Bir ipotek kredisi veren, aylık ödemeleri olmayan mevcut bir özel ipoteği nasıl değerlendirir?
ABD’deki evim için özel ipoteğim var. (Satıcı tarafından finanse edilmemiştir. Borç veren ailemdir.) Borç veren bana her ay faiz tutarını verir ve kredinin sadece faizi ödenir. Yani, ana para değişmiyor ve etkin bir şekilde ayda 0 $ ödüyorum.
Evimi satarsam ve daha pahalı bir ev alırsam, yeni evin maliyet farkı için geleneksel bir ipotek alabilir miyim?
Varsayımlar:
- Özel ipotek kredisi tutarı 400 bin dolar
- Mevcut evin satışı için 400 bin dolar alacaktım
- Özel ipotek koşulları yeni ev için aynı kalacaktı
- Özel ipotek koşulları, geleneksel ipotek süresi boyunca hiçbir aylık ödemeyi garanti etmez
- Yeni evin maliyeti 600 bin dolar
- 200 bin dolarlık ipoteğe hak kazanabilirim (gerekirse% 20 indirimle)
- Geleneksel borç verenin birincil haciz
Geleneksel borç verenin bakış açısından düşünürsek, bu düşük riskli görünmektedir. Özel ipotek için aylık ödeme yapmadığım için borç / gelir oranım çok düşük olacak. Geleneksel borç verenin birincil haczi alabileceğini ve özel ipotek sözleşmesiyle aylık ödemelerin devam etmeyeceğini doğrulayabileceklerini varsayarsak, bence 400 bin doları esasen bir peşinat olarak görmeleri gerekir, ancak bu alışılmadık bir durum, bu yüzden eksik olabilirim bazı şeyler.
Yanıtlar
Maalesef (ABD'de) bence cevap (maalesef) bu çağda ve "cehennemde bir şans değil". : /
Hatta tam anlamıyla sizin durumunuza sisteme giremezler.
"Eski günlerde" ve filmlerde, yerel şubenizdeki Bilge Yaşlı bir bankacı Düşünür, Gözlüklerini Düzeltir ve Bir Karar Verirdi. Maalesef, r / e krizi ve hükümet tüm ipotekleri etkili bir şekilde devraldığından beri bu tamamen rüzgârla geçti. Hiçbir banka bir şey taşımaz, ipotekler sadece devredilir.
İpotekler için onay , hiçbir "karar verme" olmaksızın , tamamen bilgisayar ortamındadır (banka tarafından değil, ancak aktardıkları sistem tarafından).
200 bin dolarlık ipoteğe hak kazanabilirim (gerekirse% 20 indirimle)
Muhtemelen, bu 200 bin doların% 20'si, bu da evin toplam değerinin yalnızca% 6,7'sidir. Yani ödünç alıyorsun$560k on a $600 bin ev. Bu, başvurunuzu nasıl değerlendirdiklerini etkileyebilir.
Banka, ön ödemenin bir parçası olarak 400 bin doları görmez. Başkasına borçlu olduğun borç para.
Bir ipoteği bir mülkten diğerine "transfer etmenin" bir yolu yoktur. Evi sattığınızda ve yeni bir ipotek oluşturduğunuzda mevcut ipoteğin serbest bırakılması gerekecektir. Aksi takdirde, teminatsız bir kişisel kredi.
Büyük olasılıkla, ikinci bir ipotek olarak özel borç verenle yeniden finanse etmeniz gerekecektir . Banka, haciz durumunda paralarını geri almalarını sağlamak için birincil borç veren olmak isteyecektir.
Bu nedenle, ilk ipoteği almak isteyip istemedikleri bankaya, ikinciyi almak isteyip istemedikleri özel borç verene bağlıdır. Bunun, özel borç verenler için ikinci sırada olduklarından (ve bu arada herhangi bir anapara almadıklarından) önemli ölçüde daha fazla risk olduğunu belirtmek isterim. Bu yüzden, sadece faizli krediyi yeniden finanse etmekle ilgilenmezlerse şaşırmam.
Daha basit bir çözüm, tek bir ipotek olarak yeniden finanse etmek ve eğer isterlerse ebeveynlerinizin size bir miktar (belki yeni faiz tutarı?) Hediye etmeye devam etmelerini sağlamak olabilir. Herhangi bir müdür, evdeki eşitlik olarak size geri dönebilir.
Özel ipotek için aylık ödeme yapmadığım için borç / gelir oranım çok düşük olacak.
Evet ama bu biraz yapay ve banka olağandışı durumu görebilir.
Bir yan not olarak, mevcut ipotek için anaparayı ödeyemiyorsanız, yeni ipotek için herhangi bir anapara ve faiz ödemeyi nasıl karşılayacaksınız? Kendini çok tehlikeli bir duruma sokuyormuşsun gibi geliyor.
Varsayımınıza katılıyorum ve bu durumda bir ipoteği onaylamak için bir banka almakta sorun yaşamamanız gerektiğini düşünüyorum. Bankanın bakış açısına göre, sadece$200K on a $600 bin ev ve banka hala tüm evin haczi alıyor, bu nedenle onlar için neredeyse hiç risk yok.
İpotek ödeme gücünüzü belirlerken, geliriniz tüm mevcut borçlarınız ve bu borçlara yönelik aylık ödemelerinizle dengelenir. Ebeveynlerinizle, onlara 400.000 $ borçlu olduğunuza dair bir sözleşmeniz olması gerçeği, ebeveynleriniz mülkünüz için fiilen bir haciz almadıkça , bu kredi için aylık bir ödeme yapmayacaksanız, başvurunuzla ilgili değildir. ipotek muhtemelen onaylanmayacaktır (yine de, banka ilk haczi aldığı sürece yine de olabilir).
Durumunuzun, mevcut mülkünüzün olmaması ve ebeveynlerinizin yeni 600.000 $ 'lık mülke bırakmanız için size hediye olarak 400.000 $ vermesi durumundan çok farklı olmadığını unutmayın. Peşinat için hediyelerle ilgili kilit nokta, bankaların bunun gerçekten bir hediye olduğundan ve DTI (borçtan gelire) hesaplamasını ayarlamayı gerektirecek bir kredi olmadığından emin olmak istemeleridir; bu nedenle, bunun gerçekten bir hediye verenden hediye. Ancak sizin durumunuzda, teknik olarak bir hediye yerine kredi olsa bile, DTI asla etkilenmeyecektir. Ayrıca, yeni ipotek için temerrüde düşmediğiniz ve 600.000 $ 'lık evin değeri 200.000 $' ın altına düşmedikçe banka bir kuruş kaybedemez , ki bu da bir sigortalama senaryosundan son derece düşüktür. Bunun bir sığınma olduğuna inanıyorum. Özel senaryonuzun karmaşıklığı çoğunlukla sadece bir krediyi güvence altına almak için önemli olmaması gereken gürültüdür.
Bir yan not olarak, zaten% 67 peşinatınız var. Krediyi güvence altına almak veya PMI'dan kaçınmak için ek% 20'ye (herhangi bir sayıdan) ihtiyacınız olmayacak. % 20 kuralı, kredi tutarı ile değil, yalnızca satın alma fiyatı ile ilgilidir. Diğer bir deyişle, peşinatınız (çok) 120.000 $ 'dan fazla olduğu için herhangi bir PMI olmayacaktır.