建物のエーカーあたりの価格と平方フィートあたりの価格を推定する必要がある場合の競争市場分析？

Aug 18 2020

サンフランシスコベイエリアの田舎で家を購入したいと思っており、自分で競争市場分析を実行しようとしています。

残念ながら、私が興味を持っている家を1つ見つけた地域では、最近販売された他の同様の同等の物件を見つけることができません。そこで私は、土地の区画サイズや建物のサイズが異なる他の最近売却された物件からのデータを推定することにより、その物件に支払う「適正価格」を推定しようとしています。

基本的に、私は方程式システムを作成しました。最近販売された物件ごとに、システムに方程式を追加しました。

4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3

そして、建物の1平方フィートあたりの暗黙の値であるxの概算値を取得しようとしています。そして、1エーカーの土地あたりの暗黙の値であるy。これらのプロパティは互いに非常によく似ており、最近改造されたものや大幅な手直しが必要なものは捨てました。

しかし、私のアプローチには2つの問題があります。

2つの未知の変数があります。まず、建物の1平方フィートあたりの値である変数xを代入することにより、連立方程式を解き始める必要があると思います。それで、私の最初の質問-1990年に建てられ、2000年に最後に改造された1平方フィートの建物の費用に関する情報を入手できるデータベースはありますか？それとも、新しい建設費を使用して、家を改造する予定のときに比例配分された改造費用を差し引くことができますか？信頼できる情報源からこの中古建築物の1平方フィートあたりの価格データデータを入手するのは困難です。
1エーカーの土地の暗黙の価値は、私が何エーカーを購入するかによって明らかに変化します。購入するエーカー数に応じて、土地1エーカーあたりの適切な価格を調整するためにどの機能を使用する必要がありますか？最近売却された物件に基づいて、各限界エーカーは大幅に安くなるようです。

参考までに、私が6か月前に見ている物件は、360万ドルで上場されました。その後、上場価格は$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $上場価格は280万ですが、この割引を適用しても、まだ少し高いようです。したがって、私は自分でCMAを実行しようとしています。

回答

2 JustinCave Aug 18 2020 at 08:24

あなたの方程式が現実と一致すると仮定すると（価格の主な要因は家のサイズとロットのサイズであり、価格は家のサイズとロットサイズの両方の線形関数である）、あなたは3つの方程式と2つの変数があるので、近似解を考え出すためのテクニックはたくさんあります。最も単純で最も一般的なのは、線形最小二乗近似を行うことです。これにより、予測値と観測値の差の2乗の合計が最小化されます。これは、手動またはExcelで行うことも、さまざまなオンライン計算機を使用することもできます。

あなたの方程式をWolframAlphaに入れると、おおよその解が返ってきます

x = $460.38 y = $44,430

もちろん、あなたの方程式は現実への大まかなガイドにすぎません。1950年代のオリジナルの構造で、1つが改造されたばかりの場合、1平方フィートのスペースは他のスペースとまったく同じではありません。1エーカーの土地はさまざまな理由で他の土地とまったく同じではありません-20エーカーの限界値は1エーカーの限界値ほど高くはありません。成熟した木がたくさんある土地はより価値があります苗木が少ない同じ土地、商業的価値のある土地、景観的価値のある土地など。しかし、これらの種類のものは定量化するのがはるかに難しい傾向があるので、あなたの効用関数が遠くから言うのは非常に難しいです追加のエーカーの価値の減少を説明するために、またはそれが他の非線形関数であるべきかどうかを説明するために、たとえばy ^ 0.75で効用を成長させる必要があります。あなたは明らかにあなたの個人的な好みに基づいてさまざまな要因で遊んで、それがあなたが思いついた方程式にどのように影響するかを見ることができます。

2 mhoran_psprep Aug 18 2020 at 17:31

モデルが単純すぎます。

あなたは考慮していません：

ロケーション。数マイルの場所の違いは、住宅価格に大きな違いをもたらす可能性があります。それは学校、地域の快適さ、通勤に違いをもたらすことができます。望ましい名前の場所にいると、より多くの費用がかかる可能性があります。ビューは、土地の価値を考慮に入れることもできます。
材料の品質。平方フィートあたりの価格は、それらのコストをどのようなものが占めているかを知らない限り、意味がありません。
間取り図。人々は家の中の特定のもののサイズ、形、場所を気にします。大きなキッチンが欲しい人もいれば、巨大なキッチンが欲しい人もいれば、テイクアウトだけを注文する人もいます。

あなたが強調しすぎている他の項目：

改造日/工事年。改造の年がどのように違いを生むのかわかりません。私は悪い改造を見てきました、私は素晴らしい改造を見ました。あなたは去年の改造をしなければならないかもしれません、そして10年前に作られたものだけを微調整します。
家の大きさ。人々は家の中のアイテムが彼らにとって意味があるかどうかを決定します。場合によっては、500平方フィート余分にありますが、寝室が1つ少ないと、家が機能しなくなります。

助けることができる人々がいます。あなたが購入したい家の価格を評価するのを助けることができる人々の全体のグループがあります。彼らは不動産業者です。一部はバイヤーのためだけに機能します。彼らはデータにアクセスできます。彼らはあなたを現在市場に出ている家の中に連れて行く能力を持っています。間取り図や素材、レイアウトがわかります。