Kasus melawan kepemilikan rumah? Penghasilan tinggi, tidak punya rumah, belum tentu menginginkannya

Dec 19 2020

Semua nomor dalam USD dan situasi pajak saya berkaitan dengan pajak AS.

Saya berada di persimpangan jalan dan sedang mencari bantuan. Saya seorang pria lajang yang selalu mencari nafkah dengan baik dan umumnya menikmati hidup saya sesuka saya. Saya bekerja keras dan tahun ini memberi saya promosi yang bagus di tempat kerja. Saya selalu mendapat gaji yang bagus dan, karena promosi, tahun ini gaji saya akan naik sekitar 25%. Jika membantu, katakanlah gaji saya akan berada di kisaran $ 200rb untuk tahun 2021

Karena saya memiliki kehidupan yang baik, perhatian saya dalam hidup biasanya adalah pajak. Saya tidak memiliki rumah, tidak menikah, tidak punya anak, jadi pada dasarnya saya berada dalam situasi pajak yang paling buruk tanpa penghapusan pajak.

Saya tahu langkah selanjutnya yang disarankan kebanyakan orang adalah membeli rumah. Dan sementara itu akan membantu situasi pajak saya, itu juga menimbulkan lebih banyak sakit kepala dan biaya. Misalnya, biaya rumah saya saat ini sangat rendah $ 725 / bulan dan pembelian rumah apa pun akan meningkatkannya secara signifikan. Sebuah rumah yang saya anggap indah dan saya ingin sekali tinggal di sana tetapi hipoteknya (bagaimanapun juga biaya dan barang) akan menjadi sekitar $ 3.000 / bulan - peningkatan 4x lipat dari jumlah saya saat ini!

Saya juga harus menambahkan bahwa saya suka keluar melakukan sesuatu, melakukan perjalanan atau bermain golf, dll. Saya tidak melihat diri saya sebagai tipe orang yang menghabiskan akhir pekan untuk "mengerjakan rumah" atau hal-hal seperti itu. Plus, seperti yang saya katakan, saya lajang. Rumah yang saya sebutkan di atas berukuran 1.800 kaki persegi, yang terlalu banyak ruang untuk satu orang dan itu berlaku untuk sebagian besar rumah bagus di luar sana.

EDIT : Saya lupa menyebutkan bahwa karena peraturan di tempat kerja saya, saya dibatasi dalam pilihan investasi saya. Saya ingin mencoba perdagangan harian atau semacamnya, tetapi dilarang untuk seseorang di posisi saya. Saya memberikan kontribusi 401rb untuk jumlah maksimal IRS setiap tahun, tetapi itulah tingkat aktivitas investasi saya.

EDIT 2 : Saya telah melihat Roth IRA tetapi saya di atas pendapatan yang memberikan keuntungan pajak.

EDIT 3 : Saya tidak berminat menjadi tuan tanah dan benar-benar tidak ingin mempertimbangkan properti investasi.

Lantas, apa saja alternatif selain kepemilikan rumah? Bagaimana cara membuat situasi pajak yang lebih baik untuk diri saya sendiri? Apakah jawaban untuk memulai bisnis? Atau haruskah saya benar-benar membeli rumah?

Jawaban

75 jamesqf Dec 20 2020 at 00:43

Jawabannya sangat sederhana: jika Anda tidak ingin memiliki rumah, jangan beli. (Terutama jika Anda adalah tipe orang yang berpikir 1800 kaki persegi (167 m²) terlalu banyak untuk satu orang.) Kecuali Anda memiliki banyak potongan yang dapat dirinci lainnya, penghematan pajak yang kecil tidak sebanding dengan biaya karena kurangnya kesenangan . Belum lagi, karena Anda mengatakan tidak tertarik untuk melakukan perawatan & perbaikan sendiri, biaya untuk mempekerjakan orang kemungkinan akan lebih besar daripada penghematan pajak apa pun.

Berkenaan dengan opsi investasi, cukup masukkan uang Anda ke dalam dana indeks atau sejenisnya, dan keluar dan lakukan sesuatu tanpa mengkhawatirkannya.

27 thieupepijn Dec 20 2020 at 17:24

Karena obsesi utama Anda tampaknya adalah "membayar lebih sedikit pajak" daripada memiliki lebih banyak pendapatan yang dapat dibelanjakan. Anda dapat melakukan salah satu dari berikut ini.

  • Hasilkan lebih sedikit dengan bekerja lebih sedikit / paruh_waktu.

  • Berikan untuk amal.

  • Investasikan dalam bisnis yang merugi.

  • Lakukan prosedur medis yang tidak ditanggung asuransi tetapi dapat dikurangi pajak pada Anda.

