주말 대화 포인트

1월 13일 금요일

이번 주말에 고객과 대화를 나누시겠습니까? 물론입니다! 우리는 중요한 주택 주제에 대한 최신 뉴스와 견해로 농담의 질을 높이기 위해 왔습니다.

부동산 뉴스 개요

30년 모기지 금리는 6%에 육박 하고 있으며 곧 5%에 도달할 수 있습니다. 최신 CPI 수치가 확실히 도움이 되었습니다.

CPI(소비자 물가 지수)는 가스 및 기타 상품 가격 하락으로 12월에 전월 대비 0.1% 하락 했습니다. "핵심" CPI(식품 및 연료 제외)는 전월 ​​대비 0.3%, 지난 12개월 동안 +5.7% 증가했습니다.

2023 년 1월 MBS 고속도로 주택 조사 에서는 구매자 활동 개선의 첫 번째 초기 징후가 나타났습니다. 전국적으로 활동 수준이 낮아진 반면, LO 및 상담원의 더 적은 비율이 상황이 '느림' 또는 '매우 느림'이라고 응답했습니다. 덜 나쁜 = 더 나은.

같은 맥락에서 Fannie Mae의 주택 구매 심리 지수 는 2개월 연속 (사상 최저 수준에서) 상승했습니다. 응답자의 21%만이 지금이 "구매하기 좋은 시기"라고 답했지만 낮은 모기지 금리와 주택 가격이 사람들의 사기를 높이는 데 도움이 되고 있습니다.

거꾸로 된 수익률 곡선 은 경기 침체에 대한 매우 신뢰할 수 있는 예측 변수였습니다. 음, 2022년 10월 말부터 수익률 곡선이 역전되어 10년 만기 국채의 수익률은 이제 3개월 만기 국채보다 1% 낮습니다!

ISM 서비스 지수 는 급격히 하락 하여 12월에 경기 침체 영역에 들어갔습니다. ISM 제조업 지수는 이미 몇 달 동안 위축 신호를 보내고 있습니다.

미국 경제는 12월에 223,000개의 일자리를 창출했으며 이는 경제학자들이 예상한 것의 약 두 배입니다. 실업률은 팬데믹 이전의 역사적 최저치인 3.5% 입니다 .

코어로직의 2022 회고전

쿵쾅거리고 황홀한 2년 동안의 팬데믹 주도 주택 열풍 이후, 2022년은 아침마다 급락하는 거래량, 정리 해고 및 성찰의 편두통이었습니다. [CoreLogic은 그것을 작성하지 않았습니다. 하지만 많은 사람들에게 그렇게 느껴졌을 것입니다!] 대신 데이터 거인은 2022년에 대해 이렇게 말했습니다.

• 2022년 후반에 주택 가격이 (매우 완만하게) 하락하기 시작했지만 이제 주택 가격은 130개월 연속(거의 11년) 동안 전년 대비 상승했습니다!
• 주택담보대출 금리 2배 이상 상승(저 3% → 7% 이상)
• 이로 인해 집값 상승세가 크게 둔화됨(11월 22일 YoY 20% → YoY 9%)
• 그래도 전국 주택 자산은 전년 대비 16% 증가했습니다(2조 2천억 달러).
• 그리고 압류 및 지불 문제의 발생률은 사상 최저 수준을 유지했습니다.

수익률 곡선 역전이란 무엇이며 왜 중요한가요?

정상적인 상황에서 차용인은 돈을 더 오래 보유하기 위해 더 높은 이자율을 지불해야 합니다.

“당신이 내 돈을 더 오래 가질수록 그것은 나에게 더 위험합니다. 인플레이션은 내 이익을 잠식할 시간이 더 많고, 당신은 파나마로 사라질 시간이 더 있습니다. 나는 그 추가 위험을 감수한 대가를 받을 자격이 있습니다.” — 가상의 대출 기관

네, 그렇습니다. 이것이 15년 모기지 금리가 30년 모기지 금리보다 낮은 이유입니다.

이는 또한 3개월 국채(여기서는 차용인이 미국 정부임)의 연간 수익률이 일반적으로 10년 만기 국채의 연간 수익률보다 훨씬 낮은 이유이기도 합니다.

'수익률 곡선'은 단순히 채권의 만기(기간)에 대한 연간 수익률을 나타내는 차트입니다. 일반적으로 위쪽으로 기울어집니다(왼쪽의 파란색 선). 그러나 지난 3개월 동안 3개월 채권 수익률은 10년 채권 수익률보다 높았습니다. 수익률 곡선이 역전 되어 오른쪽의 빨간색 선처럼 아래쪽으로 기울어집니다. 같은 것을 말하는 또 다른 방법은 수익률 스프레드(10년 수익률 - 3개월 수익률)가 음수라는 것입니다.

무슨 상관이야? 당신은 걱정. 역전된 수익률 곡선은 역사적으로 임박한 경기 침체를 매우 정확하게 예측해 왔습니다. 정확하다는 것은 세계 최고의 저격수를 정확하게 의미합니다. 그리워하는 경우는 거의 없습니다.

좋아요, 하지만 왜요? 연준 조치, 채권 투자자 활동 및 대출 기관 활동이 결합된 것입니다.

• 일반적으로 수익률 곡선이 역전되면 연준은 연방기금 금리를 인상합니다. 우리의 경우에는 매우 빠르고 공격적으로 인상했습니다. 불안한 빈도로 이러한 종류의 연준 조치는 경기 침체의 길을 닦는 데 도움이 됩니다.
• 채권 투자자만큼 경제를 주시하는 사람은 없습니다. 경기 침체가 다가오고 있다고 확신하는 경우 자금을 장기적으로 옮기는 경향이 있습니다(단기적으로는 개략적으로 보이기 때문). 장기 채권을 매입함으로써 그들은 10년물 가격을 올리고 수익률을 낮춥니다. 그들은 인플레이션과 장기 수익률이 하락 추세를 보일 것으로 예상하고 있습니다.
• 또한 단기 금리가 높으면 은행이 장기 대출을 하려는 의욕이 떨어지고 경제 성장을 주도하는 프로젝트에 대한 자금 조달이 줄어들 수 있습니다.

모기지 시장

인플레이션이 계속 완화되고(12월 22일 "핵심" CPI +5.7%) 더 많은 경기 침체 플래그가 펄럭이면서(ISM Services <50 = 수축, 수익률 곡선 역전) 모기지 채권 시장은 다시 파티 모드에 들어갔습니다. 그 결과 평균 30년 모기지 금리(포인트 구매 없음)가 다시 6%에 가까워지고 있습니다.

다음 FOMC(Fed) 회의는 1월 31일부터 2월 1일까지 열립니다. 선물 시장은 현재 연준이 금리를 25bp만 인상할 확률을 95%로 평가하고 있습니다.

그들은 그것을 말했다

"차용인의 99%가 현재 이자율보다 낮은 모기지 이자율에 고정되어 있다는 사실은 대부분의 주택 소유자가 연체되거나 불이행하는 것을 방지하는 데 도움이 됩니다." — Core Logic 2022 Retrospective.

참고: 같은 사실이 재융자 규모가 전년 대비 80% 이상 감소한 이유이기도 하고 주택 소유자가 판매하도록 하는 것이 어려운 이유이기도 합니다(아무도 3% 핸들이 있는 모기지를 포기하고 싶어하지 않습니다)!

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