고 인색해야하는 장소 입니다. 고정 비용 절감을위한 몇 가지 아이디어 :
- 재 융자하고 낮은 이자율을 활용하십시오.
- 지난 3 년 동안 많은 비용이 들었던 것 같습니다. 당신은 당신의 일을 고용하고 있습니다. 재산을 직접 수리 / 유지하는 방법을 알아보십시오. 지붕에 관해서는 지난 10 년 동안 살았는데 괜찮 았어요. 렌탈 1 년차의 문제점은 무엇 이었습니까? 누수를 수정하기 위해 패치 작업을 수행했을 수 있습니까? 낡은 지붕과 함께 살 때 왜 다른 사람이 새 지붕의 혜택을 받아야합니까? 대신 수리하거나 교체가 수리보다 저렴할 때까지 교체하십시오.
- 주변을 둘러보고 저렴한 임대인 정책을 찾으십시오.
임대는 일부 주식 시장 ETF보다 확실히 덜 수익성이 있지만 일관되고 신뢰할 수 있으며 집주인이라는 달콤한 감각적 인 느낌을 가져다주는 확실한 무언가가 있습니다.
다른 사람들이 언급했듯이, 그것은 당신이 오히려 다루고 싶은 것입니다. 임차인 / 집에서 육체 노동을하거나 쉬고 싶습니까?