Atau Anda bisa bangga bahwa dengan semua pajak yang Anda bayarkan, Anda berkontribusi besar pada hal-hal penting dalam masyarakat. Seperti misalnya polisi, militer, dokter, perawat, guru, pemadam kebakaran, jalan raya, jaminan sosial, penelitian ilmiah.

23 HartCO Dec 19 2020 at 22:30

Kepemilikan rumah tidak serta merta meningkatkan situasi pajak Anda. Banyak pemilik rumah tidak lagi memerinci potongan karena peningkatan pemotongan standar. Anda harus memikirkan seberapa dekat Anda dengan perincian tanpa memiliki rumah untuk menghitung keuntungan pajak bersih dari kepemilikan. Ada juga pengecualian keuntungan modal saat menjual tempat tinggal utama Anda yang bisa sangat signifikan, Anda harus memperkirakan apresiasi nilai properti dan menilai jumlah sewa vs beli untuk mendapatkan perkiraan keuntungan.

Dalam situasi Anda, sepertinya tidak ada alasan bagus untuk membeli dan membelanjakan 4x lipat dari sewa Anda saat ini. Ada baiknya mengevaluasi kembali menyewa vs membeli di daerah Anda dari waktu ke waktu. Saya suka memiliki rumah karena ini adalah aset yang cukup terlindungi dan saya lebih suka melakukan sesuatu sendiri daripada membayar orang lain jika memungkinkan. Memiliki rumah yang lunas di masa pensiun kedengarannya cukup menyenangkan bagi saya juga, tidak terlalu khawatir tentang kenaikan harga sewa dan yang lainnya, tetapi banyak pensiunan tidak tinggal di rumah mereka sendiri. Banyak orang tidak mau repot-repot memiliki rumah dan tidak apa-apa, itu bukan suatu keharusan.

Jika Anda hanya mempertimbangkan untuk membeli karena itulah yang Anda anggap sebagai "langkah selanjutnya", maka Anda mungkin mendapat manfaat dari mengunjungi perencana keuangan untuk mengetahui apakah Anda melewatkan sesuatu dan membuat rencana yang membuat Anda nyaman. Pada catatan itu, Anda menyebutkan 401k tetapi bukan IRA. Meskipun penghasilan Anda terlalu tinggi untuk dikontribusikan secara langsung ke Roth IRA, Anda mungkin harus membuat kontribusi Roth IRA backdoor .

Saya bukan penggemar berat perencana keuangan yang mendapat manfaat dari Anda berinvestasi melalui afiliasi mereka, tetapi jika Anda tidak dapat menemukan perencana yang menagih waktu mereka secara langsung, perhatikan saja bahwa kemungkinan besar mereka mendapat manfaat jika Anda berinvestasi dalam apa pun yang mereka jual. Bahkan jika itu model keuntungan mereka, mereka harus mengungkapkannya dan mereka memiliki tanggung jawab untuk memberikan nasihat keuangan yang baik dalam kedua kasus tersebut.

10 gerrit Dec 20 2020 at 16:23

Anda memperoleh penghasilan dalam urutan $200k per year yet spend $Sewa 725 / bulan.

Jika Anda bahagia di sana, satu-satunya alasan Anda pindah adalah alasan moral. Beberapa orang tidak mampu membayar lebih dari$725/month rent and you can, so there is a moral argument to be made that you should move on to a more expensive place to make place for those who don't have the luxury of such choice (if your income is $200rb / tahun dan Anda membayar 50% dalam pajak dan biaya, yang masih menempatkan $8000+ in your pocket every month; maybe finding a home where you pay $1200 / bulan itu adil, itu masih hanya 15% dari pendapatan dibawa pulang Anda). Kami menyebut fenomena ini scheefwonen di Belanda, di mana telah terjadi perdebatan politik tentang penggunaan instrumen keuangan untuk mendorong orang-orang yang "terlalu kaya" untuk rumahnya ke tempat-tempat yang lebih mahal, tetapi instrumen itu akan terbatas pada rumah yang dikendalikan sewa, bukan untuk sewa pasar bebas.

Tentu saja, apakah Anda ingin mempertimbangkan alasan seperti itu sepenuhnya terserah Anda.

8 obscurans Dec 20 2020 at 05:56

Jika Anda mencari lebih banyak ruang yang diuntungkan pajak dengan semua batasan Anda, lihat apakah perusahaan Anda mengizinkan mega-backdoor Roth . Mekanismenya adalah dengan menggunakan kontribusi setelah pajak 401 (k) (hingga batas keseluruhan 58k ), kemudian langsung menariknya ke Roth IRA atau Roth 401 (k).

