Apakah properti sewaan ini layak disimpan, atau haruskah saya jual?
Saya menjadi tuan tanah yang tidak disengaja, ketika saya membeli rumah 3 tahun yang lalu, dan tidak menjual rumah yang saya tempati selama 10 tahun.
Berikut faktanya:
- Rumah yang dibeli: $ 200.000
- Sisa Hipotek Rumah: $ 162.000
- Sejarah Sewa: 3 tahun dengan $ 1750 sebulan
- Pemeliharaan Sewa:
Tahun pertama penggantian atap $ 6500,
Tahun 2 ~ $ 3000 dalam pemeliharaan peralatan,
Tahun 3 ~ $ 9000 dalam perbaikan setelah penyewa 3 tahun merusak bagian dalam rumah - Manajemen Properti: $ 175 / bulan
- Pajak, Asuransi, Bunga: ~ 7500 / tahun
- Nilai Rumah: ~ $ 255.000
- Perbaikan rumah sejak pembelian: Kira-kira $ 15000 dalam peningkatan selama saya tinggal di sana. Dek, lantai kayu keras, meja, dll.
Bagi saya sepertinya lebih baik saya menjual dan menginvestasikan keuntungan dalam portofolio saham saya, tetapi saya ingin mendengar pendapat lain. Rumah baru saja selesai dengan renovasi setelah penyewa terakhir, jadi dalam kondisi prima. Saya juga berpikir saya bisa menyewanya seharga $ 1900 / bulan dan mungkin kehilangan manajer propertinya. Rumah itu tampaknya menghargai nilainya, tetapi saya pikir akan membutuhkan setidaknya beberapa tahun lagi untuk sampai, katakanlah nilainya $ 300.000.
Saya berharap sebagian besar pemeliharaan SELESAI untuk sementara waktu di rumah, tetapi penyewa yang menghancurkan bagian dalamnya benar-benar menyengat tahun ini (telah menjadi penyewa yang baik selama ~ 3 tahun sampai akhir), dan membuat saya berpikir bahwa saya sudah selesai menangani properti .
Jawaban
Sepertinya Anda sudah menghabiskan semua $$$ besar yang akan Anda keluarkan untuk sementara waktu. Anda harus meminta perusahaan pengelola properti Anda mengejar penyewa sebelumnya untuk semua kerusakan. Anda tidak terbatas hanya pada deposit mereka jika mereka menyebabkan banyak kerusakan. Perusahaan pengelola properti Anda seharusnya memberi tahu Anda bahwa jika mereka sepadan dengan apa yang Anda bayarkan.
Bagaimanapun, jika Anda mendatangkan keuntungan apa pun dari barang itu dari tahun ke tahun, itu sepadan karena rumah Anda akan menghargai nilainya seiring waktu. Saya sudah menyewa saya selama sekitar 10 tahun dan nilai rumah itu naik $ 100k selama waktu itu. Jadi selama arus kas saya positif, atau hampir, saya menghasilkan BANYAK uang dari apresiasi karena harga rumah naik.
Karena itu, jika Anda tidak suka kerumitan, jangan lakukan itu.
Itu juga tergantung pada tujuan Anda. Jika Anda melakukan ini selama 10-20 tahun, pada akhirnya Anda akan memiliki rumah itu lunas dan memiliki sisa pendapatan yang bagus serta sarang telur untuk masa pensiun. Jika Anda menginginkan keuntungan cepat, ini mungkin bukan hal yang tepat untuk Anda. Tapi lambat dan mantap memenangkan perlombaan dalam hal persewaan. Mereka bisa menjadi akun pensiun Anda.
Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah menjadi sedikit lebih berhati-hati dengan pengeluaran sejauh memperbaiki dan membayar perbaikan. Perbaikan peralatan seharga $ 3000 terdengar cukup mahal. Anda dapat meletakkan barang bekas di sana dan tidak perlu menjadi yang teratas jika untuk persewaan. Dapatkan penawaran yang lebih baik untuk memperbaiki pekerjaan atau mengganti barang. Jangan gunakan karpet high end jika Anda menggantinya. Asumsikan itu akan dibuang setiap beberapa tahun dan perlu diganti. Dapatkan barang yang lebih murah dan biaya penggantian Anda sedikit turun.
