Analisis Pasar Kompetitif kapan harus memperkirakan harga per hektar dan harga per kaki persegi bangunan?
Saya mencari untuk membeli rumah di pedesaan San Francisco Bay Area dan saya mencoba untuk melakukan Analisis Pasar Kompetitif sendiri.
Sayangnya, di daerah di mana saya menemukan satu rumah yang menarik minat saya, saya tidak dapat menemukan banyak properti serupa yang serupa yang baru-baru ini dijual. Jadi saya mencoba memperkirakan berapa "harga wajar" untuk membayar properti dengan mengekstrapolasi data dari properti lain yang baru dijual yang memiliki ukuran tanah berbeda dan ukuran bangunan berbeda.
Pada dasarnya, saya telah membuat sistem persamaan di mana untuk setiap properti yang baru dijual saya menambahkan persamaan ke sistem:
4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3
Dan kemudian saya mencoba mendapatkan nilai perkiraan untuk x yang merupakan nilai tersirat per satu kaki persegi bangunan. Dan y yang merupakan nilai tersirat per satu hektar tanah. Properti ini terlihat sangat mirip satu sama lain dan saya telah membuang properti yang baru saja direnovasi atau perlu pengerjaan ulang besar-besaran.
Namun, saya melihat dua masalah dengan pendekatan saya sebagai
- itu memiliki dua variabel yang tidak diketahui. Saya yakin saya harus mulai menyelesaikan sistem persamaan dengan terlebih dahulu mengganti variabel x yang merupakan nilai per kaki persegi bangunan. Jadi pertanyaan pertama saya - adakah database di mana saya bisa mendapatkan informasi tentang berapa harga satu kaki persegi bangunan yang dibangun pada tahun 1990 dan terakhir kali direnovasi pada tahun 2000? Atau mungkin saya dapat menggunakan biaya konstruksi baru dan mengurangi biaya renovasi prorata ketika saya berharap untuk merombak rumah? Sulit untuk mendapatkan data harga bangunan per kaki persegi bekas dari sumber otoritatif.
- nilai tersirat untuk satu hektar tanah jelas berubah tergantung pada berapa hektar yang ingin saya beli. Fungsi apa yang harus saya gunakan untuk menyesuaikan harga yang sesuai per hektar tanah tergantung pada berapa hektar yang ingin saya beli? Tampaknya setiap areal marjinal menjadi jauh lebih murah berdasarkan properti yang baru dijual.
FYI, properti yang saya lihat enam bulan lalu terdaftar seharga $ 3,6 juta. Kemudian harga listing turun menjadi$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $Harga listing 2,8 juta, tetapi meskipun diskon ini diterapkan, tampaknya masih sedikit tinggi. Karenanya saya mencoba melakukan CMA sendiri.
Jawaban
Jika kami berasumsi bahwa persamaan Anda cocok dengan kenyataan (pendorong utama harga adalah ukuran rumah dan ukuran lot dan harga adalah fungsi linier dari ukuran rumah dan ukuran lot), maka Anda ' Anda punya 3 persamaan dan 2 variabel jadi ada banyak teknik untuk menghasilkan solusi perkiraan. Yang paling sederhana dan umum adalah melakukan pendekatan kuadrat terkecil linier. Ini meminimalkan jumlah kuadrat dari selisih antara nilai prediksi dan nilai observasi. Anda dapat melakukan ini dengan tangan atau di Excel atau Anda dapat menggunakan berbagai kalkulator online .
Saat saya memasukkan persamaan Anda ke dalam Wolfram Alpha, hasilnya kembali dengan solusi perkiraan
x = $460.38 y = $44,430
Tentu saja, persamaan Anda hanyalah panduan kasar menuju kenyataan. Satu kaki persegi ruang tidak cukup sama dengan yang lain jika salah satunya adalah konstruksi asli tahun 1950-an dan yang lain baru saja direnovasi. Satu hektar tanah tidak sama dengan yang lain karena sejumlah alasan - nilai marjinal dari 20 hektar tidak setinggi nilai marjinal hektar pertama, tanah dengan banyak pohon dewasa lebih berharga daripada tanah yang sama dengan sedikit bibit, beberapa tanah memiliki nilai komersial, beberapa tanah memiliki nilai pemandangan, dll. Hal-hal semacam itu cenderung jauh lebih sulit untuk diukur, jadi sangat sulit untuk mengatakan dari kejauhan bahwa fungsi utilitas Anda harus memiliki utilitas tumbuh dengan, katakanlah, y ^ 0,75 untuk memperhitungkan berkurangnya nilai hektar tambahan atau apakah itu harus fungsi non-linier lainnya. Anda jelas dapat bermain-main dengan berbagai faktor berdasarkan preferensi pribadi Anda dan melihat bagaimana hal itu memengaruhi persamaan yang Anda buat.
Model Anda terlalu sederhana.
Anda tidak mempertimbangkan:
- Lokasi. Perbedaan lokasi beberapa mil dapat menyebabkan perbedaan harga rumah yang signifikan. Dapat membuat perbedaan di sekolah, fasilitas komunitas, perjalanan pulang pergi. Berada di lokasi dengan nama yang diinginkan bisa lebih mahal. Pemandangan juga bisa menjadi faktor nilai tanah.
- Kualitas bahan. Harga per kaki persegi tidak ada artinya kecuali Anda tahu barang apa yang membuat biaya tersebut.
- Denah lantai. Orang peduli dengan ukuran, bentuk, lokasi benda-benda tertentu di dalam rumah. Beberapa menginginkan dapur besar, beberapa menginginkan dapur raksasa, yang lain hanya memesan makanan untuk dibawa pulang.
Item lain yang terlalu Anda tekankan:
- Merombak tanggal / tahun konstruksi. Saya tidak yakin bagaimana tahun perombakan membuat perbedaan. Saya telah melihat perombakan yang buruk, saya telah melihat perombakan yang hebat. Anda mungkin harus merombak tahun lalu, dan hanya mengubah yang dibuat 10 tahun yang lalu.
- Ukuran rumah. Orang-orang memutuskan apakah barang-barang di rumah masuk akal bagi mereka. Dalam beberapa kasus, tambahan 500 kaki persegi tetapi satu kamar tidur lebih sedikit membuat rumah tidak berfungsi untuk mereka.
Ada orang yang bisa membantu. Ada sekelompok orang yang dapat membantu Anda mengevaluasi harga rumah yang ingin Anda beli. Mereka adalah agen real estate. Beberapa hanya bekerja untuk pembeli. Mereka memiliki akses ke data. Mereka memiliki kemampuan untuk membawa Anda ke dalam rumah yang saat ini ada di pasaran. Jadi Anda bisa melihat denah lantai dan bahannya, serta tata letaknya.