Ini adalah 30 + k lainnya di ruang Roth (tergantung pada pencocokan sebelum pajak perusahaan); ingat juga untuk melakukan backdoor Roth biasa (hal yang sama, menggunakan kontribusi IRA yang tidak dapat dikurangi) untuk 6k. Pada titik ini, dibutuhkan ~ 100rb pendapatan sebelum pajak hanya untuk menutup semuanya.

Dengan kemungkinan pembatasan pialang-dealer, perhatikan bahwa majikan Anda dapat menerbitkan surat Rule 3210 dan Anda masih dapat memiliki akun pialang luar. Perdagangan perlu dibersihkan sebelumnya.

5 user3757614 Dec 19 2020 at 21:58

Kepemilikan rumah tidak terlalu penting dalam beberapa kasus; ada kalkulator yang dapat menunjukkan apakah memiliki atau menyewa adalah kesepakatan yang lebih baik, tapi saya rasa saya tahu apa yang akan mereka katakan kepada Anda. Dan, seperti yang Anda catat, berada di posisi terpojok untuk memelihara rumah juga tidak menyita waktu Anda. Saya pikir Anda sudah menyadari bahwa kepemilikan rumah tidak cocok. (Sebagai catatan tambahan, banyak orang akan menginginkan rumah yang bagus jika mereka memiliki, tetapi baik-baik saja dengan apartemen berkualitas buruk jika mereka menyewa; pertimbangkan jika, katakanlah, kondominium dengan harga lebih rendah akan lebih cocok untuk kamu.)

Jadi, di mana itu meninggalkan Anda? Pada pendapatan itu, sebagian besar investasi yang diuntungkan pajak tidak tersedia, (mungkin semacam rekening tabungan kesehatan, tetapi saya curiga Anda tidak memenuhi syarat untuk itu) dan menurut saya tidak ada cara yang baik untuk memperbaiki situasi pajak Anda. Jadi, buang saja uang ke reksa dana indeks biasa atau sejenisnya.

2 Serpent Dec 20 2020 at 09:29

Hal Yang Perlu Dipertimbangkan:

Kepemilikan rumah bukan hanya cicilan saja. Anda juga perlu memperhitungkan pajak properti. Dan pada ukuran hunian dan luas yang lebih tinggi, Anda melihat tanggung jawab pajak yang lebih tinggi.

Yang harus Anda bayarkan ke negara bagian Anda setiap tahun sampai Anda memutuskan untuk tidak memiliki rumah lagi. Atau mereka akan menyita properti itu.

Saya tahu selera pribadi Anda memengaruhi opsi hipotek 3k tetapi sangat mungkin untuk menemukan rumah yang bagus di dalamnya $1k - $1.5k hipotek. Anda harus mencoba melihat opsi cerita tunggal dengan biaya lebih tinggi. Itu mungkin menghasilkan pilihan yang sangat bagus dengan tempat tinggal yang lebih kecil.

Itu akan menyelesaikan dilema Anda karena memiliki terlalu banyak ruang dan menghabiskan terlalu banyak.

Menjawab:

Manfaat memiliki rumah adalah setelah lunas Anda hanya melihat biaya utilitas, pajak, dan pemeliharaan. Anda dapat memodifikasinya sesuai keinginan Anda.

Anda juga bisa menggunakannya sebagai leverage saat menegosiasikan pinjaman. Anda bisa membuat kesepakatan dengan bank di mana mereka akan mengizinkan Anda meminjam sebanyak properti itu dinilai. Jadi, begitu Anda melunasi hipotek itu, Anda melihat peningkatan kredit yang besar. Mungkin dimungkinkan untuk memiliki batas kredit itu dengan hipotek tetapi saya tidak menyarankannya jika hipotek Anda memakan sebagian besar pendapatan Anda.

Manfaat terakhir adalah Anda biasanya dapat menjual properti dengan untung tergantung pada pasar perumahan dan kondisi properti tersebut.

Pertimbangkan hal-hal ini saat melihat nilai properti saat ini.

Jika gaya hidup Anda memungkinkan, menyewa juga memungkinkan. Apa yang Anda kehilangan dalam kemampuan finansial dan pribadi, Anda mendapatkan lebih sedikit tanggung jawab.

