Für den 27. Januar 2023

Dieses Wochenende mit Kunden sprechen? Natürlich bist du! Hier finden Sie unser wöchentliches Briefing zum Thema Immobilien. Denken Sie daran: Besser informierte Makler bieten ihren Kunden wertvollere Ratschläge.

Immobiliennachrichten in Kürze

Überall tauchen Anzeichen einer Rezession auf und die Inflation sinkt weiter. Beide deuten auf niedrigere Hypothekenzinsen hin, pünktlich zum Frühjahr/Sommer.

Der erste Wert für das BIP im 4. Quartal 2022 lag auf Jahresbasis bei +2,9 %. Das war besser als die Erwartungen von +2,6 %, wurde aber durch einen Lageraufbau verstärkt. Zur Erinnerung: Das BIP war sowohl im 1. Quartal (-1,6 %) als auch im 2. Quartal 2022 (-0,6 %) geschrumpft, bevor es im 3. Quartal 2022 auf 3,2 % anstieg. [Quelle: BEA]

Wenn jedoch der Leading Economic Index des Conference Board seinen Höhepunkt erreicht und dann sinkt, folgen Rezessionen … und der LEI ist nun zehn Monate in Folge gesunken. [Quelle: The Conference Board]

Die Verkäufe bestehender Eigenheime sanken im Dezember um 1,5 % gegenüber dem Vormonat, dem elften Monat in Folge mit einem Rückgang. Aber das war sowohl besser als erwartet als auch eine große Verbesserung gegenüber dem Rückgang um 8 % gegenüber dem Vormonat im November. [Quelle: NAR]

Der Realtor's Confidence Index für Januar offenbarte einen nach wie vor überraschend angespannten Markt: 57 % der Angebote wurden in weniger als einem Monat verkauft und die Angebote erhielten durchschnittlich 2,2 Angebote. [Quelle: NAR]

Im Einklang mit der (leicht) verbesserten Zuversicht der Bauherren stiegen die Verkäufe neuer Häuser im Dezember um 2,3 % gegenüber dem Vormonat (aber waren immer noch um 27 % niedriger als im Vorjahr) auf eine Jahresrate von 616.000. [Quelle: US Census Bureau]

Die Bank of Canada erhöhte die Zinsen um 25 Basispunkte (4,25 % → 4,5 %), pausiert nun aber. Dies ist die erste große Zentralbank, die ihren Straffungszyklus offiziell beendet.

Hypothekenanträge stiegen im WoW um 7 %, die dritte Woche in Folge mit einer Verbesserung. [Quelle: MBA]

Die Biden-Harris-Regierung stellte ihren Entwurf für eine Renters Bill of Rights vor , der darauf abzielt, „die Gerechtigkeit auf dem Mietmarkt zu erhöhen und den Grundsatz des fairen Wohnens zu fördern“. [Quelle: Das Weiße Haus]

Hässlich, schlecht oder gut?

Die aktuellen Hausverkaufsdaten von NAR vom Dezember 2022 sahen auf den ersten Blick hässlich aus. Das Verkaufstempo sank im Vergleich zum Vorjahr um 34 % auf knapp über 4 Millionen Einheiten. Im Januar 2022 wurden 6 Millionen Bestandsimmobilien verkauft. Im Grunde hat sich die Transaktionsaktivität im Laufe des Jahres 2022 halbiert!

HINWEIS: Die NAR meldet monatliche Verkäufe bestehender Häuser auf SAAR-Basis (saisonal angepasste Jahresrate). Vereinfacht ausgedrückt nimmt SAAR einen Datenzeitraum (häufig einen Monat) und rechnet ihn auf ein Jahr hoch, wobei die historische Saisonalität dieser Daten berücksichtigt wird.

Wenn man sich die tatsächlichen Verkaufszahlen (nicht SAAR) anschaut, haben wir im Jahr 2022 knapp über 5 Millionen Einheiten verkauft. Das letzte Mal, dass wir auf diesem Niveau waren, war 2014, als 4,94 Millionen Einheiten verkauft wurden. Das ist keine Katastrophe, aber trotzdem ziemlich schlimm. Oh, und die Lagerbestände fielen wieder unter 1 Million.

Was sind also die guten Nachrichten? Erstens waren die Dezember-Zahlen den November-Zahlen sehr ähnlich = wir haben die Talsohle erreicht. Zweitens hätten die Dezember-Zahlen den jüngsten Rückgang der Hypothekenzinsen nur teilweise widergespiegelt, da es ein bis zwei Monate dauert, bis Transaktionen abgeschlossen sind. Drittens wissen wir, dass die Aktivität im Frühjahr anziehen wird.

MIETER-RECHTSVEREINBARUNG

Biden schlägt keine echte „Mietkontrolle“ (Festlegung von Obergrenzen für jährliche Preiserhöhungen) vor, sondern vielmehr koordinierte Maßnahmen von Agenturen wie der FTC, CFPB, FHFA und DOJ sowie freiwillige Maßnahmen von privaten Organisationen wie der NAR und Realtor.com, um sicherzustellen, dass Mieter – insbesondere einkommensschwache und subventionierte Mieter – werden fair behandelt. Laut dem neuen Blueprint for a Renter's Bill of Rights hat jeder Mieter Folgendes verdient:

Nur wenige würden mit diesen Prinzipien streiten. Tatsächlich arbeiten viele Landes- und Kommunalverwaltungen bereits mit ähnlichen Richtlinien. Das Problem ist natürlich die Definition heikler Begriffe wie „anständig“, „erschwinglich“ und „fair“. Man könnte auch argumentieren, dass schnell steigende Mieten nur ein Symptom der eigentlichen Krankheit sind: der Unterversorgung mit Wohnraum.

