당신이 집을 살 여유가 없는 이유

필라델피아에서 첫 집을 샀을 때 가격은 낮았지만($41,000) 작고 거의 거주할 수 없는 부동산에 대해 13%의 모기지 이자를 지불할 수 있는 특권을 가졌습니다. 그때는 폴 볼커 당시 연준 의장이 인플레이션을 억제하기 위해 공격적인 금리 인상을 시작한 지 몇 년 후인 1980년대 중반이었습니다. 그 이자율은 오늘날의 기준으로는 꽤 충격적이지만, 저는 연준의 노력으로 1981년에 모기지 이자가 거의 19퍼센트에 ​​달한 이후로 거래를 성사시켰다고 생각했습니다.

이자율에 대한 연준의 권한은 인플레이션을 억제하기 위해 다시 배치되어 1980년대에 내가 나이였던 사람들(30세가 조금 넘었음)을 주택 시장에서 몰아내고 있습니다. 오늘날의 주택 이야기는 훨씬 더 이상합니다. 작고 노후한 오두막이 100만 달러에 팔리고, 노숙자가 만연하고, 페인트가 벗겨진 아파트 단지는 입찰 전쟁을 불러일으키고, 처음으로 주택을 구입하는 사람들은 소유권에 대한 꿈이 영원히 사라지는 것을 봅니다.

주택 연구를 위한 합동 센터(Joint Center for Housing Studies)의 "국가 주택 현황(The State of the Nation's Housing)" 에 따르면 불과 몇 달 전만 해도 주택 가격은 (그대로) 지붕을 뚫고 항해하고 있었으며 코로나 이후 매년 20%씩 가격이 치솟았습니다. 하버드 대학교. 지난 3월 단독주택 임대료가 한 달 만 에 14% 오르는 등 임대료도 치솟았다 .

의심스러운 "구출"

연준이 구출에 나서고 있습니다, 그렇죠? 그것은 모든 것에 대한 수요를 줄이기 위해 금리 나팔을 사용하고 있지만 주택 인플레이션은 연준과 의회가 무시한 채 수년 동안 악화된 국가 구조적 기능 장애에 의해 주도되기 때문에 저항력이 있음이 입증되고 있습니다.

그렇기 때문에 매우 강력한 도구여야 하는 것이 아직 작동하지 않는 것입니다. 주택 판매는 감소하고 있지만 가격은 완고하게 상승했습니다. 하지만 이자율 피해는 충분히 가파르기 때문에 월 납입액은 이제 평균적으로 몇 달 전보다 상당히 높아졌습니다. 많은 시장의 임차인도 더 많은 비용을 지불하고 있습니다.

가격이 하락하더라도 연준이 금리 조정을 중단하면 즉시 반등할 것이 확실합니다. 왜냐하면 중저가 주택에 대한 수요가 단순히 해결되지 않았기 때문입니다.

우리는 시장의 정의를 한계점 이상으로 확장하는 주택에 적용되는 일치하지 않고 구식 정책과 세금 혜택의 슬로우 모션 열차 사고의 한가운데에 있습니다. 미국은 모두를 위한 안정적인 주택에 접근할 수 있지만 이는 연준의 일이 아닙니다. 의회는 행동해야 할 것입니다. 꿀꺽.

사라지는 주택

전문가들은 주택 인플레이션의 원인인 주택 공급 부족에 손을 비비고 있지만, 대침체 이후 추가된 수백만 채의 주택 중 일부는 비호화 구매자나 임차인을 대상으로 한다는 사실을 간과하고 있습니다. 탁 트인 전망을 갖춘 펜트하우스나 수영장이 있는 드넓은 맨션이 부족하지 않습니다. 공급 문제는 소득 스펙트럼의 중간 및 하단에 있습니다.

한때 도시 가장자리의 열린 땅에 지어진 판매용 세분에 거의 전적으로 의존하는 시작 주택 시장이 있었지만 1950년대 주택 성장 개념에 필요한 조건은 높은 토지 비용, 긴 통근 및 선호도 변화로 인해 증발했습니다. , 모두 대공황으로 인해 가속화되었습니다.