2 LawnmowerMan Dec 20 2020 at 11:11

HELOC Investments

Jika Anda menelusuri SE ini, Anda akan melihat orang-orang bertanya tentang mengambil HELOC untuk berinvestasi. Jelas, mereka berpikir bahwa pasar adalah tempat yang lebih baik untuk memarkir uang daripada real estat. Itu karena selama sebagian besar sejarah pasar saham AS, itu benar. Jadi jika memiliki rumah bukanlah prioritas utama bagi Anda, menumbuhkan sarang telur Anda harus menjadi prioritas utama. Dan seperti yang ditunjukkan oleh banyak jawaban, mengambil pinjaman terhadap rumah Anda untuk diinvestasikan di pasar adalah cara yang sangat ... hemat biaya untuk melakukan sesuatu. Cara yang jauh lebih baik untuk berinvestasi adalah dengan tidak mengikat uang di real estat sejak awal . Maka Anda tidak perlu membayar bankir untuk menumbuhkan kekayaan Anda.

ETF

Meskipun Anda mungkin memiliki batasan dalam membeli saham majikan Anda, banyak penasihat keuangan akan menyarankan agar Anda tidak melakukannya. Portofolio Anda akan bertahan dari penurunan yang paling besar dengan melakukan diversifikasi, dan meletakkan semua telur Anda di keranjang yang sama dengan pekerjaan Anda adalah kebalikan dari diversifikasi. Perdagangan harian adalah latihan yang sangat menguntungkan ... untuk sejumlah kecil pedagang yang bertaruh melawan Anda dan menang . Kecuali jika Anda mengetahui sesuatu yang tidak diketahui oleh banyak orang lain, ini adalah cara yang sangat baik untuk membakar uang ... hampir seefisien membuat perapian dari kayu Benjamins. Dan jika Anda mengetahui sesuatu yang tidak diketahui oleh banyak orang lain, dan memperdagangkannya, Anda meminta hukuman penjara yang lama.

Mari kita lihat Dow selama setahun terakhir:

Jika Anda adalah seorang trader aktif yang berinvestasi di DJIA pada awal tahun, Anda akan sangat tergoda untuk melikuidasi posisi Anda di dekat akhir Februari, karena pasar mulai menurun. Jika Anda memiliki bola kristal, Anda bisa membeli kembali pada tanggal 23 Maret dan melakukan pembunuhan. Masalahnya adalah, kami melihat grafik dengan melihat ke belakang. PADA tanggal 23 Maret, Anda mungkin akan melihat grafik harga sambil berpikir: "Berapa banyak yang bisa lebih rendah? Mungkin banyak." dan duduk di pinggir lapangan. Jika, sebaliknya, Anda menunggu, maka pada bulan April, Anda akan melihat bahwa nilainya kembali dengan layak. Mungkin Anda akan kembali pada saat itu, atau mungkin Anda akan berkata: "Yah, saya tidak mempercayai pemulihan ini. Ini adalah pemantulan kucing mati. Ini akan kembali turun." Dan jika Anda melakukannya, Anda masih akan duduk di pinggir lapangan pada November, ketika itu benar-benar mencapai titik tertinggi baru .

Di sisi lain, jika Anda baru saja membeli sekumpulan DJIA tahun lalu dan duduk di atasnya sepanjang tahun, Anda akan mengalami kesulitan besar di bulan Maret karena posisi Anda kehilangan sepertiga nilainya, tetapi kemudian Anda akan berkata: "Yah, itu perjalanan yang liar, tapi aku baik-baik saja hari ini, mengingat entah bagaimana, aku sebenarnya bisa bertahan tahun ini, meski ada pandemi . Siapa yang bisa menyebutnya begitu?" Dan jawabannya adalah: tidak ada.

Kesimpulan

Jika Anda ingin memiliki rumah, maka belilah rumah. Jika Anda tidak peduli untuk memiliki rumah, maka parkirlah uang Anda dalam investasi yang disesuaikan dengan risiko. ETF berbasis luas adalah tempat yang bagus untuk memulai. Beli dan tahan. Bersabarlah, dan kemungkinan besar, Anda pada akhirnya akan mendapat untung.

2 Suncat2000 Dec 23 2020 at 05:08

Membeli rumah adalah pilihan pribadi. Satu-satunya insentif keuangan nyata untuk membeli properti dengan cara itu adalah sebagian besar dari bunga hipotek dan beberapa pajak dapat dikurangkan, jadi Anda mendapatkan sedikit keuntungan pajak dari membelanjakan uang untuk pembayaran hipotek.

Tapi di sini ada opsi yang tidak saya lihat disebutkan. Anda dapat membuat bisnis, biasanya LLC, untuk membeli rumah dan real estatnya sebagai investasi. Ini menawarkan beberapa perlindungan hukum dan pengurangan lebih dari hipotek pribadi. Minta bisnis menyewakan atau menyewakan properti kepada Anda dengan harga yang wajar. Mengelola biaya pemeliharaan dapat menawarkan keringanan pajak tambahan, sehingga pendapatan dan pengeluaran bisnis Anda lebih menguntungkan Anda.

