Lohnt es sich, eine Hypothek mit vorzeitiger Rückzahlung oder eine Gegenhypothek zu bekommen?
Ich bin ein Auftragnehmer in Großbritannien (arbeite kurzfristige Jobs, die von 6 Monaten bis zu einem Jahr enden, obwohl mein aktueller Vertrag 3 Jahre läuft). Ich möchte in der Lage sein, eine Hypothek mit einer monatlichen Zahlung aufzunehmen, die ich verwalten könnte, selbst wenn ich eine Weile arbeitslos wäre, aber ich könnte sie auch schneller abbezahlen können, wenn die Dinge gut sind.
Mein Vater ist auch bereit, mir 100.000 Pfund zu leihen. Die ideale Option scheint eine Offset-Hypothek zu sein, in die ich das geliehene Geld und das zusätzliche Geld stecken kann.
Gibt es Nachteile beim Ausgleich von Hypotheken und keine Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung? Lohnt es sich?
Antworten
Diskussionen über aktuelle Hypothekenprodukte wären nicht möglich, daher ist dies eine allgemeine Antwort.
Offset-Hypotheken sind in der Tat theoretisch ansprechend. In der Praxis kommt es fast immer auf die Bewertung an.
Wann immer ich mir Offsets angesehen habe, waren die Zinssätze und Gebühren einfach nicht wettbewerbsfähig im Vergleich zu den Kosten für das Ausleihen und Sparen zu den Best-Buy-Zinssätzen mit verschiedenen Konten.
Vielleicht sind sie in Randfällen wettbewerbsfähig. Und wie Sie vielleicht wissen, sind britische Hypothekenprodukte äußerst facettenreich. Sie haben anfängliche Gebühren, verschiedene LTV-Bänder, Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung, flexible Funktionen (z. B. Überzahlung - und die Möglichkeit, zuvor überbezahlte Beträge abzuheben, die, falls verfügbar, so gut wie eine Offset-Hypothek sein können). Es hängt also nicht nur von den Produkten ab, sondern auch von Ihren eigenen Umständen, den Beträgen und Ihrer Fähigkeit, sich auf der Grundlage der Kreditwürdigkeit und der Erschwinglichkeitsregeln des einzelnen Kreditgebers zu qualifizieren.
Ein weiterer Faktor hat die Wettbewerbsfähigkeit von Offset-Hypotheken beeinträchtigt:
Früher wurde der Basiszinssatz an der Quelle abgezogen. Daher hatten alle Zinsen, die durch die Reduzierung Ihrer Hypothekenzinsen „verdient“ wurden und nicht eigenständig verdient wurden, einen unmittelbaren Steuervorteil. Mit anderen Worten, für jeden £ 1, der an Zinsen für Ihre Schulden gespart wurde, waren Sie £ 1 besser dran, gegenüber 80 Pence besser dran, wenn Ihnen die Zinsen abzüglich der Grundsteuer auf einem Sparkonto gutgeschrieben wurden.
Diese Situation wurde durch die Einführung des persönlichen Spargeldes geändert. Seit April 2016 dürfen Steuerzahler mit Grundsteuersatz bis zu 1.000 GBP steuerfrei pro Jahr an Zinsen von einem Sparkonto verdienen. Dies entspricht einer Verzinsung von 0,5% für ein Darlehen von 200.000 GBP. Daher wurde die Steuereffizienz der Reduzierung Ihrer Schuldenzinsen im Gegensatz zum Erwerb von Kreditzinsen für viele Situationen neutralisiert.
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Ich bin auch ein Auftragnehmer.
Für uns besteht der Vorteil einer Offset-Hypothek darin, dass Sie bei mageren Geschäftszeiten weiterhin Zugriff auf Ihre Ersparnisse haben und gleichzeitig Ihre Hypothekenzahlungen reduzieren können. Dies gibt Ihnen die Vorteile einer Überzahlung, ohne sich tatsächlich vom Geld zu trennen.
Das mag es wert sein, eine Prämie für einen Ausgleich zu zahlen, aber es hängt davon ab, wie Sie handeln und wie hoch Ihr Einkommen ist. Wenn Sie einen PAYE-Regenschirm verwenden oder befristete Arbeitsverträge haben, kann es sich lohnen, da Ihr "Warchest" Teil Ihrer persönlichen Finanzen ist. Wenn Sie mit Ihrer eigenen Gesellschaft mit beschränkter Haftung handeln, ist es bei weitem besser, Ihre "Warchest" innerhalb der Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu halten, insbesondere wenn Sie stattdessen mit diesem Geld in das Steuerband mit dem höheren Steuersatz fallen würden. Indem Sie es im Unternehmen belassen, bis Sie es benötigen, verschieben Sie die Einkommensteuer bis zu dem Jahr, in dem Sie das Geld tatsächlich abheben.
Ein weiterer Faktor, der bei der Entscheidung über die Überzahlung einer Hypothek berücksichtigt werden muss, insbesondere wenn Sie unter 40 Jahre alt sind, ist die verpasste Möglichkeit, dieses Geld stattdessen in eine Rente zu investieren. Rentenbeiträge sind (vorbehaltlich der Beitragsbeschränkungen) steuerfrei. Dies hat einen großen Einfluss auf den ROI im Vergleich zu Investitionen aus steuerpflichtigem Einkommen, insbesondere wenn Ihr Einkommen ansonsten den höheren Steuersatz überschreiten würde. Aufgrund der Aufzinsung verwandelt eine relativ bescheidene Rendite dieser Investition von 5% pro Jahr 1000 GBP nach 20 Jahren in 3207 GBP. Verglichen mit den Einsparungen, die Sie durch Überzahlung des wahrscheinlich günstigsten Kredits erzielen, ist dies ein Kinderspiel, solange Sie mit dem Risiko zufrieden sind.
Obwohl es kontraintuitiv klingt, wenn Sie einen höheren Steuersatz zahlen und ein Auto oder ähnliches kaufen möchten, wäre es bei weitem kostengünstiger, dieses Geld zu einem niedrigen Zinssatz auszuleihen und Rückzahlungen vom Einkommen in der Basis zu leisten Tarifband, als es wäre, Bargeld aus dem Einkommen zu zahlen, auf das Sie 40% Steuern gezahlt hatten. Ich denke, das ist der Unterschied zwischen Schulden und Hebelwirkung.
Die besonderen Umstände, Ziele und die Einstellung zum Risiko sind jedoch unterschiedlich, daher gibt es hier keine Antwort auf den Ausstecher. Ein paar Hundert auszugeben, um Ihre Umstände und Ihre Einstellung zum Risiko mit einer IFA zu besprechen, wäre mit ziemlicher Sicherheit eine kluge Investition. Schauen Sie sich auch die Foren des Auftragnehmers in Großbritannien an. Dort gibt es viele Leute, die bei Fragen wie diesen helfen.