Gesprächsthemen am Wochenende

Für Freitag, 16.12

Sprechen Sie dieses Wochenende mit Kunden? Natürlich bist du! Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen, um auf dem Laufenden zu bleiben und in Ihren Gesprächen sicher zu sein.

Dies sind unsere letzten Talking Points im Jahr 2022. Wir sind sehr dankbar für unsere wachsende Leserschaft und freuen uns, Ihnen Anfang 2023 eine viel personalisiertere Version von Talking Points präsentieren zu können.

Immobilien-News in Kürze

Am Dienstag sank die „Kern“-VPI-Zahl (die Kraftstoff und Lebensmittel ausschließt) für November auf 6,0 %. Dies lag leicht unter den Erwartungen und führte zu einer Rally am Anleihemarkt, die die Zinsen für 30-jährige Hypotheken unter 6,3 % drückte.

Einen Tag später hob die Federal Reserve die kurzfristigen Zinsen um 50 Basispunkte (das ist ein halbes Prozent) an. Obwohl dies keine Überraschung war, waren die Prognosen der Fed restriktiver (was darauf hindeutet, dass weitere 75 Basispunkte kommen werden). Nach einem anfänglichen Ausverkauf erholten sich die Anleihen erneut und ließen die Hypothekenzinsen auf fast 6,1 % steigen.

NAR-Chefökonom Lawrence Yun sieht nun, dass die Hypothekenzinsen für 30 Jahre bis zum 3. Quartal 2023 unter 6 % fallen, ein Rückgang der verkauften bestehenden Eigenheime um 7 % im Jahr 2023 (nach einem Rückgang um 16 % im Jahr 2022) und ein Rückgang der Eigenheimpreise im Jahr 2023 (bei einigen Märkten ). oben und andere unten). [Quelle: NAR]

CoreLogic ist optimistischer und prognostiziert ein Preiswachstum von 4 % in den nächsten 12 Monaten. [Quelle: CoreLogic]

Da die 30-jährigen Hypothekenzinsen um fast 1,25 % unter ihrem Höchststand gesunken sind (~7,37 % am 20.10.22), sind die Anträge auf neue Hypotheken in fünf der letzten sechs Wochen Woche für Woche gestiegen. Meine Güte, sogar die Refi-Aktivität scheint (langsam) anzuziehen! [Quelle: MBA]

Redfin schätzt, dass nur 3,4 % der Menschen, die während der Pandemie (2021 bis September 2022) Häuser gekauft haben, „unter Wasser“ gehen würden, wenn die Hauspreise im nächsten Jahr um 4 % fallen würden. [Quelle: Redfin]

NAR passt seine Prognosen an

Die Immobilienpreise und Stückverkäufe sind etwas schneller gesunken als vom NAR erwartet, daher mussten sie einige (bescheidene) Abwärtskorrekturen an ihren Prognosen vornehmen. Aber sie prognostizieren immer noch keinen Rückgang der mittleren Eigenheimpreise im Jahr 2023.

Wenn Sie (wie die meisten) Preisrückgänge auf Ihrem Heimatmarkt erleben, fragen Sie sich wahrscheinlich, wie der NAR zu diesen „Flat Price“-Prognosen kommen kann. Hier ist wie:

1. Timing – In der ersten Hälfte des Jahres 2022 stiegen die nationalen Eigenheimpreise noch immer von Monat zu Monat. Sie begannen erst im Juni/Juli MoM zu fallen. Während die Hauspreise in den ersten Monaten des Jahres 2023 wahrscheinlich im Jahresvergleich sinken werden, erwartet die NAR, dass die Preise in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 im Monatsvergleich steigen werden – genug, um die Preise im Jahresvergleich zu stabilisieren.
2. Streuung – „Die Hälfte des Landes kann kleine Preisgewinne verzeichnen, während die andere Hälfte leichte Preisrückgänge verzeichnen kann. Märkte in Kalifornien könnten jedoch die Ausnahme sein, wobei San Francisco zum Beispiel wahrscheinlich Preisrückgänge von 10–15 % verzeichnen wird.“

