Gesprächsthemen am Wochenende

Für Freitag, 2.12

Sprechen Sie dieses Wochenende mit Kunden? Natürlich bist du! Hier ist alles, was Sie wissen müssen, damit Sie ihnen die wichtigen Punkte mitteilen können.

Aufregende Neuigkeiten! Wir arbeiten hart an einer personalisierten Version von Talking Points, die Ihre lokalen Wohnungsdaten und vieles mehr enthalten wird. Sie können Ihre eigenen Kommentare hinzufügen, eine verbraucherfreundliche Version wie ein Shareable teilen oder sie ausdrucken und bei Tagen der offenen Tür verteilen. Bleib dran!

Immobilien-News in Kürze

Der Pending Sales Index des NAR für Oktober fiel in einem Monat um 4,6 % und im Vergleich zu Oktober 2021 um 37 %. Die Pending Sales in der Region West gingen um 46 % zurück. [Quelle: NAR] Denken Sie daran, dass die Hypothekenzinsen für 30-jährige Hypotheken im gesamten Monat Oktober bei >7 % lagen. Sie liegen jetzt bei etwa 6,3 %.

Der Case-Shiller Home Price Index für September fiel innerhalb eines Monats um 1 %. Seit ihrem Höchststand im Juni sind die nationalen Hauspreise um ~2,5 % gefallen, während die Preise in SFO & SEA jetzt um mehr als 10 % gesunken sind. [Quelle: CoreLogic]

Der Vorsitzende der Fed, Jerome Powell, sagte während einer Rede in der Brookings Institution, dass „die Zeit für eine Drosselung des Tempos der Zinserhöhungen schon bei der Sitzung im Dezember kommen könnte“. Mit anderen Worten, keine +75 bps mehr.

Am Tag nach Powells Kommentaren lag die PCE-Inflationsrate für Oktober bei einer annualisierten Rate von 6 %, besser (d. h. niedriger) als erwartet und eine weitere Verlangsamung von 6,3 % im September und dem Höchststand von 7 % im Juni . [Quelle: BEA]

Unternehmen haben im November nur 127.000 neue Stellen geschaffen, gegenüber +239.000 im Oktober. Dies lag weit unter den Erwartungen von Street. Arbeitsplatzverluste in der Fertigung und im Dienstleistungssektor zogen die Gesamtsumme nach unten. [Quelle: ADP]

Der Chefökonom der NAHB erwartet eine leichte Rezession vom 4. Quartal 2022 bis zum 2. Quartal 2023, sieht aber Hypothekenzinsen bis Ende 2023/Anfang 2024 bei oder unter 6 %, entweder weil die Fed die Inflation „geschlagen“ hat oder weil sich herausstellt, dass die Rezession so ist größer als erwartet. [Quelle: NAHB]

Ausstehende Verkäufe für Oktober

Mit 30-jährigen Hypothekenzinsen von über 7 % für den gesamten Monat wussten wir, dass die ausstehenden Verkäufe im Oktober schlecht sein würden – und das waren sie auch. Der Pending Home Sales Index (PHSI) des NAR fiel innerhalb eines Monats um 4,6 %. Das ist der fünfte monatliche Rückgang des PHSI in Folge. Im Vergleich zu Oktober 2021 ist der PHSI um 37 % im Jahresvergleich gefallen.

Der Rückgang war im Westen deutlich schlimmer, wobei die schwebenden Verkäufe im Oktober um 11 % im Monatsvergleich und um 46,2 % im Jahresvergleich zurückgingen. Das ist richtig, schwebende Verkäufe haben sich im Westen fast halbiert.

Ausstehende Verkäufe sind ein Vorwärtsindikator für bestehende Hausverkäufe (mit einem Vorsprung von 1–2 Monaten). Bereiten Sie sich also auf böse Verkaufszahlen für bestehende Eigenheime im November und Dezember vor.

Aber es gibt einen Silberstreif am Horizont : Die Hypothekenzinsen sind bereits 90–100 Basispunkte (ein voller Prozentpunkt) niedriger. Wie der Chefökonom von NAR, Lawrence Yun, schrieb: „Oktober war ein schwieriger Monat für Käufer, da sie mit 20 Jahre hohen Hypothekenzinsen konfrontiert waren … [aber] In den kommenden Monaten sollten Käufer zurückkehren, da die Hypothekenzinsen anscheinend bereits ihren Höhepunkt erreicht haben und es auch getan haben kommt seit Mitte November.“

Tatsächlich gibt es Anzeichen dafür, dass sich die Aktivität (dank niedrigerer Zinsen) bereits erholt. Die MBA (Mortgage Bankers Association) verfolgt wöchentlich neue Kaufdarlehensanträge. Dies ist die vierte Woche in Folge, in der die Anträge von Woche zu Woche gestiegen sind.

