Mutuo con lacuna nei pagamenti
Ho un mutuo per $130K. "6% per annum", 20 years, 240 monthly payments of $931. Il mutuatario ha pagato i primi 45 pagamenti mensili e non ha pagato per 264 mesi.
Vorrei conoscere il valore attuale del mutuo se dovesse essere estinto oggi.
Penso che dovrebbe essere il saldo elencato nella tabella di ammortamento per il pagamento più recente, ovvero $115,841, plus 6% interest since that payment, or $115.841 * (1,06 ^ (264/12)), pari a $ 417.437.
Il mutuatario afferma che è (240-45) * $ 931 = $ 181,545. Dice che il mutuo non prevede la modifica del numero o dell'importo dei pagamenti.
Modifica: ho ricevuto una copia del mutuo. È un mutuo dall'aspetto standard apparentemente fornito dall'agenzia del titolo. L'unico ricorso che elenca per mancati pagamenti è la preclusione.
Risposte
Il tuo calcolo, che continua a comporre l'interesse sull'importo principale rimanente al momento dell'ultimo pagamento effettuato, è intuitivo corretto. Se questo fosse un contratto ipotecario standard con una banca, funzionerebbe sicuramente in questo modo (cioè, se ti permettessero di andare in pausa di 20 anni).
Il problema è che hai a che fare con una questione legale e ciò che si applica veramente in questo caso dipenderà dall'accordo legale che hai stipulato con il mutuatario. Il tuo contratto considera effettivamente questa possibilità? Inoltre, il tuo contratto è considerato legalmente vincolante in tribunale?
Hai a che fare con una discrepanza di $ 230.000 tra ciò che ritieni corretto e ciò che il mutuatario ritiene sia corretto. Tempo per una consulenza legale a pagamento, non un post sul forum gratuito.
Ha certamente torto (non puoi semplicemente non pagare per 20 anni e riprendere da dove avevi interrotto) e potresti avere ragione a seconda di ciò che dice il mutuo sugli "interessi maturati non pagati" - se si somma (cioè l'interesse è incluso nel calcolo dell'interesse del mese successivo) quindi la tua formula sarebbe giusta.
Se non viene incluso nel calcolo degli interessi e matura solo come interesse semplice (ad esempio, il mio mutuo dice che gli interessi verranno addebitati sul "saldo del capitale non pagato", che verrebbe probabilmente interpretato in modo da NON includere gli interessi non pagati), allora tu necessità di dividere il "saldo" rimanente in due parti: il capitale effettivo dovuto e gli interessi maturati.
L'interesse maturato sarebbe il tasso di interesse moltiplicato per il saldo del capitale dopo l'ultimo pagamento moltiplicato per il numero di periodi, o $115,841 * (.06/12) * 264 = 152,910. Quindi l'importo totale "dovuto" sarebbe $ 268.751, ma solo i 115.841 continuerebbero a maturare interessi.
Detto questo, questo mutuo è in default, e se il mutuo non specifica cosa fare in caso di default, allora si riduce a qualunque cosa voi due potete concordare. Hai un privilegio alla casa, ma lei ha il libretto degli assegni, quindi devi appassire elaborare un accordo o andare in tribunale, presentare le tue argomentazioni e lasciare che un giudice decida cosa sarebbe "giusto".
Il modo in cui viene gestito il default dipende fortemente da quale accordo e quale documentazione di tale accordo esistono. Ma potrebbe essere discutibile: se nessun pagamento e nessun tentativo di riscossione sono stati effettuati in 264 mesi, qualsiasi azione può essere vietata per prescrizione. Ho scrupoli morali a dirlo, ma la tua prima priorità probabilmente dovrebbe essere riavviare l'orologio SOL, convincendoli a fare cose come riconoscere il debito, promettere di rimborsare il debito, effettuare i pagamenti iniziali, ecc.
Matematicamente, il saldo in essere corretto sul prestito, nell'ipotesi di un tasso di interesse annuo nominale di i ^ (12) = 0,06 convertibile mensile, con la capitalizzazione che continua sul saldo non pagato, è $432216.91. This is consistent with your stated value in the amortization table, which should be exactly $115840,77 a 45 mesi ed è perché il tasso di interesse mensile effettivo è i ^ (12) / 12 = 0,005. Il livello di pagamento mensile è$931.36, as given by $130000 x 0,005 / (1 - (1,005) ^ - 240).
Invece della formula che hai utilizzato, scriviamo semplicemente $ 115840,77 x (1 + 0,005) ^ 264 per ottenere il valore maturato del saldo dovuto, poiché il programma di composizione è mensile.
Se una banca o un altro istituto di credito ipotecario avesse consentito un periodo di mancato pagamento così lungo (più lungo della durata originaria del prestito!), Il che è assurdo poiché avrebbero precluso da tempo la casa, avrebbero indubbiamente applicato sanzioni aggiuntive per il mancato pagamento . Non avrebbero consentito che il saldo rimanesse rimanesse il valore nominale per 22 anni . Ciò costituirebbe effettivamente un prestito senza interessi senza penali e comporterebbe un'enorme perdita del valore temporale del denaro. In quanto tale, non vi è alcuna giustificazione concepibile per il mutuatario per affermare che il saldo in essere rimane a $ 115841. Anche il semplice aggiustamento per l'inflazione degli ultimi 22 anni, senza interessi applicati, tale importo sarebbe approssimativamente equivalente a $ 184298 oggi.
Vorrei immediatamente iniziare una procedura di preclusione sulla proprietà e rivenderla perché il valore di quella proprietà da sola probabilmente supera quello che il mutuatario rimborserà anche in base alla tua proposta. Se desidera trattenerti nei termini del mutuo e il pignoramento è la tua unica risorsa, allora è più che benvenuta a subire le conseguenze di essere inadempiente per 22 anni.