미국은 오래 전에 중산층과 저소득층을 수용하기 위해 신축에 의존하는 것을 중단했습니다. 대부분의 국가에서는 시장 임대료를 감당할 수 없는 사람들을 위해 주택을 건설하고 운영하기 위해 일종의 직접 보조금을 제공합니다. 미국에서는 자금이 부족한 바우처, 직접 보조금, 세액 공제 혜택을 받을 자격이 있는 가구의 4분의 1만 혜택을 받을 수 있습니다. 생산.

이제 적당한 가격의 공급은 거래에서 "자연 발생" 저렴한 주택으로 알려진 것, 즉 가치가 정체되거나 가라앉은 오래되고 덜 바람직한 부동산을 의미합니다. 미국은 아마도 노후화에 의존하여 주택을 "생산"하는 유일한 국가일 것입니다.

대조적으로, 세금 코드는 부유한 주택 소유자에게 연간 약 2,000억 달러의 보조금을 쏟아 붓습니다. 소위 시장은 상위 10 또는 20 백분위수에 속하는 사람들에게만 작동합니다. 이러한 주택 소유자는 부의 축적뿐만 아니라 부가 가치가 대부분 과세로부터 보호되기 때문에 높은 평가를 유지하려는 동기가 높습니다. 이러한 소유주 중 다수는 인종 차별과 같은 불미스러운 동기와 함께 (보통 근거 없이) 평가 둔화를 두려워하여 더 저렴한 아파트의 개발을 방해하는 제한적인 토지 사용 규제를 완화하라는 요구에 맹렬히 저항합니다.

지역은 혼합 밀도 개발을 허용하고 일부 관할권에서와 같이 대규모 부지의 개별 주택에 대한 요구 사항을 제거하기 위해 규칙을 완화해야 합니다 . 문제를 해결하는 한 단계입니다. 그러나 주택 전문가와 전문가는 규제의 부정적인 영향이 과장되어 전문가와 전문가가 거주하는 가장 경제적으로 활기찬 도시와 풍요로운 교외 지역에 영향을 미치더라도 이러한 지역 장벽에만 집중하는 경향이 있습니다. 또한 수십 년간 알뜰주택 전쟁을 질질 끌어온 님비의 치열함을 과소평가해서는 안 된다 .

광범위한 경제성을 보장하기 위해 주로 연방 수준에서 더 큰 구조적 문제를 해결하는 것은 이미 오래 전입니다.

연준의 무뚝뚝한 도구가 제거하기 어려운 방식으로 현재 상황을 독특하게 끔찍하게 만드는 것은 자연 발생 주식의 급격한 하락에서 사모 펀드의 역할이 커지고 있다는 것입니다 .

사모펀드의 표적 트레일러 파크

주택 시장은 더 이상 피난처를 찾는 가구에 관한 것이 아닙니다. 투자자에 관한 것입니다. 그것은 대공황에서 시작되었습니다. 거짓말쟁이 대출과 2000년대 주택 거품의 남용적인 서브프라임 모기지 이후 시계추는 흔들렸습니다. 보호소 구매자는 큰 계약금을 낼 수 있고 완벽한 신용을 가지고 있으며 부채가 거의 없음을 보여주어야 했습니다. (대금업자와 집주인은 여전히 ​​퇴거나 압류를 범죄 기록보다 더 나쁜 것으로 간주합니다.)

의회가 부담스러운 모기지에 갇힌 "수중" 소유자를 지원하기로 선택하지 않았기 때문에 600만 개 이상의 주택이 압류되었으며 주로 부유하지 않은 사람들에 의해 7조 달러 이상의 주택 에퀴티가 손실되었습니다. 신축 시장은 사그라들었고 건축업자들은 직원을 모두 해고하거나 가게 문을 닫았다.

