Was ist die Haftung eines Treuhandagenten, der seine Arbeit nicht erledigt hat?
Diese Frage ist eine Folge dieser Frage bezüglich eines Fehlschlags. Gebäudekauf.
Der Anwalt des Verkäufers hatte zugestimmt, der Treuhänder für die Transaktion zu sein. Das heißt, er sollte den Kaufpreis X vom Käufer, einen Betrag YX vom Verkäufer erhalten, die beiden Beträge zur Tilgung der Hypothek Y verwenden und dann das Gebäude vom Verkäufer "frei und klar" vom Verkäufer an den Käufer übertragen . "
Der Anwalt erhielt nur X vom Käufer und bezahlte damit die Hypothek "ab", aber nicht "ab". Dies lag daran, dass der Verkäufer die vertraglich festgelegte Differenz nicht geltend gemacht hat. Der Käufer möchte "out" und die Rückgabe seines X, aber es ist jetzt in den Händen des Hypothekars. Der Treuhänder sollte beide Beträge erhalten, X vom Käufer und YX vom Verkäufer, bevor er die Hypothek "abbezahlt" und das Eigentum an den Käufer überträgt. In diesem Fall hätte er X an den Käufer zurückgeben können, wenn er YX nicht vom Verkäufer erhalten hätte, aber jetzt kann er das nicht tun.
Was ist, wenn überhaupt, die Haftung des Anwalts? Ist er für den Unterschied YX verantwortlich? Muss er X aus eigener Tasche an den Verkäufer zurückgeben?
(Veranstaltungsort ist der Staat New York.)
Antworten
Die Haftung eines Treuhandagenten ist normalerweise vertraglich auf das gesetzlich zulässige Minimum beschränkt. Dies beschränkt die Haftung des Treuhandagenten im Allgemeinen auf die Einhaltung gerichtlicher Anordnungen und auf das Unterlassen von vorsätzlichem oder rücksichtslosem Verhalten in böser Absicht.
Außerdem darf der Anwalt eines Verkäufers in der Regel nicht als echter Treuhandagent eines Dritten fungieren, da dies dem Anwalt bei der Transaktion einen Interessenkonflikt auferlegen würde, wobei der Anwalt des Verkäufers sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer Treuepflichten schuldet die gleiche Transaktion.
In dieser Situation würde der Anwalt des Verkäufers höchstwahrscheinlich nicht als Treuhandbeamter eines Dritten ausgelegt, sondern als offengelegter Vertreter des Verkäufers, der gegen Haftung haftbar ist. Der Käufer hätte einen Anspruch gegen den Verkäufer (z. B. wegen Verletzung der Eigentumsgarantie und Vertragsverletzung), aller Wahrscheinlichkeit nach jedoch nicht gegen den Anwalt des Verkäufers. Dies ist natürlich ein kalter Trost, wenn der Verkäufer nicht für den geschuldeten Betrag gut ist, zum Beispiel weil der Verkäufer ein insolventes Unternehmen war.
In einer ähnlichen Situation, in der ein Anwalt einer Partei mit der Verteilung von Abrechnungsgeldern auf dem Treuhandkonto der Anwälte für Dritte in Colorado beauftragt wurde, war ein Fehlverhalten oder eine Verletzung der Treuhandpflicht gegen den Anwalt nicht zulässig, obwohl eine Vertragsverletzung vorliegt Der Anspruch, das Problem anzugehen, war zulässig. (Ich werde ein Zitat finden, wenn ich kann, ich arbeite aus dem Gedächtnis.)
Der Anwalt kann vor einer Berufsethikkommission Disziplinarmaßnahmen ergreifen, um eine Rolle zu übernehmen, die mit einem Interessenkonflikt verbunden ist, oder um Treuhandgelder nicht ordnungsgemäß auszuzahlen. Dies würde dem Käufer jedoch keinen wirtschaftlichen Nutzen bringen.
Der Käufer konnte wahrscheinlich keine professionelle Fehlverhaltensklage gegen den Anwalt erheben, da der Käufer keine Beziehung zwischen Anwalt und Mandant zum Anwalt hat.
Wenn der Anwalt jedoch zusätzlich zu einer ethischen Verletzung einfach mit den Mitteln zum persönlichen Vorteil der Anwälte flüchtet, gibt es Gründe für eine strafrechtliche Verfolgung und Rückerstattung, und es besteht wahrscheinlich ein Anspruch auf eine unerlaubte Handlung, die nicht spezifisch ist das Treuhandverhältnis für die Umwandlung oder den zivilrechtlichen Diebstahl gegen den Anwalt.
Da der Anwalt jedoch nach Treu und Glauben gehandelt zu haben scheint, um einen Vertrag im Namen des Mandanten des Anwalts in einer Weise umzusetzen, die wahrscheinlich nicht in dem Vertrag vorgesehen ist, über den der Vertrag wahrscheinlich nicht eindeutig war, und in einer Weise, die dem Wirtschaftlichen einen wirtschaftlichen Nutzen brachte Käufer, obwohl nicht der volle Betrag gesucht, ist es unwahrscheinlich, dass es einen Rechtsbehelf gegen den Anwalt geben würde.
Es ist auch nicht unvorstellbar, dass der Käufer eine Überprüfung der gesamten Transaktion einschließlich der Zahlung an das Hypothekenunternehmen erhalten könnte, obwohl dies schwierig wäre.
Der Käufer kann, wenn er von einem Anwalt vertreten wird, einen Anspruch auf Fehlverhalten gegen den Anwalt oder Makler des Käufers geltend machen, weil er den Käufer nicht ordnungsgemäß über die Risiken des Abschlusses der Transaktion informiert hat, wie sie strukturiert war.
Es gibt mehrere Theorien, nach denen dieser Rechtsstreit geführt werden könnte, und die Einzelheiten des staatlichen Rechts und die Sprache der relevanten Verträge sowie die wirtschaftlichen Realitäten wären von Bedeutung.