에이커 당 가격과 건물 평방 피트 당 가격을 추정해야하는 경우 경쟁 시장 분석?
저는 샌프란시스코 베이 지역의 시골에있는 집을 사려고하고 있으며, 경쟁 시장 분석을 직접 수행하려고합니다.
안타깝게도 제가 관심있는 집 한 채를 발견 한 지역에서는 최근에 팔린 비슷한 유사한 부동산을 많이 찾을 수 없습니다. 그래서 저는 다른 부지 크기와 다른 건물 크기를 가진 다른 최근 판매 된 부동산의 데이터를 추정하여 부동산에 대해 지불하기 위해 "공정한 가격"이 무엇인지 추론하려고합니다.
기본적으로 최근 판매 된 각 부동산에 대해 방정식을 시스템에 추가 한 방정식 시스템을 만들었습니다.
4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3
그런 다음 건물 1 평방 피트 당 암시 된 값인 x에 대한 대략적인 값을 얻으려고합니다 . 그리고 y 는 토지 1 에이커 당 암시 된 가치입니다. 이러한 속성은 서로 매우 비슷해 보이며 최근에 리모델링했거나 대대적 인 재 작업이 필요한 사람들을 버렸습니다.
그러나 내 접근 방식에는 두 가지 문제가 있습니다.
- 두 개의 알 수없는 변수가 있습니다. 먼저 건물 평방 피트 당 값인 변수 x 를 대체하여 방정식 시스템을 풀어야한다고 생각합니다 . 제 첫 번째 질문입니다. 1990 년에 지어졌고 2000 년에 마지막으로 리모델링 한 건물의 1 평방 피트에 대한 정보를 얻을 수있는 데이터베이스가 있습니까? 아니면 새로운 건설 비용을 사용하고 주택 리모델링을 예상 할 때 비례 배분 된 리모델링 비용을 뺄 수 있습니까? 권위있는 출처에서 평방 피트 당 사용 된 건물 가격 데이터 데이터를 얻기가 어렵습니다.
- 1 에이커의 토지에 대한 묵시적 가치는 내가 구매하고자하는 에이커의 수에 따라 분명히 변합니다. 구입하고자하는 에이커의 수에 따라 에이커 당 적절한 가격을 조정하려면 어떤 기능을 사용해야합니까? 최근 매각 된 부동산을 기준으로 각 한계 에이커가 상당히 저렴 해지는 것 같습니다.
참고로 내가 6 개월 전에보고있는 부동산은 360 만 달러에 상장되었습니다. 그런 다음 상장 가격이$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $280 만 상장 가격이지만이 할인을 적용해도 여전히 약간 높은 것 같습니다. 따라서 나는 혼자서 CMA를 시도하고 있습니다.
답변
방정식이 현실과 일치한다고 가정하면 (가격의 주요 동인은 주택의 크기와 부지의 크기이며 가격은 주택 크기와 부지 크기의 선형 함수 임) 3 개의 방정식과 2 개의 변수가 있으므로 대략적인 솔루션을 도출 할 수있는 많은 기술이 있습니다. 가장 간단하고 일반적인 방법은 선형 최소 제곱 근사를 수행하는 것입니다. 이렇게하면 예측 값과 관찰 된 값 간의 차이 제곱의 합이 최소화됩니다. 이 작업은 직접 또는 Excel에서 수행하거나 다양한 온라인 계산기를 사용할 수 있습니다 .
방정식을 Wolfram Alpha에 넣으면 대략적인 솔루션이 나타납니다.
x = $460.38 y = $44,430
물론 방정식은 현실에 대한 대략적인 가이드 일뿐입니다. 1 평방 피트의 공간은 원래 1950 년대 건축이고 하나가 방금 리모델링 된 경우 다른 공간과 동일하지 않습니다. 1 에이커의 토지는 여러 가지 이유로 다른 토지와 동일하지 않습니다. 20 에이커의 한계 가치는 1 에이커의 한계 가치만큼 높지 않으며, 성숙한 나무가 많은 토지는 약간의 묘목이있는 같은 땅, 어떤 땅은 상업적 가치가 있고, 어떤 땅은 경치 좋은 가치를 가지고 있습니다. 이런 종류의 것은 정량화하기가 훨씬 더 어려운 경향이 있습니다. 그래서 멀리서 당신의 효용이 기능한다고 말하기는 매우 어렵습니다. 추가 에이커의 감소하는 가치 또는 다른 비선형 함수 여야하는지 여부를 설명하기 위해 예를 들어 y ^ 0.75로 효용이 증가해야합니다. 당신은 분명히 당신의 개인적인 선호도에 따라 다른 요소들을 가지고 놀 수 있고 그것이 당신이 생각 해낸 방정식에 어떤 영향을 미치는지 볼 수 있습니다.
모델이 너무 간단합니다.
다음을 고려하고 있지 않습니다.
- 위치. 몇 마일의 위치 차이는 주택 가격에 상당한 차이를 가질 수 있습니다. 그것은 학교, 지역 사회 편의 시설, 통근에 차이를 만들 수 있습니다. 바람직한 이름을 가진 위치에 있으면 더 많은 비용이들 수 있습니다. 보기는 또한 토지의 가치를 고려할 수 있습니다.
- 재료의 품질. 평방 피트 당 가격은 이러한 비용을 구성하는 요소가 무엇인지 알지 못하면 의미가 없습니다.
- 평면도. 사람들은 집에있는 특정 물건의 크기, 모양, 위치에 관심이 있습니다. 어떤 사람들은 큰 부엌을 원하고 어떤 사람들은 거대한 부엌을 원하고 다른 사람들은 테이크 아웃 만 주문합니다.
너무 강조하고있는 기타 항목 :
- 리모델링 날짜 / 건설 연도. 리모델링 연도가 어떻게 달라지는 지 잘 모르겠습니다. 나는 나쁜 리모델링을 보았고 훌륭한 리모델링을 보았습니다. 지난 몇 년 동안 리모델링해야 할 수도 있고 10 년 전에 만든 하나만 수정해야 할 수도 있습니다.
- 집의 크기. 사람들은 집에있는 항목이 자신에게 적합한 지 결정합니다. 어떤 경우에는 500 평방 피트가 더 많지만 침실이 하나 적 으면 집이 작동하지 않습니다.
도움을 줄 수있는 사람들이 있습니다. 구입하려는 주택의 가격을 평가하는 데 도움을 줄 수있는 전체 그룹이 있습니다. 그들은 부동산 중개인입니다. 일부는 구매자에게만 적용됩니다. 그들은 데이터에 액세스 할 수 있습니다. 그들은 현재 시장에 나와있는 집 안으로 당신을 데려 갈 수있는 능력이 있습니다. 따라서 평면도와 재료, 레이아웃을 볼 수 있습니다.