자카르타는 동남아시아에서 가장 빠르게 성장하는 도시 중 하나입니다. 수년간의 도시화와 인구 통계학적 변화로 인해 도시 지역 경계가 이웃 도시로 확장되어 세계에서 세 번째로 큰 도시 덩어리인 광역 자카르타를 만들었습니다. 자카르타는 1000만 명의 인구가 살고 있는 반면 광역 자카르타는 거의 3000만 명의 인구를 유지하고 있습니다. 자카르타는 인도네시아의 수도이자 경제 강국 역할을 합니다. 도시만 GDP의 19%를 기여하는 반면 자카르타의 나머지 지역은 9%를 더 기여하여 28%의 GDP 기여를 합니다. 그렇게 함으로써 인도네시아는 농업 및 산업 부문에서 서비스 산업으로 느리고 꾸준한 전환을 경험했습니다.

전체 수준에서 경험한 경제 성장에도 불구하고 자카르타 시민들은 자카르타에서 살고 일하는 데 필요한 것이 무엇인지 알고 있을 것입니다. 소득 증가가 뒤따르지 않는 치솟는 주택 가격은 자카르타에서의 생계를 감당할 수 없게 만들었습니다. 시민의 복지를 개선하고 경제 성장을 지속하기 위해 자카르타는 도시가 시민을 수용하는 방식과 그렇게 하지 못한 방식을 면밀히 살펴봐야 합니다.

본 논문에서는 기존 자카르타와 그레이터 자카르타의 주택시장을 조사하기 위해 다양한 문헌을 정리하였다. 먼저 인구 통계학적 변화와 주택 시장의 다양한 지표를 살펴봄으로써 자카르타 주택 시장에 대한 전반적인 논의를 시작하겠습니다. 그런 다음 자카르타에서 일어나고 있는 몇 가지 구체적인 현상인 교외화와 도시 붕괴에 대해 논의할 것입니다. 마지막으로 탈교외화를 위한 노력으로서 도심개발을 위한 다원적 전략의 가능성을 살펴보고자 한다.

1. 변화하는 인구 통계에 따른 주택: 자카르타 주택 시장 전망

자카르타의 주택 시장이 어떻게 운영되는지 이해하기 위해 기본적인 미시경제학은 주택 수요 및 공급 모델이 필요하다고 가정합니다. 도시 수준에서 주택 수요는 주로 인구 통계학적 변화에 따라 발전했습니다. 인구 통계학적 변화를 이해한다는 것은 인구의 성장과 분포를 살펴보고 생산적인 시민이 어떻게 분포되어 있는지 확인해야 한다는 것을 의미합니다. 또한 여성의 노동 참여 변화는 가구 구성에 영향을 미치고 구매력을 두 배로 높였습니다. 우리는 또한 도시화와 시민들의 이동성의 기초를 이해하기 위해 자카르타에서 이주 패턴이 어떻게 일어나는지 조사할 필요가 있습니다. 아마도 가장 중요한 것은 주택 구입에 대한 인구의 능력이나 의지를 결정하기 때문에 소득을 이해해야 한다는 것입니다.

자카르타는 동남아시아에서 가장 인구 밀도가 높은 수도 중 하나입니다. 1945년 인도네시아 독립 이후 자카르타는 꾸준한 인구 증가를 경험했습니다. 현재 자카르타의 인구는 11,075,000명에 이른다. 그러나 수년간 지속적인 성장에도 불구하고 자카르타는 그림 2와 같이 감소하는 성장 변화를 경험했습니다. 1950년대에 비해 성장률은 약 5.5% 포인트 감소했습니다. 이것은 출생률과 사망률, 이주 패턴 또는 가구 구성의 변화에 ​​의해 영향을 받을 수 있는 자카르타 내에서 더 느린 성장을 나타냅니다.

