Стоит ли оставлять эту сдаваемую в аренду недвижимость или мне следует продать?
Я стал случайным домовладельцем, когда купил дом 3 года назад, и не продал дом, в котором жил 10 лет.
Вот факты:
- Купленный дом: 200000 долларов
- Остаток по ипотеке: 162 000 долларов
- История аренды: 3 года по 1750 долларов в месяц
- Обслуживание в аренде:
замена крыши в размере 6500 долларов в первый
год, второй год - 3000 долларов на техническое обслуживание оборудования, третий
год - 9000 долларов на ремонт после того, как трехлетние арендаторы разрушили внутреннюю часть дома. - Управление недвижимостью: 175 долларов в месяц
- Налоги, страхование, проценты: ~ 7500 / год
- Стоимость дома: ~ 255000 долларов
- Улучшения дома с момента покупки: Приблизительно 15000 долларов на обновления, пока я там жил. Палубный, паркетный пол, столешница и т. Д.
Мне кажется, что мне лучше продать и вложить прибыль в свой портфель акций, но я хотел бы услышать другие мнения. Дом только что закончили с ремонтом после последних жильцов, так что он в отличном состоянии. Я также думаю, что мог бы арендовать его за 1900 долларов в месяц и, возможно, потерять управляющего недвижимостью. Дом кажется дорожает в цене, но я думаю, что потребуется еще как минимум несколько лет, чтобы достичь, скажем, 300 000 долларов.
Я надеюсь, что большая часть обслуживания дома на какое-то время ВЫПОЛНЕНА, но в этом году жильцы, разрушившие внутреннюю часть, действительно жалили (были хорошими арендаторами в течение ~ 3 лет до конца), и заставляют меня думать, что с недвижимостью я покончил. .
Ответы
Похоже, вы уже потратили все большие доллары, которые вам нужно потратить на какое-то время. Вы должны поручить своей компании по управлению имуществом возместить ущерб предыдущему арендатору. Вы не ограничены только их депозитом, если они нанесли большой ущерб. Ваша компания по управлению недвижимостью должна была сказать вам об этом, если они стоят того, что вы им платите.
В любом случае, если вы из года в год приносите какую-либо прибыль от этой вещи, она того стоит, потому что ваш дом со временем будет расти в цене. Я арендую дом около 10 лет, и за это время стоимость дома выросла на 100 тысяч долларов. Итак, пока мой денежный поток положительный или близок к этому, я зарабатываю МНОГО денег на повышении стоимости дома по мере роста стоимости дома.
При этом, если вам не нравятся хлопоты, не делайте этого.
Это также зависит от вашей цели. Если вы будете делать это в течение 10-20 лет, вы, в конечном итоге, окупите дом и получите неплохой остаточный доход, а также откладывание на пенсию. Если вы хотите быстрой прибыли, это, вероятно, не для вас. Но когда дело доходит до аренды, медленный и стабильный выигрывает в гонке. Они могут быть вашим пенсионным счетом.
Еще одна вещь, которую следует учитывать, - это быть немного более осторожным с расходами при ремонте и оплате ремонта. 3000 долларов на ремонт бытовой техники звучат довольно круто. Вы можете положить туда использованные вещи, и они не обязательно должны быть первоклассными, если они сдаются в аренду. Получите более выгодные предложения по ремонту или замене вещей. Не используйте ковер высокого класса, если вы его заменяете. Предположим, он будет выбрасываться каждые несколько лет и его нужно будет заменить. Купите более дешевый товар, и ваши затраты на замену немного снизятся.
Это прибыльное вложение, если вы остаетесь в нем на несколько лет и смотрите на долгосрочную прибыль по сравнению с быстрым $$$.
С финансовой точки зрения сложно сказать, если вы недостаточно тщательно проверяете арендаторов или просто не повезете, дополнительные расходы / хлопоты могут съесть вашу прибыль и ваше здравомыслие. Похоже, вы столкнулись с большим количеством дорогостоящих вещей, поэтому вы можете быть настроены на несколько лет без комиссии с более высокой арендной платой, что было бы особенно прибыльно, если бы вы могли обойтись без управляющего недвижимостью (или, по крайней мере, обойтись без того, который стоит так много).
Если вы не жили в нем 2 из последних 5 перед продажей, вы не можете претендовать на освобождение от прироста капитала, поэтому вы должны это учитывать. У вас также есть 3 года амортизационных расходов, которые будут возмещены, если вы продали сейчас. Ни один из них не нарушает условия сделки, если вы только что перестали быть домовладельцем, возьмите свои налоговые льготы и двигайтесь дальше.
Мне нравится арендовать недвижимость как значительную часть моего портфеля, я рассматриваю работу арендодателем как работу с частичной занятостью, которую я могу продолжить после выхода на пенсию. Кроме того, мой район является прибыльным для сдачи в аренду и, вероятно, останется таковым из-за прогнозируемого высокого роста. Если вы не уверены в своем районе и опасаетесь быть арендодателем, возможно, пришло время внести залог.