사모 펀드와 기업 소유주들은 최저 금리에 힘입어 급습했습니다. 단독 주택의 대량 구매는 당시 새로운 현상이었습니다. 이러한 대규모 포트폴리오는 이전에는 너무 다루기 어려워 수익성이 없는 것으로 간주되었습니다. 이 새로운 선수들은 그해에 대부분 자신에게 판매용 필드가 있었기 때문에 달러에 페니를 샀습니다. 기업 구매자들은 특히 애틀랜타, 플로리다 서부 해안, 라스베이거스, 피닉스와 같은 경기 침체에 큰 타격을 입은 선벨트 도시에서 저렴한 주식을 목표로 삼았습니다.

이 대규모 기업 포트폴리오는 소유주가 유지 관리를 소홀히 하고, 임대료를 공격적으로 인상하고, 자유롭게 퇴거하면서 빠르게 논란에 휩싸였습니다 . 그러나 그러한 남용에 대한 대가는 거의 지불되지 않았습니다.

주택 소유율은 꾸준히 하락하여 마침내 2016년 전례 없는 수준인 63%로 바닥을 쳤습니다. 여전히 사업을 하고 있는 건축업자들은 여전히 ​​불안했습니다. 몇 년 동안 새로운 주택 공급이 거의 이루어지지 않았습니다.

2017년경 회복세가 뒤늦게 굳어지면서 수백만, 특히 10년 동안 부업에 있었던 밀레니얼 세대의 대규모 집단은 (내가 1980년대에 그랬던 것처럼) 더 이상 매수를 기다릴 수 없다고 결정했습니다. 수요가 터졌습니다. 가격은 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 워싱턴, 뉴욕, 보스턴과 같은 해안 도시 자석에서 처음으로 빠르게 상승했습니다.

사람들은 정체된 산업 도시와 고비용 시장, 특히 캘리포니아를 떠나 안정적으로 저렴한 선벨트 도시로 향했습니다. 저렴한 주식의 대부분을 투자자의 손에 쥐고 있고 새로운 공급이 거의 없는 몇 년 동안 그 도시들은 갑자기 가격이 치솟는 것을 보았습니다. 모든 곳에서 수년간의 주택 수요 둔화로 고갈된 건축업자들은 숙련된 노동자를 찾기 위해 고군분투했습니다.

판매 활동이 뜨거워지고 공급이 지연되면서 트럼프 행정부의 대표적인 성과인 세금 감면이 함께 이루어졌습니다. 그들은 기업과 부유한 개인이 세금으로 지불하는 대신 수십억 달러를 보유할 수 있도록 허용했습니다 . 자금이 있는 사람들은 막대한 양의 새로운 현금을 투입할 장소를 찾고 있었습니다. 짜잔! 세법은 부동산을 훨씬 더 수익성 있고 덜 위험하게 만들었습니다. 부동산은 투자로서 거부할 수 없는 존재가 되었습니다.

실제로 현금이 풍부한 대규모 투자자는 어떤 일이 있어도 거의 승리합니다. 손실은 이익뿐만 아니라 새로운 세금 조항에 의해 완충됩니다. 전문가들은 급격한 가격 상승과 제한된 공급으로 인해 투자자들이 더 많은 기회를 보았고 시장에서 꾸준히 더 큰 요소가 되었다는 사실을 알아채지 못한 채 투자자의 역할을 사소한 것으로 꾸짖었습니다. 하버드 보고서에 따르면 2022년 1분기에 판매된 단독 주택의 투자자 점유율은 불과 3년 전보다 거의 두 배인 28%를 기록했습니다. 추적하기 어려운 소규모 플레이어가 많다는 점을 감안할 때 이 수치는 과소평가된 것 같습니다.

그렇게 가격 인플레이션이 활기차게 모든 주택 시장에 퍼졌습니다. 불과 몇 년 만에 오스틴은 미국에서 가장 물가가 비싼 도시가 되었습니다. 애틀랜타 에서 경제성이 급락했습니다 . 피난처를 찾는 구매자는 기업 투자자, 엄마와 팝 오리발 또는 모든 현금을 지불할 만큼 충분히 부유한 개인보다 입찰 가능성이 높습니다. 일단 구입하면 그 귀엽고 적당한 가격의 목장은 훨씬 더 높은 가격에 임대하거나 고급 주택으로 대체되는 경우가 많습니다.

