Gesprächsthemen am Wochenende

Für Freitag, den 13.01

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Immobilien-News in Kürze

30-jährige Hypothekenzinsen nähern sich 6 % und könnten bald 5 % in den Griff bekommen. Die neueste CPI-Zahl hat definitiv geholfen.

Der VPI (Verbraucherpreisindex) fiel im Dezember tatsächlich um 0,1 % im Monatsvergleich, als die Preise für Gas und andere Waren fielen. Der „Kern“-VPI (ohne Lebensmittel und Kraftstoffe) stieg in den letzten 12 Monaten um 0,3 % im Monatsvergleich und um +5,7 %.

Die MBS Highway Housing Survey für Januar 2023 zeigte die ersten, frühen Anzeichen für eine Verbesserung der Käuferaktivität. Während das Aktivitätsniveau landesweit gedämpft blieb, antwortete ein kleinerer Prozentsatz der LOs und Agenten, dass die Dinge „langsam“ oder „sehr langsam“ seien. Weniger schlecht = besser.

In ähnlicher Weise stieg der Home Purchase Sentiment Index von Fannie Mae (von einem Rekordtief) den 2. Monat in Folge. Obwohl nur 21 % der Befragten sagten, es sei ein „guter Zeitpunkt zum Kaufen“, helfen niedrigere Hypothekenzinsen und Eigenheimpreise, die Menschen aufzuheitern.

Eine inverse Zinskurve war ein äußerst zuverlässiger Indikator für eine Rezession. Nun, die Zinskurve ist seit Ende Oktober 2022 invertiert, und die 10-jährige Staatsanleihe rentiert jetzt ganze 1 % weniger als die 3-monatige Staatsanleihe!

Der ISM Services Index fiel im Dezember stark und in den Rezessionsbereich . Der ISM Manufacturing Index signalisiert bereits seit einigen Monaten eine Kontraktion.

Die US-Wirtschaft hat im Dezember 223.000 Arbeitsplätze geschaffen, etwa doppelt so viel wie von Ökonomen erwartet. Die Arbeitslosenquote ist mit 3,5 % auf einem historischen Tiefstand , genau wie vor der Pandemie.

Retrospektive 2022 von CoreLogic

Nach einem pochenden, ekstatischen, zweijährigen pandemiebedingten Immobilien-Rave war 2022 ein Morgen danach eine Migräne mit sinkenden Transaktionsvolumina, Entlassungen und Selbstbeobachtung. [CoreLogic hat das nicht geschrieben; aber so muss es sich für viele angefühlt haben!] Stattdessen hatte der Datengigant folgendes über 2022 zu sagen:

• Obwohl die Eigenheimpreise Ende 2022 von Monat zu Monat (sehr leicht) zu fallen begannen, sind die Eigenheimpreise nun seit 130 aufeinanderfolgenden Monaten (das sind fast 11 Jahre) im Jahresvergleich gestiegen!
• Hypothekenzinsen mehr als verdoppelt (niedrige 3 % → über 7 %)
• Dies verlangsamte das Wachstum der Eigenheimpreise dramatisch (von 20 % im Jahresvergleich → 9 % im Jahresvergleich am 22. November)
• Dennoch stieg das nationale Eigenkapital im Jahresvergleich um 16 % (das sind 2,2 BILLIONEN US-Dollar).
• Und Fälle von Zwangsvollstreckungen und Zahlungsproblemen blieben auf Rekordtiefs.

Was ist die Zinskurveninversion und warum ist sie wichtig?

Unter normalen Bedingungen muss ein Kreditnehmer höhere Zinsen zahlen, um das Geld länger zu halten.

„Je länger du mein Geld hast, desto riskanter wird es für mich. Die Inflation hat mehr Zeit, meine Gewinne aufzufressen, und Sie haben mehr Zeit, nach Panama zu verschwinden. Ich verdiene es, dafür bezahlt zu werden, dass ich dieses zusätzliche Risiko eingegangen bin.“ — Fiktiver Kreditgeber

Ja, das tust du. Aus diesem Grund sind 15-jährige Hypothekenzinsen niedriger als 30-jährige Hypothekenzinsen.

