この賃貸物件は維持する価値がありますか、それとも売却する必要がありますか？
3年前に家を買ったとき、偶然の家主になり、10年間住んでいた家を売らなかった。
ここに事実があります：
- 購入した家：$ 200,000
- 残りの住宅ローン：162,000ドル
- レンタル履歴：月額1750ドルで3年間
- レンタルメンテナンス：
1年目は6500ドルの屋根の交換、
2年目はアプライアンスのメンテナンスで3000
ドル、3年目は3年間のテナントが家の内部を台無しにした後の修理で9000ドル - プロパティマネジメント：月額175ドル
- 税金、保険、利息：〜7500 /年
- 家の価値：〜$ 255,000
- 購入後の住宅改修：私がそこに住んでいた間のアップグレードで約15000ドル。デッキ、堅木張りの床、カウンタートップなど。
利益を売却して株式ポートフォリオに投資したほうがいいように思えますが、他の意見も聞きたいと思います。家は最後の入居者の後にリノベーションが終わったばかりなので、最高の形になっています。また、月額1900ドルで借りることができ、不動産管理士を失う可能性もあると思います。家の価値は高く評価されているようですが、たとえば30万ドルの価値に達するには、少なくともあと数年はかかると思います。
家のメンテナンスはしばらくは終わってほしいのですが、今年は中を壊してしまうテナントが本当に痛くて（最後まで3年くらいはいいテナントでした）、物件の扱いは終わったと思います。 。
回答
しばらくの間、費やす必要のある大きな$$$をすべて使い切ったようです。あなたはあなたの財産管理会社にすべての損害のために前のテナントを追いかけてもらうべきです。彼らが多くの損害を与えた場合、あなたは彼らの預金だけに限定されません。あなたの財産管理会社は、彼らがあなたが彼らに払っている価値があるなら、あなたに言うべきでした。
とにかく、あなたが毎年何かの利益をもたらすのであれば、あなたの家は時間とともに価値が高くなるので、それは価値があります。私は約10年間賃貸をしていて、その間に家の価値は10万ドル上昇しました。私がキャッシュフローがプラスであるか近い限り、家の価値が上がるにつれて、私は感謝の気持ちでたくさんのお金を稼いでいます。
そうは言っても、面倒が気に入らないのなら、やらないでください。
それはあなたの目的にもよる。これを10〜20年間行うと、最終的には家が完済し、残余所得が高くなり、退職のための巣の卵ができます。あなたが迅速な利益を望んでいるなら、これはおそらくあなたのためのものではありません。しかし、レンタルに関しては、ゆっくりと着実にレースに勝ちます。彼らはあなたの退職金口座になることができます。
考慮すべきもう一つのことは、それを修理し、修理のために支払うことに関して、費用にもう少し注意を払うことです。アプライアンスの修理に3000ドルかかると、かなり高額に聞こえます。そこに中古品を入れることができ、レンタルの場合は最上位である必要はありません。修理の仕事や物の交換でより良い取引を取得します。交換する場合は、ハイエンドカーペットを使用しないでください。数年ごとにゴミ箱に捨てられ、交換が必要になると想定します。より安いものを手に入れれば、交換費用は少し下がります。
数年間そこにとどまり、長期的な利益と迅速な$$$を比較している場合、それは儲かる投資です。
経済的には、テナントを十分に選別しなかったり、運が悪かったりすると、余分なコストや手間があなたの利益と正気を損なう可能性があるとは言い難いです。あなたはたくさんの高額商品をヒットしたようですので、あなたはより高い家賃で数年間海岸に行くかもしれません、それはあなたが不動産管理者なしでできるなら（または少なくともそうする費用がかかるものなしでできるなら特に有利でしょう）多く）。
販売する前に最後の5つのうち2つに住んでいない場合は、キャピタルゲインの免除を請求できないため、それを考慮に入れる必要があります。また、3年間の減価償却費があり、次の場合に回収されます。あなたは今売りました。どちらも大家ではありません。家主になり終わったばかりの場合は、税金の一括払いを行って先に進んでください。
私は賃貸物件をポートフォリオのかなりの部分として持つことを楽しんでいます。家主であることは、引退を続けることができるアルバイトだと考えています。また、私のエリアは賃貸に有利であり、高い予測成長率のために引き続きそうなる可能性があります。あなたがあなたの地域に自信がなく、家主であることについてのフェンスにいるなら、保釈する時間かもしれません。
