모기지 대출 기관은 월별 지불이없는 기존의 개인 모기지를 어떻게 평가합니까?
미국에있는 우리 집에 대한 개인 저당이 있습니다. (판매자 금융이 아닙니다. 부모님이 대출 기관입니다.) 대출 기관은 매달이자 금액을 저에게 선물하고 대출에 대한이자 만 지불합니다. 따라서 교장은 변경되지 않으며 저는 사실상 매월 $ 0를 지불합니다.
집을 팔고 더 비싼 집을 사면 새 집의 차액에 대해 전통적인 저당을받을 수 있습니까?
가정 :
- 민간 모기지 대출 금액은 $ 400,000입니다.
- 나는 현재 집을 팔아 $ 400,000을받을 것이다.
- 개인 모기지 조건은 새 집에 대해 동일하게 유지됩니다.
- 민간 모기지 조건은 전통적인 모기지 기간 동안 월별 지불을 보장하지 않습니다.
- 새 집의 비용은 $ 600,000입니다.
- 2 억 달러 모기지 (필요한 경우 20 % 할인)를받을 수 있습니다.
- 전통적인 대출 기관은 기본 선취권을 갖습니다.
전통적인 대출 기관의 관점에서 생각하면 이것은 낮은 위험으로 보입니다. 개인 모기지에 대해 매달 지불하지 않기 때문에 소득 대비 부채 비율이 매우 낮을 것입니다. 전통적인 대출 기관이 기본 선취권을 가질 수 있고 개인 모기지 계약을 통해 월별 지불이 계속되지 않을 것임을 확인할 수 있다고 가정하면 $ 400,000을 본질적으로 계약금으로 간주해야한다고 생각하지만 이것은 비정상적인 상황이므로 누락 될 수 있습니다. 몇 가지.
답변
불행히도 (미국에서) 나는 그 대답이 (불행히도) 오늘날 "지옥에서 기회가 아니다"라고 생각한다. : /
문자 그대로 시스템에 귀하의 케이스를 입력 할 수도 없습니다.
"옛날"과 영화에서 현지 지점의 현명한 늙은 은행가는 안경을 고려하고 조정하며 결정을 내 렸습니다. 불행히도 이것은 R / E 위기와 정부가 모든 모기지를 효과적으로 인수 한 이후 바람과 함께 완전히 사라졌습니다. 은행은 아무것도 가지고 있지 않으며 모기지는 그냥 전달됩니다.
모기지 승인은 "의사 결정"없이 완전히 컴퓨터 화됩니다 (은행이 아니라 전달하는 시스템에 의해).
2 억 달러 모기지 (필요한 경우 20 % 할인)를받을 수 있습니다.
아마도 그것은 200,000 달러의 20 %이며, 이는 주택 총 가치의 6.7 %에 불과합니다. 그래서 당신은 모두 빌려$560k on a $600k 하우스. 이는 그들이 귀하의 응용 프로그램을 고려하는 방식에 영향을 미칠 수 있습니다.
은행은 다운 페이먼트의 일부로 $ 400,000을 보지 않을 것입니다. 당신이 다른 사람에게 빚진 돈입니다.
한 부동산에서 다른 부동산으로 모기지를 "이전"하는 방법은 없습니다. 주택을 매각하고 새로운 모기지가 설정되면 현재 모기지가 해제되어야합니다. 그렇지 않으면 그것은 무담보 개인 대출입니다.
대부분의 경우 두 번째 모기지 로 민간 대출 기관에 재 융자해야합니다 . 은행은 차압시 돈을 돌려받을 수 있도록 주요 대출 기관이되기를 원할 것입니다.
따라서 첫 번째 모기지를받을 것인지 여부는 은행에, 두 번째 모기지를받을 것인지 여부는 개인 대출 기관에 달려 있습니다. 나는 이것이 두 번째 줄에 있기 때문에 (그리고 그 동안 어떤 원금도 돌려받지 못하기 때문에) 민간 대출 기관에게 훨씬 더 많은 위험이 있음을 주목할 것입니다. 그래서 그들이이자 만 대출을 재 융자하는 데 관심이 없다면 놀라지 않을 것입니다.
더 간단한 해결책은 단일 모기지로 재 융자하고 부모님이 원하는 경우 계속해서 일정 금액 (아마 새로운이자 금액?)을 선물하도록하는 것입니다. 귀하가 집의 지분으로 귀하에게 돌려 줄 수있는 모든 원금.
개인 모기지에 대해 매달 지불하지 않기 때문에 소득 대비 부채 비율이 매우 낮을 것입니다.
예, 그러나 다소 인위적이며 은행은 비정상적인 상황을 볼 수 있습니다.
참고로, 현재 모기지에 대한 원금을 지불 할 여유가 없다면 새로운 모기지에 대한 원금과이자를 어떻게 지불 할 수 있습니까? 매우 위험한 상황에 처한 것 같습니다.
나는 귀하의 가정에 동의하며이 상황에서 은행이 모기지를 승인하는 데 문제가 없다고 생각합니다. 은행의 관점에서 볼 때 당신은$200K on a $600K 주택이고 은행은 여전히 집 전체에 대한 유치권을 확보하므로 위험이 거의 없습니다.
모기지 지불 능력을 결정할 때 소득은 현재의 모든 부채 및 해당 부채에 대한 월별 지불액과 균형을 이룹니다. 부모가 $ 400K 빚을지고 있다는 것에 동의했다는 사실은 부모가 실제로 귀하의 재산에 대해 선취득권을 가지지 않는 한 해당 대출에 대해 매달 지불하지 않을 경우 신청서와 관련이 없습니다. 모기지가 승인되지 않을 가능성이있는 경우 (은행이 첫 번째 유치권을 얻는 한 여전히 가능).
귀하의 상황은 귀하가 현재 재산이 없었고 귀하의 부모가 새로운 $ 600K 재산에 내려 놓기 위해 귀하에게 $ 400K를 선물로 준 경우와 크게 다르지 않다는 점에 유의하십시오. 계약금에 대한 선물의 핵심은 은행이 DTI (소득에 대한 부채) 계산을 조정해야하는 대출이 아닌 진정한 선물인지 확인하기를 원한다는 것입니다. 따라서 선물 제공자의 서명이 필요하다는 것입니다. 선물. 그러나 귀하의 경우 기술적으로 선물이 아닌 대출이지만 DTI는 영향을받지 않습니다. 새 모기지에 기본적으로하지 않는 한 또한, 은행은 한푼도 잃지 않을 수 및 $ 600K 가정의 가치는 인수 시나리오에서 매우 가능성이있는 $ 200K, 아래로 떨어진다. 나는 이것이 슈인이라고 생각한다. 특정 시나리오의 복잡성은 대부분 대출을 확보하는 데 중요하지 않은 소음입니다.
참고로 이미 67 %의 계약금이 있습니다. 대출을 확보하거나 PMI를 피하기 위해 추가로 20 % (수에 관계없이)가 필요하지 않습니다. 20 % 규칙은 대출 금액이 아닌 구매 가격에만 관련됩니다. 즉, 귀하의 계약금이 $ 120K 이상이므로 PMI가 없습니다.