Как ипотечный кредитор оценит существующую частную ипотеку без ежемесячных платежей?
У меня есть частная ипотека на мой дом в США. (Не финансируется продавцом. Кредитором являются мои родители.) Кредитор дарит мне процентную ставку каждый месяц, и только проценты выплачиваются по ссуде. Итак, основная сумма не меняется, и я фактически плачу 0 долларов в месяц.
Если я продам свой дом и куплю более дорогой дом, могу ли я получить традиционную ипотеку на разницу в стоимости нового дома?
Предположения:
- Сумма частной ипотечной ссуды составляет 400 тысяч долларов.
- Я бы получил 400 тысяч долларов за продажу нынешнего дома
- Условия частной ипотеки на новый дом останутся прежними.
- Условия частной ипотеки не гарантируют ежемесячных выплат в течение всего срока действия традиционной ипотеки.
- Стоимость нового дома 600 тысяч долларов.
- Я мог бы претендовать на ипотеку в размере 200 тысяч долларов (при необходимости с 20% скидкой)
- Традиционный кредитор будет иметь преимущественное право удержания
С точки зрения традиционного кредитора это кажется низким риском. Соотношение моего долга к доходу будет очень низким, поскольку я не делаю ежемесячных платежей по частной ипотеке. Предполагая, что традиционный кредитор может иметь основное право удержания, и они могут проверить с помощью частного ипотечного договора, что ежемесячные платежи не будут продолжаться, я думаю, они должны рассматривать 400 тысяч долларов как первоначальный взнос, но это необычная ситуация, поэтому я могу упустить некоторые вещи.
Ответы
К сожалению (в США) я думаю, что ответ (к сожалению) в наши дни - «ни единого шанса в аду». : /
Они буквально даже не смогут ввести ваше дело в систему.
В «старые времена» и в фильмах старый мудрый банкир в вашем местном отделении рассматривал, корректировал свои взгляды и принимал решение. К сожалению, это полностью улетучилось, так как кризис в сфере экономики и экономики фактически взял на себя все ипотечные кредиты. В банках ничего нет, ипотека просто передается.
Утверждение ипотечных кредитов полностью компьютеризировано (не банком, а системой, в которую они его передают), без какого-либо «принятия решений».
Я мог бы претендовать на ипотеку в размере 200 тысяч долларов (при необходимости с 20% скидкой)
Предположительно, это 20% от 200 тысяч долларов, что составляет всего 6,7% от общей стоимости дома. Итак, во всем, что вы заимствуете$560k on a $600к дом. Это может повлиять на то, как они рассматривают вашу заявку.
Банк не увидит 400 тысяч долларов как часть первоначального взноса. Это заемные деньги, которые вы должны кому-то другому.
Невозможно просто «перенести» ипотеку из одной собственности в другую. Текущая ипотека должна быть освобождена при продаже дома и оформлении новой ипотеки. В противном случае это просто необеспеченный личный заем.
Скорее всего, вам потребуется рефинансирование у частного кредитора в качестве второй ипотеки. Банк захочет быть основным кредитором, чтобы гарантировать, что они вернут свои деньги в случае обращения взыскания.
Таким образом, это зависит от банка, захотят ли они взять первую ипотеку, и от частного кредитора, захотят ли они взять вторую. Я хотел бы отметить, что это значительно больший риск для частного кредитора, поскольку он второй в очереди (и тем временем не получает назад никакой основной суммы). Поэтому я не удивлюсь, если они не будут заинтересованы в рефинансировании ссуды только под проценты.
Более простым решением может быть просто рефинансирование в виде единовременной ипотеки, и ваши родители продолжат дарить вам некоторую сумму (возможно, новую сумму процентов?), Если они захотят. Любой основной капитал, который вы можете получить, возвращается вам в качестве капитала дома.
Соотношение моего долга к доходу будет очень низким, поскольку я не делаю ежемесячных платежей по частной ипотеке.
Да, но это несколько искусственно, и банк может разглядеть необычную ситуацию.
В качестве примечания: если вы не можете позволить себе выплатить основную сумму по текущей ипотеке, как вы собираетесь позволить себе выплатить основную сумму и проценты по новой ипотеке? Похоже, вы попали в очень опасную ситуацию.
Я согласен с вашим предположением, и я думаю, что у вас не должно возникнуть проблем с тем, чтобы банк одобрил ипотечный кредит в этой ситуации. С точки зрения банка, вы берете кредит только на$200K on a $600К дома, и банк по-прежнему получает залоговое право на весь дом, поэтому для них почти нет риска.
При определении вашей способности выплатить ипотечный кредит ваш доход сопоставляется со всеми вашими текущими долгами и ежемесячными выплатами по этим долгам. Тот факт, что у вас есть договор с родителями о том, что вы должны им 400 тысяч долларов, не имеет отношения к заявке, если у вас никогда не будет ежемесячного платежа по этой ссуде, если только ваши родители не возьмут залог на вашу собственность, в котором в случае, если ипотека, скорее всего, не будет одобрена (хотя, пока банк получит первое залоговое право, он все равно сможет).
Обратите внимание, что ваша ситуация не сильно отличается от ситуации, когда у вас не было нынешней собственности, и ваши родители просто подарили вам 400 тысяч долларов, чтобы вы положили их на новую собственность за 600 тысяч долларов. Ключевым моментом в отношении подарков в качестве первоначального взноса является то, что банки хотят убедиться, что это действительно подарок, а не кредит, который потребует корректировки расчета DTI (отношения долга к доходу), поэтому они могут потребовать подписи от дарителя, чтобы доказать, что это действительно подарок. Но в вашем случае, даже если технически это ссуда, а не подарок, DTI никогда не пострадает. Кроме того, банк не может потерять ни цента, если вы не выполните дефолт по новой ипотеке и стоимость дома за 600 тысяч долларов не упадет ниже 200 тысяч долларов, что крайне маловероятно при сценарии андеррайтинга. Я считаю, что это подгонка. Сложность вашего конкретного сценария - это в основном просто шум, который не имеет значения для обеспечения кредита.
Кстати, у вас уже есть авансовый платеж в размере 67%. Вам не понадобятся дополнительные 20% (от любого числа) для обеспечения кредита или во избежание PMI. Правило 20% действует только в отношении покупной цены, а не суммы кредита. Другими словами, поскольку ваш первоначальный взнос (намного) превышает 120 тысяч долларов, никакого PMI не будет.