¿Cómo evaluaría un prestamista hipotecario una hipoteca privada existente sin pagos mensuales?
Tengo una hipoteca privada para mi casa en EE. UU. (No financiado por el vendedor. Mis padres son el prestamista). El prestamista me regala el monto de los intereses cada mes y solo se pagan los intereses del préstamo. Entonces, el capital no cambia y efectivamente pago $ 0 por mes.
Si vendo mi casa y compro una casa más cara, ¿puedo obtener una hipoteca tradicional por la diferencia de costo de la nueva casa?
Supuestos:
- El monto del préstamo hipotecario privado es de $ 400k
- Recibiría $ 400k por la venta de la casa actual
- Los términos de la hipoteca privada seguirían siendo los mismos para la nueva casa
- Los términos de la hipoteca privada garantizarían que no haya pagos mensuales durante la vida de la hipoteca tradicional
- El costo de la casa nueva es de $ 600k
- Podría calificar para una hipoteca de $ 200k (con un 20% de anticipo si es necesario)
- El prestamista tradicional tendrá un gravamen primario
Pensando desde el punto de vista del prestamista tradicional, esto parece de bajo riesgo. Mi relación deuda-ingresos será muy baja ya que no hago pagos mensuales de la hipoteca privada. Suponiendo que el prestamista tradicional puede tener el gravamen primario y puede verificar mediante el contrato hipotecario privado que no continuarán los pagos mensuales, creo que deberían ver los $ 400k como esencialmente un pago inicial, pero esta es una situación inusual, por lo que es posible que me esté perdiendo algunas cosas.
Respuestas
Desafortunadamente (en los EE. UU.) Creo que la respuesta es (desafortunadamente), en esta época, "no es una oportunidad en el infierno". : /
Literalmente, ni siquiera podrían ingresar su caso en el sistema.
En los "viejos tiempos" y en las películas, un viejo banquero sabio de su sucursal local consideraría, ajustaría sus gafas y tomaría una decisión. Desafortunadamente, esto se ha ido completamente con el viento desde la crisis r / e y el gobierno se hizo cargo, efectivamente, de todas las hipotecas. Ningún banco lleva nada, las hipotecas simplemente se transfieren.
La aprobación de las hipotecas está completamente informatizada (no por el banco, sino por el sistema al que la están transfiriendo) sin "toma de decisiones" en absoluto.
Podría calificar para una hipoteca de $ 200k (con un 20% de anticipo si es necesario)
Presumiblemente, eso es el 20% de $ 200k, que es solo el 6.7% del valor total de la casa. Entonces en todo lo que estás pidiendo prestado$560k on a $Casa de 600k. Eso puede afectar la forma en que consideran su solicitud.
El banco no verá los $ 400k como parte del pago inicial. Es dinero prestado que le debes a otra persona.
No hay manera de simplemente "transferir" una hipoteca de una propiedad a otra. La hipoteca actual deberá ser liberada cuando venda la casa y se establezca una nueva hipoteca. De lo contrario, es solo un préstamo personal sin garantía.
Lo más probable es que deba refinanciar con el prestamista privado como una segunda hipoteca. El banco querrá ser el prestamista principal para asegurarse de recuperar su dinero en caso de ejecución hipotecaria.
Por lo tanto, depende del banco si quieren tomar la primera hipoteca y del prestamista privado si quieren tomar la segunda. Me gustaría señalar que esto representa un riesgo significativamente mayor para el prestamista privado, ya que es el segundo en la fila (y mientras tanto no recupera ningún capital). Por lo tanto, no me sorprendería que no estuvieran interesados en refinanciar el préstamo solo con intereses.
Una solución más simple puede ser refinanciar como una hipoteca única y que tus padres sigan regalándote una cierta cantidad (¿quizás el nuevo monto de interés?) Si así lo desean. Cualquier capital que pueda volver a usted como capital de la casa.
Mi relación deuda-ingresos será muy baja ya que no hago pagos mensuales de la hipoteca privada.
Sí, pero es algo artificial y el banco puede ver a través de la situación inusual.
Como nota al margen, si no puede pagar el capital de la hipoteca actual, ¿cómo va a pagar el capital y los intereses de la nueva hipoteca? Parece que te estás metiendo en una situación muy peligrosa.
Estoy de acuerdo con su suposición y creo que no debería tener problemas para que un banco apruebe una hipoteca en esta situación. Desde el punto de vista del banco, solo está solicitando un préstamo por$200K on a $600K casa, y el banco aún obtiene el gravamen sobre toda la casa, por lo que casi no hay riesgo para ellos.
Al determinar su capacidad para pagar la hipoteca, sus ingresos se equilibran con todas sus deudas actuales y los pagos mensuales correspondientes a esas deudas. El hecho de que tenga un acuerdo con sus padres de que les debe $ 400K no es relevante para la solicitud si nunca tendrá un pago mensual para ese préstamo, a menos que sus padres realmente tomen un gravamen sobre su propiedad, en el cual caso de que la hipoteca probablemente no sea aprobada (aunque, siempre que el banco obtenga el primer gravamen, aún podría hacerlo).
Tenga en cuenta que su situación no es muy diferente a si no tuviera la propiedad actual y sus padres le dieran $ 400K como regalo para depositar en la nueva propiedad de $ 600K. El punto clave sobre los obsequios para el pago inicial es que los bancos quieren asegurarse de que sea realmente un obsequio y no un préstamo que requiera ajustar el cálculo de DTI (deuda a ingresos), por lo que pueden requerir las firmas del donante para demostrar que es realmente un regalo. Pero en su caso, aunque técnicamente es un préstamo en lugar de un regalo, DTI nunca se vería afectado. Además, el banco no puede perder ni un centavo a menos que usted no pague la nueva hipoteca y el valor de la casa de $ 600 mil caiga por debajo de los $ 200 mil, lo cual es extremadamente improbable en un escenario de suscripción. Creo que esto es un shoo-in. La complejidad de su escenario específico es principalmente ruido que no debería importar para asegurar un préstamo.
Como nota al margen, ya tiene un anticipo del 67%. No necesitará un 20% adicional (de cualquier número) para asegurar el préstamo o evitar el PMI. La regla del 20% solo es relevante en lo que respecta al precio de compra, no al monto del préstamo. En otras palabras, dado que su pago inicial es (mucho) más de $ 120K, no habrá ningún PMI.