성장하는 동안 자카르타는 보고르 시, 보고르 리젠시, 데폭, 사우스 탕그랑, 탕그랑 시, 탕그랑 리젠시, 베카시 시, 베카시 섭정(구어체로 자보데타벡으로 약칭됨)과 함께 자카르타의 응집으로 특징되는 거대한 대도시로 확장되었습니다. 특별한 지위로 인해 자카르타가 도시로 간주되는 것은 일반적인 오해입니다. 실제로 Jabodetabek이라는 대도시 지역과는 다른 자체 지방이므로 도시별로 추가 분석이 필요합니다. 우리는 이러한 행정 경계 사이의 인구 분포 역학을 조사할 것이므로 자카르타, 시, 도 또는 대도시 지역을 구분하는 것이 중요합니다.

수년에 걸쳐 자카르타는 인구 구성의 변화를 경험했습니다. 연령대별 인구 변화를 살펴보면 15세에서 54세로의 생산가능인구 비율이 눈에 띄게 증가한 것을 알 수 있다. 이것은 여러 가지 방식으로 해석될 수 있지만 이러한 특정 연령대에는 편의가 필요하다는 것을 알고 있습니다. 자카르타는 이러한 연령 구성의 변화를 예상해야 합니다. 이 패턴이 계속된다면 우리는 대부분의 도시 인구가 주택 및 노동 시장에 참여할 향후 몇 년 동안 인구학적 보너스를 목격하고 있습니다. 이는 잠재적인 수요 증가를 흡수하기 위해 공급을 준비해야 하는 공공 및 민간 부문에 대한 도전을 제시합니다.

자카르타가 기회의 도시라는 이야기가 지속되는 동안 데이터에 따르면 DKI 자카르타는 더 이상 주요 이주 장소가 될 수 없습니다. 실제로 90년대 초부터 자카르타에서 외부로의 이주는 항상 자카르타로 들어오는 사람들의 수보다 많았습니다. 이러한 지속적인 유출은 자카르타의 도시화 방향에 대한 선입견과 모순됩니다. 반대로 자카르타의 내부 교외 지역과 외부 교외 지역은 수년에 걸쳐 더 빠른 인구 증가를 경험했습니다. 이는 본 논문의 2장에서 설명한 도시 확장 및 교외화 패턴과 일치한다.

지난 10년 동안 지속적인 인구 증가에도 불구하고 자카르타는 상대적으로 높은 밀도에도 불구하고 여전히 저층 주거 지역으로 주로 지정되어 있습니다. 자카르타의 약 40%는 소규모 단독 주택과 캄풍이 주를 이루는 주거 지역입니다. 자카르타의 높은 밀도는 자카르타의 고층 개발 부족에 반하는 것처럼 보입니다. 하지만 전 세계 일반 주택에 비해 상대적으로 작은 단위 크기로 설명할 수 있다. 대부분의 주거 단위는 99제곱미터 미만이며 가장 일반적인 단위 크기는 약 20~49제곱미터입니다.

주로 저층 단독 주택 개발로 유도된 시장 주도의 수평적 성장은 자카르타의 부동산 가격 지형을 단일 중심 도시 논리와 유사하게 만들었습니다(Janssen et al., 2021). 구체적으로 자카르타의 나머지 지역과 비교하여 골든트라이앵글 상업지역 내의 토지가치는 극명한 대조를 이룬다(Han, 2004). 이 골든 트라이앵글 지역을 제외하고 자카르타의 나머지 지역은 상대적으로 토지 가치가 낮은 저층 단독 주택과 캄풍으로 구성되어 있습니다. 자카르타의 토지 가격에 영향을 미치는 최소 5가지 중요한 요소는 필지 면적, 업무 지구까지의 거리, 도로 등급, 환경 품질 및 토지 인증입니다(Lewis, 2007).

자카르타 통계청(Jakarta Statistic Body)에 따르면 자카르타에서 사용 가능한 주거 단위의 최소 38%가 임차인이 거주하고 있습니다. 대부분은 여전히 ​​소유자가 주로 거주하고 있지만 임차인이 거주하는 단위의 비율이 증가했습니다. 이것은 소유 비용이 수년에 걸쳐 감소했다는 신호일 수 있으며, 따라서 가구가 임대에 의존하는 이유를 설명할 수 있습니다. 또한 자카르타의 주택 담론이 임대로의 전환이 증가하고 있음에도 불구하고 저렴한 소유를 중심으로 진행되기 때문에 이는 새로운 우려를 나타냅니다.