Wird das irgendetwas wirkliche Auswirkungen haben? Schwer zu sagen. Ironischerweise verlangsamt sich das Mietwachstum bereits. Eines ist sicher: Der Biden-Plan wird staatliche und lokale Kampagnen ermutigen, die darauf abzielen, Maßnahmen zur Mietpreisbindung gesetzlich zu verankern. Viele solcher Maßnahmen standen bereits bei den Wahlen im November 2022 auf dem Stimmzettel – obwohl nur wenige verabschiedet wurden. Bemerkenswert ist, dass das Weiße Haus insbesondere die jüngsten Maßnahmen von Wisconsin und Pennsylvania lobte, den Mietanstieg für staatlich oder staatlich subventionierte Wohnungen auf 5 % pro Jahr zu begrenzen.

Globale Immobilienpreise

Hohe Inflation, steigende Zinsen und Rezessionsängste haben die Immobilienaktivität von Vancouver bis Melbourne gedämpft. Immobilien sind natürlich ein lokales Spiel, aber Volkswirtschaften und Zinssätze tendieren dazu, sich gemeinsam zu entwickeln.

• Kanada – Die landesweiten Immobilienpreise sind seit ihrem Höchststand im Februar 2022 um 13 % gefallen.
• Neuseeland – Die landesweiten Immobilienpreise sind gegenüber ihrem Höchststand um 13 % gesunken.
• Australien – Die Immobilienpreise sind seit ihrem Höchststand im Mai 2022 um 9 % gefallen. In Sydney beträgt der Rückgang 13 %. Bedenken Sie, dass in Australien etwa 60 % der Hypotheken variabel verzinst sind.
• Großbritannien – Die landesweiten Immobilienpreise fielen im 4. Quartal 2022 um 2,5 %, der stärkste vierteljährliche Rückgang seit Anfang 2009.
• China – Die Immobilienpreise in den 100 größten Städten sind sechs Monate in Folge gefallen. Der Gesamtrückgang ist bescheiden, aber bedeutsam, wenn man bedenkt, dass der Immobiliensektor über 20 % des chinesischen BIP ausmacht.

Die Hypothekenzinsen waren in der letzten Woche ziemlich stabil, obwohl sich das morgen (Freitag, 26. Januar) mit der Veröffentlichung des PCE-Preisindex (Personal Consumption Expenditures) für Dezember 2022 ändern könnte.

Unsere Muttergesellschaft MBS Highway geht davon aus, dass die PCE-Kerninflation (die im November bei +4,7 % lag) im Dezember weiter nachlassen wird. Auch wenn der Weg dorthin etwas steinig sein mag, geht Gründer Barry Habib davon aus, dass die PCE-Kerninflation bis zum Spätsommer/Anfang Herbst unter 3 % sinken wird.

Die nächste FOMC-Sitzung (Fed) findet vom 31. Januar bis 1. Februar statt. Der Terminmarkt hat eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit „eingepreist“, dass die Fed die Zinsen nur um 25 Basispunkte anheben wird.

INSPIRATION

Ich hätte über die Feiertage vielleicht zehn Pfund zugenommen, also bin ich jeden Tag 3 bis 5 Meilen gelaufen, während ich „The Millionaire Real Estate Agent“ von Gary Keller hörte. Dies ist das vierte Mal, dass ich diesen modernen Klassiker lese, und ich bin immer wieder von der zugrunde liegenden Botschaft beeindruckt: Es gibt ein „Spielbuch“ für den Erfolg als Immobilienmakler, und es steht jedem zur Verfügung!

Herr Keller schlägt vor, dass Agenten ihre Aufmerksamkeit auf die „drei Ls“ richten:

• Leads – Selbst der kompetenteste und professionellste Makler kann ohne einen großen, wachsenden und engagierten Kunden- und Interessentenstamm keine Geschäfte abschließen.
• Einträge – „Das Geschenk der Immobiliengötter.“ Ein Makler kann zwei- bis dreimal mehr Angebote pro Monat abwickeln als Käufer, dennoch ist der Provisionssatz auf Kauf- und Verkäuferseite für jede Transaktion ungefähr gleich. Darüber hinaus können und sollten gut vermarktete Einträge neue Leads generieren.
• Hebelwirkung – Um zu skalieren, müssen Sie lernen, Systeme aufzubauen, Tools [wie ListReports und MBS Highway!] zu verwenden und Mitarbeiter einzustellen, die es Ihnen ermöglichen, sich auf Aktivitäten zu konzentrieren, die Leads und Listings steigern. Überlegen Sie, wie Sie Ihren Verdienst pro Arbeitsstunde maximieren können.

Sie haben es gesagt

"Ich verliere nie. Entweder gewinne ich, oder ich lerne.“ — Nelson Mandela

„Die gesamtwirtschaftliche Aktivität dürfte in den kommenden Quartalen negativ werden, bevor sie im letzten Quartal 2023 wieder anzieht.“ — Ataman Oyzildirim, Senior Economist beim Conference Board

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