Penafian: Saya tidak memiliki penghasilan yang mendekati Anda, jadi saya belum menerapkan ide ini sendiri. Saya memiliki bisnis dan - sementara kepemilikannya dan manajemennya dikelola oleh bisnis - saya mendapatkan keuntungan menggunakan kepemilikan tersebut. Keuntungan bisnis dan, yang terpenting, pengeluarannya, mengalir kembali kepada saya sebagai pemilik bisnis, jadi pengeluaran tersebut merupakan potongan harga untuk apa yang akan saya belanjakan. Perbedaan itu ada pada penghematan pajak saya. Selama bisnis dikelola sebagai bisnis nyata, itu adalah operasi yang diuntungkan hukum dan pajak.

TL; DR: Undang-undang perpajakan saat ini cenderung mendukung bisnis. Singkatnya, tidak memiliki apa-apa, mengontrol segalanya.

1 VenkataramanR Dec 20 2020 at 09:58

Alih-alih rumah, Anda bisa membeli kondominium yang lebih besar bahkan di masa depan, setelah Anda menikah.

Keunggulan kondominium adalah:

  • HOA akan mengurus perawatan di luar rumah
  • Anda hanya perlu melakukan perawatan di dalam rumah
  • Beberapa asosiasi kondominium juga mendukung perbaikan di dalam rumah

Anda dapat melunasi pinjaman rumah kondominium secepat mungkin. Setelah Anda melunasinya, Anda juga tidak memiliki biaya sewa bulanan sebesar $ 725. Anda akan memiliki lebih banyak arus kas.

Seperti yang disarankan orang lain, Anda dapat memikirkan opsi seperti ROTH IRA dan opsi penghematan pajak umum lainnya.

1 mantra Dec 21 2020 at 08:10

Orang lain telah memberikan kontribusi yang dalam ke dalam aspek ekonomi, jadi izinkan saya menawarkan sudut pandang yang lebih emosional;

Seberapa kuat perasaan Anda tentang kerugian dan keuntungan dalam "investasi" Anda?

Jika Anda berada pada tingkat pendapatan di mana keuntungan yang wajar tidak memengaruhi kebahagiaan Anda secara signifikan, persepsi emosional Anda tentang investasi ekonomi mungkin menjadi lebih penting daripada nilai sebenarnya. (Lagi pula, pada akhirnya Anda mendapatkan uang untuk kebahagiaan - dan jika Anda sudah dapat menyediakan segala sesuatu yang Anda inginkan dengan kekayaan Anda, tidak banyak alasan untuk mencoba dan menghasilkan lebih banyak jika Anda tidak menemukan proses itu sendiri menyenangkan.)

Saya juga lajang dengan penghasilan yang nyaman, dan akan memiliki warisan yang cukup besar sampai-sampai berinvestasi pada sesuatu yang tidak benar-benar meningkatkan kekayaan saya tidak akan membuat banyak perbedaan.

Sementara keuntungan investasi tidak memberi saya banyak kesenangan, untuk beberapa alasan saya cenderung terlalu khawatir dan stres atas kerugian apa pun (saya tahu ini tidak masuk akal, tetapi kecenderungan seperti itu tidak mudah disingkirkan). Jadi, saya biasanya bertahan dengan investasi yang jauh lebih aman daripada yang direkomendasikan untuk kelompok usia saya, karena saya tahu kerugian sesekali akan berdampak negatif terhadap kesehatan mental saya jauh lebih banyak daripada (kemungkinan) keuntungan yang akhirnya akan berdampak positif, bahkan dalam jangka panjang.

Saya membayangkan hal yang sama dapat diterapkan untuk sebuah rumah - sementara fluktuasi nilai properti tidak mungkin mempengaruhi kekayaan Anda secara berarti, Anda mungkin merasa bahwa stres karena "penurunan" yang dirasakan (atau bahkan kemungkinan itu saja!) Dalam kekayaan Anda karena penurunan nilai properti atau biaya lain, terutama untuk investasi sebesar itu, mungkin lebih besar daripada kebahagiaan yang diperoleh dengan meningkatkan nilai atau menurunkan pajak.

Tentu saja, mungkin juga Anda akan mendapati diri Anda 30 tahun ke depan menendang diri sendiri karena tidak membeli properti itu hanya dengan berjalan kaki 5 menit dari Fountain of Youth yang baru ditemukan - tetapi banyak orang sudah melakukannya untuk Bitcoin, dan hanya melihat ke belakang adalah 20/20.