販売についての計算では、販売に10〜11％かかることも覚えておく必要があります。レンタルとして保管する場合、同じサイズと条件でその地域の他の人がレンタル料金を請求していることを確認しましたか？私は5つの賃貸物件を持っており、賃貸料を市場より低く抑えているので、より大きなグループからテナントを選ぶことができます。そうすれば、私はReal Pickyになります！私はそれらすべてを30年以上所有しています。家賃もあまり上げません。それは報われました。私の家賃はすべて、COVID-19パンデミックの間に忠実にやって来ました。彼らは遅れるかもしれませんが、私はすべてを手に入れました。これが始まったとき、私は各テナントに電話をかけ、延滞料を請求しないことを伝えました。一緒に住んで10年未満のテナントは1人だけです。私はプロパティマネージャーを試しましたが、それらすべてに不満を持っていました。（あなたの不動産管理士があなたをはぎ取っているように聞こえます。彼は修理を処理しますか？もしそうなら、彼はキックバックか何かを得ているかもしれません。私の最後のものはそうでした。）10-11％は南カリフォルニアにあります。それは6％の全米リアルター協会加入者料金（私達の「通常」）、+エスクロー料金、タイトル料金を想定しています。＆通常のごみ料金。
管理費の後、あなたは19,000ドルを持っています。
税金、Ins、Int、7500ドル。残り$ 11Kと呼んでください。
不足しているものがたくさんあるようですが、SchEの他の広告申込情報が役に立ちます。根拠のメンテナンスはありませんか？冬は雪、夏は草？
屋根や電化製品などの数を調べる必要がありますが、それらの寿命全体にわたっています。たとえば、屋根は20年続くはずであり、年間400ドルの「減債基金」の費用と考える必要があります。電化製品についても同じです。そのすべてを説明した後でも、それは個人的な選択です。毎年、それは「私はむしろ持っていたいですか$X ($総額80K、今売った場合）またはキャッシュフローとレンタルの潜在的な上昇？」
'14年に、私は3家族（つまり3アパート）の家を購入しました。費用がかかる$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $2000年、 $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180Kが支払われました $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K、私はそれを保持するのか、それとも販売して他の場所に投資するのか？
結局、それは私の退職計画のごく一部です。マネージャーは私が数年間働いている隣人で、リーズナブルな月額料金を請求しています。私は彼らを信頼し、彼らがランダムな小さな問題について私を「呼ばない」ことを知っているところまで。あなたの場合、それは懸念事項ですか？マネージャーを使用する場合と、マイナーな修理をすべて自分で手配する必要がある場合とでは、まったく異なる経験になります。また、長期のテナントがいて、途中で適度な受け入れ賃料が上がるのとは異なり、年間の売上高には1か月の空室がかかり、再賃貸の手数料がかかり、毎回クリーンアップ/マイナーペイントの仕事があります。
カトリック教徒（機関）がしていることをしなさい、彼らは今年感謝しなくても、彼らは100年後にあなたの子供とあなたの子供たちの子供たちのためにあなたの財産に財産を残すので決して財産を売らない。
今、あなたはすべての費用をかけてテナントのために働いているようです、私に思い出させてください、彼らとあなたのお金はあなたのために働く必要があります。私が強く同意するあまり人気のないアドバイスのいくつかは、修理/改修でできる限り少ない作業をします。人々はまだあなたが持っているものを借りることを愛するでしょう。今、あなたは他の誰かがあなたの家に住むためにお金を払っています...
あなたが10未満の不動産ポートフォリオを持っているなら、あなたの不動産管理者を取り除いてください-明らかに彼らは彼らの仕事をしていません。テナントを見つけて、Zillowプロパティマネージャーまたは使いやすく安価なツールを使用して自分でレビューを行うのは簡単です。人々は住宅を必要としており、あなたはそこにいくつかの良いものを見つけることができます。代わりに、その150ドルを原則に入れて、その追加の利子節約のためにあなたの賃貸料をより早く返済してください。
レンタルは、一日の終わりにあなたの利益を最大化するためにあなたが非常に保守的でけちである必要がある場所です。固定費を削減するためのいくつかのアイデア：
- 借り換えと低金利を活用します。
- 過去3年間の高額な費用で、あなたは仕事を雇っているようです。プロパティを自分で修正/維持する方法を学びます。屋根に関しては、過去10年間住んでいて大丈夫でした。レンタル1年目の問題は何でしたか？リークを修正するためのパッチジョブを実行しただけでしょうか。あなたが古いものと一緒に住んでいたのに、なぜ他の誰かが新しい屋根の恩恵を受けなければならないのですか？ 代わりに修理するか、交換が修理よりも安くなるまで交換してください。
- 買い物をして、より低コストの家主ポリシーを見つける
賃貸は、一部の株式市場のETFよりも確実に収益性が低くなりますが、一貫性があり、信頼性が高く、家主であるという甘いセンセーショナルな感情をもたらす具体的な何かが1日の終わりにあります。
他の人がほのめかしているように、それはあなたがむしろ扱いたいものです。家のテナント/肉体労働またはあなたはキックバックしたいですか？