Rekabetçi Pazar Analizi ne zaman dönüm başına fiyat ve binanın metrekaresi başına fiyat tahmin etmek zorunda?
San Francisco Körfez Bölgesi kırsalında bir ev satın almak istiyorum ve kendi başıma Rekabetçi Pazar Analizi yapmaya çalışıyorum.
Ne yazık ki, ilgimi çeken bir ev bulduğum bölgede, yakın zamanda satılan benzer benzer mülklerin çoğunu bulamıyorum. Bu nedenle, son zamanlarda satılan, farklı arazi lotu boyutuna ve farklı bina boyutuna sahip mülklerden elde edilen verileri tahmin ederek mülke ödenecek "adil fiyat" ın ne olacağını tahmin etmeye çalışıyorum.
Temel olarak, yakın zamanda satılan her mülk için sisteme bir denklem eklediğim denklem sistemi oluşturdum:
4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3
Ve sonra x için yaklaşık değeri elde etmeye çalışıyorum, bu da binanın her bir fit karesi için ima edilen değer. Ve y bir dönüm arazi için ima edilen değerdir. Bu özellikler birbirine çok benziyor ve yakın zamanda yeniden modellenen veya büyük bir yeniden çalışmaya ihtiyaç duyacak olanları çöpe attım.
Ancak, yaklaşımımda şu iki sorunu görüyorum:
- iki bilinmeyen değişkeni var. Denklem sistemini, önce binanın fit kare başına değeri olan x değişkenini değiştirerek çözmem gerektiğine inanıyorum . Öyleyse ilk sorum - 1990 yılında inşa edilen ve en son 2000 yılında yeniden modellenen bir metrelik binanın ne kadara mal olacağı hakkında bilgi alabileceğim bir veri tabanı var mı? Ya da belki yeni inşaat maliyetini kullanabilirim ve evi yeniden modellemeyi umduğumda orantılı tadilat maliyetlerini düşürebilirim? Bu kullanılmış bina fiyatı başına metrekare veri verilerini yetkili kaynaktan almak zor.
- bir dönümlük arazinin ima edilen değeri, ne kadar dönümlük satın almak isteyeceğime bağlı olarak açıkça değişiyor. Kaç dönümlük arazi satın almak isteyeceğime bağlı olarak, arazi başına uygun fiyatı ayarlamak için hangi işlevi kullanmalıyım? Görünüşe göre her bir marjinal dönüm, son zamanlarda satılan mülklere göre önemli ölçüde daha ucuz hale geliyor.
Bilginize, altı ay önce baktığım mülk 3.6 milyon dolara listelenmişti. Daha sonra liste fiyatı düştü$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $2,8 milyon liste fiyatı, ancak bu indirim uygulansa bile hala biraz yüksek görünüyor. Bu nedenle kendi başıma CMA yapmaya çalışıyorum.
Yanıtlar
Denklemlerinizin gerçeklikle eşleştiğini varsayarsak (fiyatın ana etkenleri evin büyüklüğü ve partinin büyüklüğüdür ve fiyatın hem ev büyüklüğünün hem de lot büyüklüğünün doğrusal bir fonksiyonu olduğu), o zaman siz ' 3 denklem ve 2 değişken var, bu yüzden yaklaşık bir çözüm bulmak için birçok teknik var. En basit ve en yaygın olanı, doğrusal en küçük kareler yaklaşımı yapmaktır. Bu, tahmin edilen değer ile gözlemlenen değer arasındaki farkın karesinin toplamını en aza indirir. Bunu elle veya Excel'de yapabilir veya çeşitli çevrimiçi hesap makinelerini kullanabilirsiniz .
Denklemlerinizi Wolfram Alpha'ya koyduğumda, yaklaşık çözümle geri geliyor
x = $460.38 y = $44,430
Elbette, denklemleriniz gerçeğe sadece kaba kılavuzlar. Bir metrekarelik alan, biri 1950'lerin orijinal inşaatıysa ve biri yeni yeniden modellenmişse, diğerine tam olarak eşit değildir. Bir dönümlük arazi, herhangi bir nedenden ötürü diğerine tam olarak eşit değildir - 20. dönümün marjinal değeri, 1. dönümün marjinal değeri kadar yüksek değildir, çok sayıda olgun ağacın olduğu araziden daha değerlidir birkaç fidesi olan aynı arazi, bazı topraklar ticari değere sahiptir, bazı araziler manzara değerine sahiptir, vb. Bu tür şeyleri ölçmek çok daha zordur, bu nedenle uzaktan hizmet işlevinizin işlev gördüğünü söylemek çok zordur. ek dönümlerin azalan değerini veya başka bir doğrusal olmayan fonksiyon olup olmadığını hesaba katmak için, örneğin y ^ 0.75 ile fayda büyümesi gerekir. Açıkça kişisel tercihlerinize göre farklı faktörlerle oynayabilir ve bunun bulduğunuz denklemleri nasıl etkilediğini görebilirsiniz.
Modeliniz çok basit.
Düşünmüyorsunuz:
- Yer. Birkaç millik konumdaki farklılıklar, ev fiyatlarında önemli bir fark yaratabilir. Okullarda, toplum tesislerinde, işe gidip gelmede fark yaratabilir. Arzu edilen isme sahip bir yerde olmak daha pahalıya mal olabilir. Görüş, arazinin değerini de hesaba katabilir.
- Malzemelerin kalitesi. Bu maliyetleri neyin oluşturduğunu bilmiyorsanız, metrekare başına fiyat anlamsızdır.
- Kat planları. İnsanlar evdeki belirli şeylerin boyutu, şekli ve konumu ile ilgilenir. Bazıları büyük bir mutfak, bazıları devasa bir mutfak ister, bazıları ise sadece paket yemek sipariş eder.
Çok fazla vurguladığınız diğer öğeler:
- Tadilat tarihi / yapım yılı. Tadilat yılının nasıl bir fark yarattığından emin değilim. Kötü tadilatlar gördüm, harika tadilatlar gördüm. Geçen yılların tadilatını yapmak zorunda kalabilirsiniz ve sadece 10 yıl önce yapılmış olanı düzeltmeniz gerekebilir.
- Evin boyutu. İnsanlar evdeki eşyaların kendileri için anlamlı olup olmadığına karar verir. Bazı durumlarda fazladan 500 fit kare, ancak bir yatak odası eksik, evin onlar için çalışmamasına neden olur.
Yardımcı olabilecek insanlar var. Satın almak istediğiniz bir evin fiyatını değerlendirmenize yardımcı olabilecek bir grup insan var. Emlakçılar. Bazıları yalnızca alıcılar için çalışır. Verilere erişimleri var. Sizi şu anda piyasada bulunan evlerin içine sokma yetenekleri var. Böylece kat planlarını, malzemeleri ve düzeni görebilirsiniz.