Case-Shiller für September

Im dritten Monat in Folge gingen die Hauspreise im Monatsvergleich zurück. Der nationale Index ging um 1,0 % im Monatsvergleich zurück, der 20-Städte-Index jedoch um 1,5 % im Monatsvergleich. Lassen Sie sich nicht von den kleinen Zahlen täuschen; das sind große Rückgänge. Wenn dies jeden Monat passieren würde, wären die Preise in einem Jahr um 12–18 % gefallen.

Wie bereits im August gingen die Preise in allen 20 Großstädten zurück. In den Städten mit den stärksten Preisrückgängen (San Francisco, Seattle, Las Vegas usw.) verlangsamte sich das Ausmaß der Preisrückgänge jedoch im September etwas.

NAHB-Webinar

So sieht der Chefökonom der National Association of Homebuilders, Robert Dietz, die Dinge:

2020–2021: Nicht nachhaltiges, über dem Trend liegendes Wachstum beim Verkauf von Eigenheimen
2022–2023: Kompensieren des unter dem
Trend liegenden Wachstums beim Verkauf von Eigenheimen

Er erwartet eine leichte Rezession für die nächsten drei Quartale, einen Anstieg der Arbeitslosenquote auf fast 6 % (von heute 3 %) im Jahr 2024 und einen Rückgang der nationalen Eigenheimpreise um etwa 10 %. Gleichzeitig war seine Botschaft im Wesentlichen optimistisch – niedrigere Inflation, Zinssätze und Immobilienpreise werden Käufer (und Bauherren) relativ schnell zurückbringen.

Ein paar Anekdoten, die ich interessant fand:

• ~50 % der Webinar-Teilnehmer (von denen die meisten Bauunternehmen waren) gaben an, dass sie auf die nachlassende Nachfrage entweder mit Preissenkungen ODER verstärkten Anreizen reagierten
• Die Baubranche benötigt jedes Jahr etwa 750.000 neue Arbeitskräfte , um mit der Nachfrage Schritt zu halten und Rentner zu ersetzen
• Im Moment schaffen zwei Städte in Texas (Houston und Dallas) mehr neue Häuser als der gesamte Bundesstaat Kalifornien

Hypothekenmarkt

Nach Monaten extremer Volatilität blieben die Hypothekenzinsen für 30-jährige Hypotheken mehrere Wochen lang bei 6,6 %. Aber mit einer weiteren guten (naja, sich verbessernden) Inflationszahl und Powell, der etwas weniger restriktiv klang, war der Anleihenmarkt gestern im Partymodus und stieg um 70–80 Basispunkte.

Höhere Preise für Hypothekenanleihen = niedrigere Renditen für Hypothekenanleihen = niedrigere Hypothekenzinsen. Gestern fielen die 30-jährigen Hypothekenzinsen deutlich auf 6,3 % – das ist ein voller Prozentpunkt niedriger als der Höchststand von 7,37 % am 20. Oktober!

Sie haben es gesagt

„Wenn die Immobilienpreise sinken, kommt es ziemlich selten vor, dass es keine Rezession gibt.“ – NAHB-Chefökonom Robert Dietz

„Für jeden mit Sinn für Geschichte muss der Hausboom eine Quelle des Staunens sein. Wohnungsbau führt die Wirtschaft in der Regel in eine Rezession. Die Hypothekenzinsen steigen, dann gehen der Wohnungsbau und die Hausverkäufe zurück.“ – Robert J. Samuelson in einem Newsweek-Artikel von 2002

Inspiration

Es gibt viele verschiedene Ansätze, um die „Erschwinglichkeit“ zu messen. Aber sie alle hängen von drei Faktoren ab: 1) Haushaltseinkommen, 2) Eigenheimpreise und 3) Hypothekenzinsen.

Im Moment bewegen sich alle drei Faktoren zugunsten der Käufer:

• Arbeiter werden besser bezahlt
• Die Immobilienpreise beginnen zu rutschen
• Die Hypothekenzinsen haben ihren Höhepunkt erreicht

Der Schlüssel ist, in regelmäßigem Kontakt mit interessierten Käufern zu bleiben. Informieren Sie sie über Preissenkungen, weisen Sie auf veraltete Angebote hin, halten Sie sie über Hypothekenzinsen auf dem Laufenden. Lassen Sie sie auch wissen, dass das Warten auf den „perfekten“ Moment kontraproduktiv sein könnte. Wenn (wenn!) die Bedingungen perfekt aussehen, werden sie auch für alle anderen perfekt aussehen.

Fragen? Senden Sie uns eine E-Mail an [email protected] – wir helfen Ihnen gerne!