인구 증가를 따라잡을 수 없는 도심의 주택 공급 부족으로 가격이 높게 유지됩니다. 경제성을 측정하는 여러 가지 방법은 자카르타가 점점 더 살기 어려워지고 있음을 확인시켜줍니다. 자카르타는 동남아시아에서 매우 존경받는 도시화 도시인 싱가포르보다 상대적으로 살기에 더 비쌉니다. 명목상으로 더 낮음에도 불구하고 자카르타는 적어도 두 가지 측정에서 더 비쌉니다: 소득 대비 가격 비율과 소득 비율로서의 모기지.

이 장에서는 인구 역학과 주택 공급이 서로 어떻게 상호 작용하는지 설명했습니다. 우리는 지속적인 인구 증가에도 불구하고 느린 성장률과 자카르타 주변으로의 외부 이주를 목격하고 있습니다. 대부분 주거 지역으로 구역화되었지만 치솟는 땅값과 선호하는 토지 주택 유형은 도심의 가용 구획을 빠르게 소비했습니다. 이 패턴은 저렴한 주택 개발을 도심에서 멀리 밀어내고 도시 수직화보다는 도시 확장을 선호합니다.

생산적인 시민의 더 많은 부분에 대한 인구 구성의 변화는 주택 및 노동 시장에서 예상할 필요가 있습니다. 경제성이 증가함에 따라 미래의 주택 개발이 현재의 변두리 확장(교외화) 패턴을 영속화할 가능성이 매우 높습니다. 교외화는 중산층의 주택 수요를 흡수하기 위해 주택 공급을 늘리는 데 도움이 되었지만 단점이 없는 것은 아닙니다.

우리는 지속적인 인구 증가에도 불구하고 느린 성장률과 자카르타 주변으로의 외부 이주를 목격하고 있습니다. 대부분 주거 지역으로 구역화되었지만 치솟는 땅값과 선호하는 토지 주택 유형은 도심의 가용 구획을 빠르게 소비했습니다. 이 패턴은 저렴한 주택 개발을 도심에서 멀리 밀어내고 도시 수직화보다는 도시 확장을 선호합니다.

2. 자카르타의 교외화

1970년대 초부터 1980년대 후반까지 Jabodetabek은 도시 간 고속도로 인프라에 상당한 투자를 했습니다. Jagorawi, Tangerang 및 Cikampek 유료 도로의 개발과 자카르타의 내부 순환 도로 건설은 이전에는 접근할 수 없었던 자카르타 주변 지역에 새로운 기회 영역을 열었습니다. 이러한 고속도로 건설은 산업의 분산화와 다양한 신도시 개발로 특징지어지는 자카르타 주변 지역의 대규모 토지 이용 변화를 가능하게 했습니다. 간단히 말해, 고속도로 확장은 분산된 도시 지역 개발과 도시 시가지 확장을 초래합니다(Pratama et al., 2022).

고속도로로 인한 도시 확장은 자카르타 주변에 많은 신도시 개발로 이어졌습니다. 또한 비규제 토지 투기 사업에 의해 신도시 개발이 유도되었다(Firman, 2004). 농업 단지에서 주택 단지로 토지 전환은 1990년 초중반 동안 Jabodetabek에서 호화 주택의 투기 관행에 대한 반응이었습니다. 투기꾼들은 집을 되팔 때 가격 상승을 예상하고 집을 샀다. 신도시에 신축된 고급주택은 빈집이 많고, 신도시 지가가 급격하게 오르자 오너 거주가 아닌 투기나 저위험 투자 목적으로 매입한 경우가 많다. 이로 인해 1990년대 Jabodetabek의 고급 주택 공급 과잉이 발생했습니다. 전반적으로 1990년대 중반까지 JMR의 부동산 개발은 과잉 건물,