Die schwarze Linie in der Grafik unten ist 2021. Die lavendelfarbene Linie ist 2022. Der große Umsatzrückgang ist leicht zu erkennen – und die Kluft wird größer. Die Verkäufe bestehender Eigenheime im Oktober gingen im Jahresvergleich um 28 % zurück! Es sieht aus und fühlt sich an wie ein Absturz, es sei denn, Sie tun, was Mike DelPrete vorschlägt, und behandeln 2021 (und die zweite Hälfte des Jahres 2020) als Ausreißer. Wenn Sie 2021 und 2020 aus der Grafik entfernen, sieht 2022 nicht annähernd so schlecht aus. Und denken Sie daran, dass die Hypothekenzinsen seit 2008 nicht mehr so ​​hoch waren! [Quelle: Mike DelPrete]

Hinweis: Im Jahr 2023 werden die Verkäufe bestehender Eigenheime wahrscheinlich zum ersten Mal seit 2014 unter 5 Millionen Einheiten fallen. Aber ich glaube weiterhin (und die meisten Prognostiker auch), dass sie 2024 wieder über 5 Millionen steigen werden, und zwar aufs Jahr hochgerechnet Das Tempo der monatlichen Verkäufe wird bis Mitte 2023 5 Millionen überschreiten – insbesondere wenn die Hypothekenzinsen unter 6 % fallen.

Fühlen Sie sich satt?

Kaum jemand war von der Zinserhöhung um 50 Basispunkte überrascht. Es war zu erwarten , also … langweilig!

Aber es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass im historischen Kontext +50 Basispunkte hoch und +75 Basispunkte (was die Fed in diesem Jahr vier Mal tat) ungewöhnlich sind. Bisher hat die Fed die Zinsen im Jahr 2022 um 425 Basispunkte (das sind 4,25 %) erhöht, und das ist noch nicht getan. Das ist das schnellste Steigerungstempo seit 35 Jahren!

Sie müssen auch bedenken, wie seltsam die letzten Jahre waren. Ein Technologieboom, eine Pandemie, weltweite Lockdowns, ein massiver Anstieg der Arbeitslosigkeit, ein Immobilienboom, eine Invasion, eine rasche Erholung des Arbeitsmarktes, ein explodierender US-Dollar und die höchste Inflation seit 40 Jahren.

Die Fed versteht, dass die Auswirkungen ihrer Straffungspolitik verzögert (sie brauchen Zeit, um sich zu manifestieren) und kumulativ (sie bauen sich auf) wirken, aber angesichts der Komplexität der Situation kann sie nicht sicher sein, wie schnell die Inflation nachlassen wird oder wie stark die die Wirtschaft wird schrumpfen.

Hypothekenmarkt

Dies war eine großartige Woche für Anleihen (Preise steigen) und eine großartige Woche für Eigenheimkäufer (Hypothekenzinsen fallen). Während der „Schlagzeilen“-VPI im November mit 7,1 % immer noch viel zu hoch war (die Fed will 2 %!), war es dennoch eine Verbesserung.

Denken Sie daran: Anleihen hassen Inflation, also … niedrigere Inflation → höhere Preise für Hypothekenanleihen → niedrigere Renditen für Hypothekenanleihen → niedrigere Hypothekenzinsen.

Im Laufe der Woche fielen die durchschnittlichen 30-jährigen festverzinslichen Hypotheken von 6,39 % auf 6,13 %. In weniger als zwei Monaten sind die Hypothekenzinsen um fast 1,25 % gesunken, was einem Hauskäufer 250 bis 350 $ pro Monat einspart.

Sie haben es gesagt

„Ich glaube einfach nicht, dass irgendjemand weiß, ob wir eine Rezession haben werden oder nicht. Und wenn wir das tun, ob es tief sein wird oder nicht … es ist nicht absehbar.“ – Federal-Reserve-Vorsitzender Jerome Powell.

„Wenn die Fed aufhören würde, sich veraltete Immobiliendaten anzusehen – und ich weiß nicht, warum sie das nicht tun –, würden sie tatsächlich erkennen, dass die Inflation vorbei ist.“ – Jeremy Siegel aus dem CNBC-Interview

Hinweis: Die Wohnungs(unterkünfte)-Komponente des VPI vom November stieg um 0,6 %. Professor Siegel nannte das eine „unsinnige“ oder gar „falsche“ Zahl. Wieso den? weil jeder Hauspreis- oder Mietpreisindex, den wir uns ansehen (NAR, Case-Shiller, Apartmentlist usw.), seit mehreren Monaten im Abwärtstrend ist.

Fragen? Senden Sie uns eine E-Mail an [email protected] – wir helfen Ihnen gerne!