Ini adalah investasi yang menguntungkan jika Anda bertahan selama beberapa tahun dan mencari keuntungan jangka panjang vs $$$ cepat.
Secara finansial, sulit untuk mengatakan, jika Anda tidak menyaring penyewa dengan cukup teliti atau hanya menjadi tidak beruntung maka biaya / kerumitan tambahan dapat memakan keuntungan dan kewarasan Anda. Kedengarannya seperti Anda telah mencapai banyak item tiket besar sehingga Anda mungkin akan pergi ke pantai selama beberapa tahun dengan sewa yang lebih tinggi yang akan sangat menguntungkan jika Anda dapat melakukannya tanpa manajer properti (atau setidaknya melakukannya tanpa manajer properti banyak).
Jika Anda belum tinggal di dalamnya 2 dari 5 terakhir sebelum menjual, Anda tidak dapat mengklaim pembebasan capital gain, jadi Anda ingin memperhitungkannya. Anda juga mendapat 3 tahun biaya depresiasi yang akan diambil kembali jika kamu menjual sekarang. Tak satu pun dari mereka adalah pemecah kesepakatan, jika Anda baru saja selesai menjadi tuan tanah, ambillah potongan pajak Anda dan lanjutkan.
Saya menikmati memiliki properti sewaan sebagai bagian penting dari portofolio saya, saya memandang menjadi tuan tanah sebagai pekerjaan paruh waktu yang dapat saya lanjutkan hingga pensiun. Daerah saya juga menguntungkan untuk disewakan dan tampaknya akan terus demikian karena proyeksi pertumbuhan yang tinggi. Jika Anda tidak yakin dengan daerah Anda dan ragu-ragu untuk menjadi tuan tanah, mungkin sudah waktunya untuk memberi jaminan.
Dalam kalkulasi Anda tentang penjualan, Anda perlu ingat juga bahwa harganya 10-11% untuk menjual. Jika Anda menyimpannya sebagai persewaan, sudahkah Anda memeriksa apa yang dikenakan orang lain untuk persewaan di daerah tersebut untuk ukuran dan kondisi yang sama? Saya memiliki 5 rental dan mempertahankan harga sewa di bawah harga pasar, jadi saya bisa memilih penyewa saya dari grup yang lebih besar, dan kemudian saya benar-benar Pilih-pilih! Saya telah memiliki semuanya lebih dari 30 tahun. Saya juga jarang menaikkan harga sewa. Itu telah terbayar. Semua uang sewa saya datang dengan setia selama pandemi COVID-19. Mereka mungkin terlambat, tapi saya mendapatkan semuanya. Saya menelepon setiap penyewa saya ketika ini dimulai dan memberi tahu mereka bahwa saya tidak akan membebankan biaya keterlambatan, bahkan jika mereka terlambat. Saya hanya memiliki 1 penyewa yang telah bersama saya kurang dari 10 tahun. Saya sudah mencoba manajer properti, tetapi tidak senang dengan mereka semua. (Itu suara seperti Anda manajer properti merobek Anda. Apakah dia menangani perbaikan, jika demikian ia mungkin mendapatkan tendangan-punggung atau sesuatu. Yang terakhir saya adalah.) The 10-11% di So.California. Ini mengasumsikan 6% Biaya Realtor ("normal" kami), + Biaya Escrow, Biaya Judul. & biaya sampah biasa.
Setelah biaya Manajemen, Anda memiliki $ 19.000.
Pajak, Ins, Int, $ 7500. Sebut saja sisa $ 11K.
Tampaknya ada banyak hal yang hilang, item baris lain dari Sch E akan membantu. Tidak ada pemeliharaan lahan? Salju di musim dingin, rumput di musim panas?