그러나 도시 확장과 뉴타운 개발은 다양한 밀고 당기는 요인에 의해 정당화될 수 있다(Firman, 2004). 제한된 개발 가능 토지, 치솟는 주택 가격, 혼잡 및 오염으로 인해 사람들은 자카르타에서 멀어집니다. 반대로, 더 나은 생활 환경, 기반 시설, 안전하고 배타적인 라이프스타일에 대한 약속은 시민들을 주변으로 끌어들입니다. 이 메커니즘은 첫 번째 장에서 설명한 대로 외부 이주를 목격하는 방법을 설명했습니다.

신도시 개발에 따른 인구의 급격한 증가에도 불구하고 여전히 경제활동은 주로 도심에 집중되어 있다. 대략 매일 최소 540만 명의 통근자가 자카르타로 이동합니다. 대중 교통 시스템은 도시 확장을 따라잡지 못하여 오토바이 및 자동차 소유 비율이 크게 증가했습니다(Rukmana, 2018). 이러한 방식으로 고속도로와 도시 확장은 개인 차량 소유를 악화시켜 도심과 주변 모두에서 혼잡과 오염을 악화시킵니다.

또한 자카르타 주변의 신도시 개발은 두 가지 방식으로 공간적 분리를 영속화합니다. 기존 도시 구조와의 분리와 신도시 개발 내 분리입니다(Firman, 2004). 첫째, 캄풍에 거주하는 하층 경제계층으로부터 배타적이고 안전한 생활방식을 강화함으로써 중상위 경제계층을 더욱 양극화시켰다. Kampung은 주로 저소득 커뮤니티가 거주하는 비공식적 내지 준 비공식적 정착지로 간단히 정의할 수 있습니다. 둘째, 신도시는 별도의 진입로가 있는 특정 주택 유형 전용 클러스터를 만들어 개발 자체 내에서 분리를 시행합니다. 문이 있고 우회적인 거리 네트워크에 의한 이러한 분리는 주민들 간의 상호 작용을 어렵게 만들고 사회적 분리를 더욱 강화합니다.

많은 신도시 개발에서 실행되는 문이 있는 클러스터 형태는 공공 서비스 및 편의 시설을 배제하여 클럽 상품으로 만듭니다. 한 가지 구체적인 예는 공원 제공입니다. 개발자는 자신의 개발 내에 공공 공원을 만들어야 합니다. 그러나 클러스터 시스템의 게이트 설계로 인해 클러스터 내에 위치한 공원은 게이트 개발 외부에 거주하는 사람들이 접근할 수 없게 되었습니다. 엄격한 경제적 정의에서 이는 공원 포지셔닝을 배제 불가능하고 비경합적인 재화에서 배제 가능한 비경합적 재화로 전환합니다. 즉, 공공 공원으로 지정되어 있음에도 불구하고 소수의 사람들만이 공원을 즐길 수 있습니다. 이러한 관행은 일반적으로 칭찬할 만한 일이 아니지만 민간 개발자가 공공 부문보다 이러한 편의 시설을 더 잘 관리하는 경우가 많다는 점을 인정해야 합니다. 예를 들어,

결론적으로 자카르타는 고속도로 개발 및 도시 주변으로 요인을 더욱 밀고 당기는 토지 투기와 관련된 도시 확장을 경험했습니다. 이러한 무계획적인 성장은 개인 차량 소유의 영속화, 공간 분리 시행, 공공재 사유화와 같은 많은 부정적인 외부 효과를 야기했습니다. 도시 확장은 부정적인 외부 효과로 가득 차 있지만 주택 구입 능력에 거의 도움이 되지 않기 때문에 개발을 다시 도심으로 가져오는 방법을 모색할 가치가 있습니다.