그것을 뒤집기 위해

가격이 꾸준히 오르고 사람들이 저금리가 얼마나 좋은지, 주택 투자가 얼마나 세금 혜택이 있는지 깨닫게 되자, 돈을 빨리 벌고 싶은 사람들은 모두 TV 쇼의 지골에 고무되어 주택 시장에 뛰어들었습니다 . 쉽게 보이게 만든 온라인 허커.

엄마 아빠 집을 떠나려는 젊은이들에게, 중산층 이하 가정들에게 미국은 주인이 아닌 임차인의 나라가 되었습니다. 2000년대 중반 주택 거품에 기여한 소유의 이점은 과장될 수 있지만 속임수가 없는 모기지가 있는 정상적인 시장에서는 연간 2~3%의 소폭 상승만으로도 수십 년 동안 상당한 부의 증대를 제공하며 수백만 명의 편안한 은퇴를 가능하게 했습니다.

많은 수의 젊은이들이 이제 이 혜택을 놓치고 대신 알고리즘과 얼굴 없는 기업 소유주의 변덕에 종속됩니다. Harvard 보고서에 따르면 임차인의 거의 절반이 공식적으로 "비용 부담"으로 간주되어 소득의 30% 이상을 임대료로 지불합니다. 거의 4분의 1이 "심각한 비용 부담"을 겪고 있습니다. 소득의 50% 이상을 임대료로 내면서 건강 보험 비용을 지불하거나 자동차를 수리하거나 식탁에 음식을 올릴 수 있는 능력이 줄어듭니다.

최하위 소득 계층의 ​​임차인은 잔인하고 다윈주의적인 시장에 뛰어들고, 기업 투자자가 아직 사지 않은 자연 발생 저렴한 주식의 급감하는 공급을 놓고 경쟁하면서 점점 더 열악하게 관리되는 불편한 동네의 부동산으로 이사해야 합니다.

어떤 트레일러 파크도 투자자 계층으로부터 안전하지 않습니다.

따라서 우리는 풀타임으로 일하지만 급증하는 캠핑 텐트에서 살고, 차에서 자고, 불과 몇 년 전만 해도 비용이 합리적인 곳에서 조심스럽게 빗물 배수관으로 하수를 배출하는 RV에서 거주하는 사람들을 보고 놀라지 않아야 합니다. 장기간 약물 남용 및 정신 건강 문제가 있는 사람들은 거리를 배회하고 대피소로 이동하는 것을 거부합니다. 자녀가 있는 가족이 친척의 거실로 몰려들고, 불법 지하실을 임대하고, 공원의 숨겨진 모퉁이에서 야영을 하고, 차나 창고에서 잠을 자면서 이러한 것들은 오늘날의 주거 불안정의 가장 눈에 띄는 측면일 뿐입니다.

연준이 혼란을 일으키다

이제 연방준비제도이사회가 자신이 만들고 있다는 사실을 모르고 나타나는 대혼란을 살펴보겠습니다. 나는 금리 인상으로 인해 주택 확보가 더욱 어려워졌다는 점을 이미 언급했습니다. 연준은 단기적으로 가격을 낮추고 레버리지가 가장 높은 플리퍼를 몰아내는 데 성공할 수 있지만 일반 구매자가 다시 소외되면서 사모펀드 및 기타 대규모 투자자를 위한 기회를 다시 확대하고 있습니다.

일부 전문가들은 미국이 이미 경기 침체에 빠졌다고 주장하고 다른 전문가들은 인플레이션 완화를 보고 있어 연준이 금리 인상에서 물러날 수 있을 것이라고 주장하는 등 현재 경제에 많은 변동성이 있습니다. 공급. 이자율이 다시 오르면(그리고 높은 주택 비용의 지속이 그 상승을 촉진할 것입니다) "공급"이 증가할 것입니다. 거기에는 해피엔딩이 없습니다.