Das ist auch der Grund, warum die annualisierten Renditen von 3-Monats-Staatsanleihen (hier ist der Schuldner die US-Regierung) normalerweise ein gutes Stück niedriger sind als die annualisierten Renditen von 10-jährigen Staatsanleihen.

Die „Renditekurve“ ist einfach ein Diagramm, das die annualisierte Rendite im Verhältnis zur Laufzeit (Zeitraum) einer Anleihe darstellt. Normalerweise steigt es an (blaue Linie links). In den letzten drei Monaten war die Rendite der 3-Monats-Anleihe jedoch HÖHER als die Rendite 10-jähriger Anleihen. Die Zinskurve ist invertiert: Sie fällt nach unten ab, wie die rote Linie rechts. Anders ausgedrückt: Der Renditespread (10-Jahres-Rendite minus 3-Monats-Rendite) ist negativ.

Wen interessiert das? Du kümmerst dich. Eine inverse Zinsstrukturkurve war in der Vergangenheit ein sehr genauer Indikator für eine bevorstehende Rezession. Und mit genau meine ich den besten Scharfschützen der Welt. Es fehlt selten.

OK, aber warum? Es ist eine Kombination aus Maßnahmen der Fed, Aktivitäten von Anleiheinvestoren und Kreditgebern.

• Wenn die Zinskurve invertiert wird, hat die Fed normalerweise den Fed Funds Rate angehoben – in unserem Fall sehr schnell und aggressiv. Mit beunruhigender Häufigkeit trägt diese Art von Maßnahmen der Fed dazu bei, den Weg in eine Rezession zu ebnen.
• Niemand beobachtet die Wirtschaft genauer als Anleiheinvestoren. Wenn sie sich sicher sind, dass eine Rezession bevorsteht, neigen sie dazu, Geld längerfristig umzuschichten (weil die kurzfristige Sicht lückenhaft aussieht). Indem sie längerfristige Anleihen kaufen, treiben sie die 10-Jahres-Kurse nach oben und die Renditen nach unten. Sie erwarten, dass die Inflation und die längerfristigen Renditen nach unten tendieren werden.
• Wenn die kurzfristigen Zinsen hoch sind, gibt es für die Banken auch keinen Anreiz, längerfristige Kredite zu vergeben, und das könnte bedeuten, dass weniger Mittel für die Art von Projekten bereitgestellt werden, die das Wirtschaftswachstum antreiben.

Hypothekenmarkt

Mit weiter nachlassender Inflation („Kern“-VPI von +5,7 % am 22. Dezember) und weiteren Rezessionsfahnen (ISM Services <50 = Kontraktion, invertierte Zinskurve) war der Markt für Hypothekenanleihen wieder im Partymodus. Infolgedessen nähern sich die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für 30 Jahre (ohne gekaufte Punkte) wieder verlockend 6 %.

Die nächste Sitzung des FOMC (Fed) findet vom 31. Januar bis 1. Februar statt. Der Terminmarkt schätzt derzeit eine Wahrscheinlichkeit von 95 % ein, dass die Fed die Zinsen nur um 25 Basispunkte anheben wird.

Sie haben es gesagt

„Die Tatsache, dass 99 % der Kreditnehmer einen Hypothekenzins festgelegt haben, der niedriger ist als die aktuellen Zinsen, hilft, die meisten Hausbesitzer daran zu hindern, ihre Zahlungen zu verspäten oder ganz in Verzug zu geraten.“ — Core Logic 2022 Retrospektive.

Hinweis: Dieselbe Tatsache ist auch der Grund, warum das Refinanzierungsvolumen im Jahresvergleich um >80 % zurückgegangen ist und warum es so schwierig ist, Hausbesitzer zum Verkauf zu bewegen (niemand möchte eine Hypothek mit einem 3 %-Griff aufgeben)!

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