3. 도시로 돌아가기: 자카르타 재건에 필요한 것

나는 2장에서 인구 역학 및 제한된 주택 공급이 어떻게 가격을 상승시키고 수평적 도시 확장을 유도하는지에 대해 논의했습니다. 또한 도시 확장의 부정적인 외부 효과와 경제성 완화 실패에 대해서도 이야기했습니다. 여기서는 기존의 정책을 분석하고 도시재개발의 대안적 전략을 제시할 수 있는 사례연구를 제시함으로써 도시개발 방안을 어떻게 도심으로 되돌려야 하는지 논의하고자 한다.

그러나 도시 개발의 주요 목표가 경제성 향상이라면 더 나은 측정 방법이 필요합니다. 가격 대비 소득 비율 또는 모기지 소득 비율과 같은 일반적인 측정 방법에는 단점이 있습니다. 두 척도는 일반적으로 집계 수준에서 발행되며 개발 목적을 위해 충분히 세분화되지 않습니다. 또는 세 가지 다른 방식(Gan & Hill, 2009), 즉 구매 경제성, 상환 경제성 및 소득 경제성으로 가구의 주택 구매 능력을 측정할 수 있습니다. 구매 경제성을 측정한다는 것은 가계가 새 집을 사기에 충분한 자금을 빌릴 수 있는지를 평가하는 것을 의미합니다. 상환 경제성은 가계의 모기지 상환 능력을 고려합니다. 소득 경제성은 중위값이 아닌 가계 소득과 주택 가격의 전체 분포를 보는 것을 강조했습니다. 이를 측정하기 위해서는 소득, 주택 가격, 이자율에 대한 세분화된 데이터가 필요합니다. 강력한 측정 도구를 사용함으로써 정책 또는 전략이 경제성을 성공적으로 개선하는지 평가할 수 있습니다.

국가 차원에서 인도네시아 정부는 저소득 가구, 중간 소득 가구 및 고소득 가구의 세 가지 광범위한 가구 범주를 대상으로 주택 구입 능력 문제에 접근합니다. 범주 중에서 저소득층만이 직접적인 개입을 받았고 당연히 그렇게 되었습니다. 저소득 가구에 대한 개입은 극빈층, 금융 가능 계층, 금융 불능 계층의 세 그룹을 대상으로 합니다. 이 세 그룹을 다루기 위해 중앙 정부는 공공사업주택부와 함께 국가개발기획부를 통해 세 가지 전략을 개발했습니다. , 공공 소유 임대 주택(Rusunawa), 개발자가 개발한 모든 고급 유닛에 대해 6개의 저렴한 주택을 건설하도록 요구하는 교차 보조금. 중산층 및 고소득 가구는 모기지 시장을 통해 재정적으로 주택을 구입할 수 있는 것으로 간주되기 때문에 대부분 시장 메커니즘에 굴복합니다. 그러나 도시 간 인구 역학의 높은 변동으로 인해 구현이 차선책이 됩니다(Monkkonen, 2013). 예를 들어, 자카르타는 인구 구성 변화로 인해 저소득층과 중산층 모두의 수요가 증가하고 있지만 확장 및 밀집화를 위한 개발 가능한 토지는 제한되어 있습니다. 이러한 상황은 성장 여지가 있는 다른 개발 도상국 도시와 비교할 때 독특합니다. 그런 다음 제한된 지역에서 저렴한 단위를 공급하기 위해 지역 규모의 특정 전략을 요구합니다. 중산층 및 고소득 가구는 모기지 시장을 통해 재정적으로 주택을 구입할 수 있는 것으로 간주되기 때문에 대부분 시장 메커니즘에 굴복합니다. 그러나 도시 간 인구 역학의 높은 변동으로 인해 구현이 차선책이 됩니다(Monkkonen, 2013). 예를 들어, 자카르타는 인구 구성 변화로 인해 저소득층과 중산층 모두의 수요가 증가하고 있지만 확장 및 밀집화를 위한 개발 가능한 토지는 제한되어 있습니다. 이러한 상황은 성장 여지가 있는 다른 개발 도상국 도시와 비교할 때 독특합니다. 그런 다음 제한된 지역에서 저렴한 단위를 공급하기 위해 지역 규모의 특정 전략을 요구합니다. 중산층 및 고소득 가구는 모기지 시장을 통해 재정적으로 주택을 구입할 수 있는 것으로 간주되기 때문에 대부분 시장 메커니즘에 굴복합니다. 그러나 도시 간 인구 역학의 높은 변동으로 인해 구현이 차선책이 됩니다(Monkkonen, 2013). 예를 들어, 자카르타는 인구 구성 변화로 인해 저소득층과 중산층 모두의 수요가 증가하고 있지만 확장 및 밀집화를 위한 개발 가능한 토지는 제한되어 있습니다. 이러한 상황은 성장 여지가 있는 다른 개발 도상국 도시와 비교할 때 독특합니다. 그런 다음 제한된 지역에서 저렴한 단위를 공급하기 위해 지역 규모의 특정 전략을 요구합니다. 도시 간 인구 역학의 높은 변동으로 인해 구현이 차선책이 됩니다(Monkkonen, 2013). 예를 들어, 자카르타는 인구 구성 변화로 인해 저소득층과 중산층 모두의 수요가 증가하고 있지만 확장 및 밀집화를 위한 개발 가능한 토지는 제한되어 있습니다. 이러한 상황은 성장 여지가 있는 다른 개발 도상국 도시와 비교할 때 독특합니다. 그런 다음 제한된 지역에서 저렴한 단위를 공급하기 위해 지역 규모의 특정 전략을 요구합니다. 도시 간 인구 역학의 높은 변동으로 인해 구현이 차선책이 됩니다(Monkkonen, 2013). 예를 들어, 자카르타는 인구 구성 변화로 인해 저소득층과 중산층 모두의 수요가 증가하고 있지만 확장 및 밀집화를 위한 개발 가능한 토지는 제한되어 있습니다. 이러한 상황은 성장 여지가 있는 다른 개발 도상국 도시와 비교할 때 독특합니다. 그런 다음 제한된 지역에서 저렴한 단위를 공급하기 위해 지역 규모의 특정 전략을 요구합니다.