Angka-angka untuk atap, peralatan, dll perlu diperhatikan, tetapi sepanjang umurnya. Atap, misalnya, harus bertahan, katakanlah, 20 tahun, dan harus dianggap sebagai biaya 'sinking fund' $ 400 / tahun. Sama untuk peralatan rumah tangga. Setelah Anda memperhitungkan semua itu, itu masih menjadi pilihan pribadi. Setiap tahun, "Apakah saya lebih suka memiliki$X ($80K bruto, jika Anda menjual sekarang) atau arus kas plus potensi apresiasi sewa? "
Pada '14, saya membeli rumah 3 keluarga (yaitu 3 apartemen). Harganya$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $2000, sejak naik menjadi $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180K telah dibayarkan ke $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K, apakah saya lebih suka menyimpannya, atau menjual, dan menginvestasikannya di tempat lain?
Pada akhirnya, itu sebagian kecil dari rencana pensiun saya. Manajer adalah tetangga tempat saya bekerja selama beberapa tahun, dan mereka mengenakan biaya bulanan yang wajar. Saya mempercayai mereka, sampai pada titik di mana mereka tahu untuk 'tidak' menelepon saya untuk masalah kecil acak. Dalam kasus Anda, apakah ini menjadi perhatian? Pengalaman yang sangat berbeda menggunakan manajer vs harus mengatur sendiri setiap perbaikan kecil. Juga berbeda untuk memiliki penyewa jangka panjang, dengan kenaikan sewa yang diterima dan sederhana di sepanjang jalan, daripada memiliki omset tahunan yang menghabiskan biaya lowongan sebulan, komisi untuk menyewa kembali, dan pekerjaan bersih-bersih / pengecatan kecil setiap kali.
Lakukan apa yang Katolik (institusi) lakukan, mereka tidak pernah menjual properti karena bahkan jika mereka tidak menghargai tahun ini, mereka akan melakukannya dalam 100 tahun dan meninggalkan properti di tanah Anda untuk anak-anak Anda dan anak-anak dari anak-anak Anda akan mendapatkan keuntungan.
Sepertinya saat ini Anda bekerja untuk penyewa dengan semua biaya, izinkan saya mengingatkan Anda, mereka dan uang Anda perlu bekerja untuk Anda. Beberapa saran yang tidak begitu populer yang sangat saya setujui, lakukan sesedikit mungkin pekerjaan Anda dengan perbaikan / renovasi. Orang akan tetap senang menyewa apa yang Anda miliki. Saat ini Anda sedang membayar orang lain untuk tinggal di rumah Anda ...
Jika Anda memiliki portofolio properti kurang dari 10, singkirkan manajer properti Anda - jelas mereka tidak melakukan pekerjaannya. Sangat mudah untuk menemukan penyewa dan melakukan peninjauan sendiri menggunakan manajer properti Zillow atau alat bantu yang mudah dan murah untuk digunakan. Orang-orang membutuhkan tempat tinggal dan Anda dapat menemukan beberapa yang bagus di luar sana. Alih - alih, masukkan $ 150 itu ke dalam prinsip Anda dan dapatkan sewa Anda lunas lebih cepat untuk penghematan bunga tambahan itu.
Sewa adalah tempat Anda harus sangat konservatif dan pelit untuk memaksimalkan keuntungan Anda di penghujung hari. Beberapa ide untuk memotong biaya tetap:
- Refinancing dan manfaatkan suku bunga rendah.
- Sepertinya dengan biaya tinggi dalam 3 tahun terakhir, Anda menyewa pekerjaan Anda. Pelajari cara memperbaiki / memelihara properti sendiri. Mengenai atapnya, Anda hidup selama 10 tahun terakhir dan itu baik-baik saja. Apa masalah pada tahun pertama persewaan? Bisakah Anda baru saja melakukan pekerjaan tambalan untuk memperbaiki satu atau dua kebocoran? Mengapa orang lain harus memanfaatkan atap baru saat Anda tinggal dengan yang lama? Perbaiki atau ganti sampai mengganti lebih murah daripada memperbaiki.
- Belanja di sekitar dan temukan kebijakan pemilik biaya lebih rendah
Sewa jelas kurang menguntungkan daripada beberapa ETF pasar saham tetapi konsisten, dapat diandalkan dan Anda memiliki sesuatu yang nyata di penghujung hari yang membawa perasaan sensasional yang manis sebagai tuan tanah.
Seperti yang disinggung orang lain, itu yang ingin Anda tangani. Penyewa / pekerja fisik di rumah atau Anda ingin menendang kembali?