При расчете продаж нужно помнить также, что цена продажи составляет 10-11%. Если вы оставляете его в аренду, проверяли ли вы, сколько другие люди берут за аренду в этом районе за такой же размер и состояние? У меня 5 арендных плат, и я держу арендную плату ниже рыночной, поэтому я могу выбрать своих арендаторов из более крупной группы, и тогда я очень придирчив! Я владею всеми ими более 30 лет. Я тоже не часто повышаю арендную плату. Это окупилось. Все мои арендные платы поступали верно во время пандемии COVID-19. Возможно, они опоздали, но я получил все. Я позвонил каждому из своих арендаторов, когда это началось, и сказал им, что не буду взимать штрафы за просрочку платежа, даже если они задержатся. У меня только 1 арендатор, который со мной менее 10 лет. Я пробовал управляющих недвижимостью, но все они меня не устраивали. (Это действительно похоже на то, что ваш управляющий недвижимостью обирает вас. Он занимается ремонтом, если да, то, возможно, он получает откаты или что-то в этом роде. Мое последнее было.) 10-11% в Южной Калифорнии. Он предполагает комиссию риэлтора в размере 6% (наш «нормальный»), + комиссию за условное депонирование, плату за право собственности. и обычные сборы за мусор.
После платы за управление у вас будет 19 000 долларов.
Налог, Ins, Int, 7500 долларов США. Назовите это $ 11K осталось.
Кажется, многого не хватает, другие позиции из Sch E могут помочь. Нет ухода за территорией? Снег зимой, трава летом?
Цифры для крыши, бытовой техники и т. Д. Необходимо учитывать, но в течение срока их службы. Крыша, например, должна прослужить, скажем, 20 лет, и ее следует рассматривать как затраты на «амортизационный фонд» в размере 400 долларов в год. То же самое и с бытовой техникой. Если вы все это объясните, выбор останется за вами. Каждый год это "Я бы предпочел$X ($80 000 брутто, если вы продали сейчас) или денежный поток плюс потенциальное повышение арендной платы? "
В 2014 году я купил дом на 3 семьи (т.е. 3 квартиры). Это стоило$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $2000, с момента роста до $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180K было выплачено $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K, я бы предпочел оставить их или продать и вложить в другое место?
В конце концов, это небольшая часть моего пенсионного плана. Менеджер - мой сосед, с которым я работаю несколько лет, и они берут разумную ежемесячную плату. Я доверяю им до такой степени, что они знают, что мне нельзя звонить по случайным мелким вопросам. В вашем случае это беспокоит? Совершенно другой опыт работы с менеджером по сравнению с тем, чтобы самому заниматься каждым мелким ремонтом. Также отличается иметь долгосрочного арендатора со скромным, приемлемым увеличением арендной платы по ходу дела, чем иметь годовой оборот, равный месячной вакансии, комиссию за повторную аренду и каждый раз уборку / мелкую покраску.
Делайте то, что делают католики (учреждение), они никогда не продают недвижимость, поскольку, даже если они не оценят в этом году, они сделают это через 100 лет, и оставление собственности в вашем имении вашим детям и детям ваших детей принесет пользу.
Кажется, сейчас вы работаете на арендаторов со всеми расходами, напомню, они и ваши деньги должны работать на вас. Некоторые не очень популярные советы, с которыми я полностью согласен, приложите как можно меньше усилий с ремонтом / ремонтом. Людям по-прежнему нравится сдавать то, что у вас есть. Прямо сейчас вы платите за то, чтобы кто-то жил в вашем доме ...
Если у вас портфель недвижимости менее 10, избавьтесь от своего управляющего - очевидно, он не выполняет свою работу. Найти арендатора и сделать обзор самостоятельно, используя Zillow Property Manager или инструменты, простые и дешевые, очень легко. Людям нужно жилье, и там можно найти хорошее. Вместо этого вложите эти 150 долларов в свой принцип и погасите арендную плату раньше за эту дополнительную экономию процентов.
Аренда - это место, где вы должны быть крайне консервативными и скупыми , чтобы максимизировать свою прибыль в конце дня. Некоторые идеи по сокращению постоянных затрат:
- Рефинансируйте и воспользуйтесь низкими процентными ставками.
- Похоже, что из-за высоких расходов за последние 3 года вы сдаете свою работу внаем. Узнайте, как ремонтировать / поддерживать собственность самостоятельно. Что касается крыши, то вы жили последние 10 лет, и все было нормально. В чем заключалась проблема в первый год аренды? Не могли бы вы просто исправить одну или две утечки? Почему кому-то нужна новая крыша, если вы жили со старой? Отремонтируйте вместо этого или замените, пока замена не станет дешевле ремонта.
- Присмотритесь и найдите более дешевый полис арендодателя
Аренда определенно менее прибыльна, чем некоторые фондовые биржевые фонды, но она последовательна, надежна, и в конце дня у вас есть что-то осязаемое, что приносит сладкие сенсационные ощущения от того, что вы являетесь домовладельцем.
Как уже упоминалось, это то, с чем вам лучше всего иметь дело. Жильцы / физический труд в доме или вы хотите отдохнуть?