자카르타의 경제성 문제를 해결하기 위한 최소한 두 가지 전략이 있습니다: 0 계약금 아파트 및 대중 교통 지향 개발. 0%DP 아파트는 자금 조달과 공급 솔루션을 동시에 제공한다는 점에서 독특합니다. 2021년 자카르타 정부는 시 소유 기업을 통해 가구가 계약금 없이 살 수 있는 아파트 단지를 개발하여 많은 사람들의 모기지 시장 진입 장벽을 낮췄습니다. 아파트 단지는 91%가 입주하는 높은 흡수율을 보였다. 성공에도 불구하고 정부는 목표를 달성할 수 있을 만큼 빠르게 개발하고 구축할 수 없습니다. 2021년까지 그들은 250,000 유닛을 짓는 초기 목표에서 1,000 유닛 미만을 생성하는 데 성공했습니다. 토지 취득의 어려움과 코로나19가 건설 진행을 방해합니다. 이 경우,

대중교통 지향 개발(TOD)은 도심 재개발을 위한 또 다른 수단을 제시합니다. 일반적으로 대중교통 정류장 지역은 통근 패턴을 대중교통 이용으로 전환하기 위한 구역 설정 평가 및 밀집화 전략의 대상입니다. 이러한 재개발 가능성으로 지자체는 지가 상승을 포착하고 복지를 공평하게 분배할 수 있을 것으로 기대된다. 현재 계획은 국유 기업, 기업 소유주 및 개인 토지 소유자가 보행자 연결, 열린 공간 및 저렴한 주택을 제공하려는 경우 용적률을 초과할 수 있다는 전제로 밀집화를 유발하는 인센티브를 활용했습니다. 유리한 인센티브에도 불구하고 민간 및 공공 소유 개발 회사는 공터가 제한되어 있어 여전히 토지를 취득하기 어려운 위치에 있습니다.