건축업자들이 대출 부담을 감당할 수 없고 완공된 주택을 팔 수 없을 것이라는 두려움 때문에 금리 인상이 신규 주택 건설을 억제하고 있습니다 . 지난 10년 동안 매우 저렴한 모기지를 보유한 사람들도 판매를 원하지 않습니다. 따라서 주택 공급은 더욱 제한적일 것입니다. 고금리가 장기화되면 건축업자들은 숙련된 인력을 모두 잃게 될 것입니다.

주택 인플레이션은 미국이 중간 수준과 낮은 수준에서 구조적 공급 문제를 해결할 때까지 이길 수 없습니다. 이러한 문제는 지방 정부에 너무 큽니다. 다음은 의회가 취해야 할 4가지 추가 단계입니다.

1. 필요한 사람들에게 공급을 제공하도록 인센티브를 전환합니다 . 부유한 투자자와 소유주에게 무차별적으로 관대한 규정을 세법에서 없애자는 뜻이다. 의회는 중산층과 저소득 계층에게 혜택을 주는 신축 및 개조에 대해서만 세금 혜택 및 기타 보조금을 부여해야 합니다. 기본 주택에 소득의 30% 이상을 지불하는 모든 사람은 간단한 보조금을 받을 수 있어야 합니다.

2. 도시의 밀집 주택 생산을 용이하게 합니다. 도시와 교외 지역의 높은 토지 비용은 비호화 주택 공급을 방해합니다. 그러한 토지는 구매자가 일반적으로 하수도에서 고속도로 마일에 이르기까지 필요한 모든 새로운 기반 시설의 제공 비용을 지불하지 않는 도시 가장자리의 녹지에서 상승하는 구획과 달리 이미 도시 기반 시설, 서비스 및 편의 시설을 갖추고 있기 때문에 더 가치가 있습니다. . 이 불일치를 수정한다는 것은 도시 서비스 및 기반 시설에 대한 비용이 분배되는 방식을 다시 생각하는 것을 의미합니다. 불가능하지 않고 거의 시도되지 않습니다.

3. 더 많은 콘도를 지으십시오. 연방 정부, 모기지 지원 기관 및 주정부는 단독 주택보다 건축 비용이 적게 들고 운영에 에너지가 덜 필요하며 더 걷기 쉽고 저렴하며 대중교통에 대한 억눌린 수요를 충족할 수 있는 더 많은 콘도를 장려할 수 있습니다. 친절한 동네. 오늘날 콘도 건설은 불필요하게 높은 대출 비용과 구급차를 쫓는 변호사 무리를 끌어들이는 조잡한 건설로 인해 어려움을 겪고 있습니다.

4. 저소득 가구를 집에 두십시오. 저소득 소유자의 비율이 높은 수많은 동네는 주택을 양호한 수리 상태로 유지하는 데 거의 도움을 받지 못합니다. 필라델피아 및 디트로이트 와 같은 일부 도시에서는 이러한 소유주(및 똑같이 필수적인 소규모 집주인)를 돕기 위해 성공적인 보조금 및 대출 프로그램을 개발했지만 그들이 투입할 수 있는 금액은 필요에 훨씬 못 미칩니다.

대부분의 미국인이 감당할 수 있는 주택 부족은 인플레이션 문제만은 아닙니다. 그것은 사람들이 살 수 있는 곳, 일할 수 있는 곳, 그들이 가질 수 있는 삶의 종류 등 모든 것에 영향을 미칩니다. 주택에 대한 불안정성과 과도한 비용이 어떻게 우리 경제를 손상시키고 있는지 이해하고 우리 지역사회는 연준의 금리 무기가 문제를 해결할 것이라고 가장하지 말고 모든 구조적 문제를 해결하도록 우리에게 동기를 부여해야 합니다.