Domanda e offerta attuale della casa
I prezzi delle case sono sempre alti, quindi in base alla domanda e all'offerta, ciò significa che i fornitori forniranno più case a causa dei prezzi elevati. Anche la domanda di una casa è ai massimi storici. Sono davvero confuso sul motivo per cui la domanda è alta quando i prezzi sono alti. Dalla mia comprensione della domanda e dell'offerta, quando l'offerta è bassa, la domanda sarà alta e così anche i prezzi. Quando il prezzo è alto, anche l'offerta è alta ma la domanda è bassa.
Ci sono alcuni articoli che dicono che l'offerta è bassa, motivo per cui i prezzi delle case sono ai massimi storici. Ma questo per me non ha alcun senso poiché i prezzi delle case sono molto alti in questo momento, quindi incentiva i fornitori a fare di più per provvedere agli acquirenti. Inoltre, le guerre di offerte sono molto comuni quando l'offerta è bassa, ma non si verificano guerre di offerte nel mercato immobiliare.
Le mie domande sono:
I principi alla base della domanda e dell'offerta sono inutili in questo scenario?
Come mai la domanda di una casa è molto alta ma i prezzi sono alti e l'offerta sembra essere adeguatamente adeguata?
Risposte
I principi della domanda e dell'offerta operano sempre in secondo piano, quindi non sono inutili.
L'entità dell'effetto che l'aumento del prezzo ha sull'aumento dell'offerta è data dall'elasticità rispetto al prezzo dell'offerta di alloggi. Se l'offerta è anelastica, sono necessari grandi aumenti dei prezzi per aumentare la quantità offerta. In un caso estremo, quando l'offerta è perfettamente anelastica, non risponderebbe affatto al prezzo (ma questo è completamente coerente con la teoria della domanda e dell'offerta - quindi non lo renderebbe `` inutile '', devi solo tenere sempre in considerazione i parametri della domanda e dell'offerta prima di cercare di prevedere cosa accadrà).
La ricerca empirica (Green, Malpezzi e Mayo 2005) mostra in realtà che l'offerta di alloggi è anelastica in molte aree metropolitane, quindi questa è una spiegazione.
In molti luoghi il governo pone pesanti restrizioni alla costruzione di nuove abitazioni. Soprattutto nelle città storiche (ad esempio Amsterdam) è estremamente difficile costruire effettivamente un nuovo alloggio. Anche al di fuori delle città storiche molti luoghi saranno fortemente suddivisi in zone. Se il governo limita l'offerta, ovviamente non sarà in grado di aumentare. Anche la ricerca mostra che questa è una delle cause principali dietro i prezzi elevati delle case (si veda questo studio empirico di Glaeser & Gyourko (2002) che esamina l'effetto di una rigida zonizzazione sui prezzi nella Bay Area negli Stati Uniti).
Inoltre, non confondere i movimenti lungo la curva della domanda o dell'offerta e le variazioni della domanda o dell'offerta. Le variazioni dei prezzi producono movimenti lungo la curva di domanda. Se la curva di domanda è fissa, l'aumento del prezzo (escludendo casi estremi come la domanda perfettamente anelastica o il bene di Giffen) porterà a una minore quantità richiesta. Tuttavia, indipendentemente dal prezzo, la domanda può sempre spostarsi a destra (ad esempio a causa del cambiamento delle preferenze), il che farà sì che le persone chiedano di più a qualsiasi prezzo.
Se non ci fossero variazioni nella domanda o nell'offerta, il prezzo dovrebbe rimanere costante. I prezzi elevati sono probabilmente dovuti al fatto che la domanda di alloggi è in aumento con la crescita delle economie e le persone hanno in media redditi più alti (poiché possedere una casa è probabilmente normale), e i prezzi aumentano perché questa domanda supera l'offerta. Naturalmente, questa è solo una grossolana generalizzazione, ogni città / area sarà diversa. Non è nemmeno universalmente vero che i prezzi delle case aumentano in ogni singola area anche se in media ci sono aree in cui diminuiscono (vedi I MF global housing watch ).
I prezzi elevati non implicano immediatamente l'offerta quando l'offerta è limitata. Le case non sono widget. Si siedono su immobili, ognuno dei quali è unico. Come metafora, pensa a un'isola: l'offerta è limitata. Con l'aumentare della domanda, il prezzo aumenta. Ma l'offerta non può mai aumentare, quindi i prezzi continuano a salire per sempre.
Le terre intorno alla maggior parte delle città non sono isole, ma sono rese simili a isole da vari fattori. I limiti dell '"isola" sono la distanza che qualcuno è disposto a viaggiare per lavorare e tornare in un giorno. La maggior parte dei terreni già edificati è esclusa dalla fornitura. E varie normative sull'uso del suolo limitano la quantità di nuovo sviluppo limitando la quantità di sviluppo - solo tante unità per acro, per esempio. Questo è il motivo per cui i prezzi delle case sono così alti - non la scarsità di terra, ma le normative sull'uso del suolo che limitano l'offerta di case.
La "dimensione dell'isola" può essere ampliata rendendo più veloce il viaggio in luoghi, utilizzando ferrovie o superstrade, ma sono costose. Espandere un'area urbana è come espandere un'isola attraverso l'uso della discarica.
Se vuoi maggiori dettagli, c'è un intero ramo dell'economia che si occupa di terra: "Economia urbana". Von Thunen, Alonso, Mills, Muth sono gli autori classici.