따라서 토지 정리 능력으로 TOD 전략을 보완하는 것이 가장 좋습니다. 이론적으로 기존 거주자를 이주시키지 않고 이상적인 재개발입니다. 유기적으로 성장한 불규칙한 구획 크기를 정규화하는 데 도움이 됩니다. 또한 이전에는 일반적인 유기적이고 비공식적인 성장에 없었던 사이트와 서비스를 주입할 수 있는 기회를 제공합니다. 토지정리사업은 국가발전전략의 하나로 공식화되었으나 이행이 미흡하다. 고급 제도적 기능의 부족은 이웃의 많은 이해 관계자를 조정하기 위한 구현 부족을 설명할 수 있습니다. 이것은 종종 공식적인 토지 보유권이 없는 개인의 부분적 소유권을 다룰 때 특히 그렇습니다.

그러나 재개발을 유도하기 위해 항상 대규모 민간 또는 국영 개발자에게 의존할 필요는 없습니다. 또한 도심의 일반적인 필지 크기는 어쨌든 큰 자본 비용이 필요한 고층 개발로 건설하기에는 적합하지 않습니다. 따라서 높이 제한을 없애 단독주택 구역에 다세대 건물을 지을 수 있도록 하여 개별 필지의 완만한 밀도 증가를 유도하는 것이 좋습니다. 이러한 방식으로 개별 토지 소유자는 저중 소득 가구를 위한 임대 주택 시장에 대한 증가하는 수요를 흡수하기 위해 자신의 부동산을 조밀하게 만들 수 있습니다. 지방자치단체는 건설비를 보조하거나 세금을 감면함으로써 점진적인 성장을 유도할 수 있다.

이러한 점진적인 성장 전략은 아마도 미국의 "중간 주택 누락" 현상과 유사할 것입니다. 누락된 중간 주택 개념은 주로 단독 주택으로 구성된 이웃에서 종종 누락되는 다양한 다가구 주택 유형을 가정합니다(Parolek, 2020). 우리가 영감을 얻을 수 있는 중간 주택 개발의 여러 모델이 전 세계적으로 있습니다. 아마도 조사할 가치가 있는 몇 가지 사례는 단순 임대 다가구 모델, 협동 조합 모델, 커뮤니티 토지 신탁 및 다세대 주택 모델입니다.

가장 단순한 형태의 다가구 주택은 잠재적 임차인에게 사용 가능한 방을 임대하는 개인이 소유한 듀플렉스, 트리플렉스 또는 포플렉스 형태를 취합니다. 우리는 가계가 아닌 협동조합이 집을 소유하는 협동 시스템(협동조합)을 도입하여 이 개발 모델을 확장할 수 있습니다. 그런 다음 가계는 주식 시장에서 거래될 수 있는 협동조합의 주식을 소유합니다. 이 모델의 이점은 협동 조합 소유자가 자본을 모아 도시의 기존 부패 부동산을 재개발할 수 있다는 것입니다. 이를 수행하는 또 다른 방법은 커뮤니티 토지 신탁 모델(CLT)을 개발하는 것입니다. CLT는 주택 시장에서 전체 개발을 가져오고 가격 상한선과 같은 특정 규칙을 부과하여 경제성을 보호하려고 노력하는 coops와 다르게 작동합니다. 자주,

결론적으로 도심재개발은 도시확장에 대한 대안을 제시한다. 도시 간 인구 역학의 차이로 인해 도시 수준에서 지방 정부가 가장 잘 해결합니다. 이를 위해서는 주택 구입 능력을 더 잘 측정할 필요가 있습니다. 이 측정에 대한 추가 연구가 학문적 영역에서 필요합니다. 자카르타에만 국한된 주요 과제 중 하나는 재개발을 위한 토지를 모으고 확보하는 것입니다. 따라서 지방자치단체가 토지정리를 위한 역량을 구축하는 것이 중요하다. 또는 인센티브와 규제/규제 완화를 사용하여 개별 토지 소유자를 대상으로 완만한 증분 성장을 유도할 수도 있습니다.

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