住宅ローンの貸し手は、毎月の支払いがない既存の民間住宅ローンをどのように評価しますか？
私は米国に私の家のための個人住宅ローンを持っています。（売り手による資金提供ではありません。私の両親は貸し手です。）貸し手は毎月利息を私に贈り、利息だけがローンで支払われます。したがって、元本は変更されておらず、私は実質的に月額$ 0を支払います。
家を売ってもっと高い家を買うと、新しい家の費用の差額で伝統的な住宅ローンを借りることができますか？
仮定：
- 民間住宅ローンの金額は40万ドルです
- 私は現在の家の売却のために40万ドルを受け取るでしょう
- 民間住宅ローンの条件は、新しい家のために同じままになります
- 民間の住宅ローンの条件は、従来の住宅ローンの存続期間にわたって毎月の支払いがないことを保証します
- 新しい家の費用は60万ドルです
- 私は$ 200,000の住宅ローンの資格を得ることができました（必要に応じて20％ダウン）
- 従来の貸し手は一次先取特権を持ちます
伝統的な貸し手の観点から考えると、これはリスクが低いように思われます。私は民間住宅ローンの毎月の支払いをしないので、私の負債対収入の比率は非常に低くなります。従来の貸し手が先取特権を持ち、民間住宅ローン契約によって毎月の支払いが継続されないことを確認できると仮定すると、40万ドルを本質的に頭金と見なす必要があると思いますが、これは異常な状況であるため、私は行方不明になる可能性がありますいくつかのこと。
回答
残念ながら（米国では）答えは（残念ながら）この時代では「地獄でのチャンスではない」と思います。：/
彼らは文字通りあなたのケースをシステムに入力することさえできません。
「昔」や映画では、地元の支店の賢明な銀行家が検討し、眼鏡を調整し、決定を下します。残念ながら、r / e危機と政府が事実上すべての住宅ローンを引き継ぐので、これは風と共に完全になくなりました。銀行は何も運びません、住宅ローンはただ渡されます。
住宅ローンの承認は、「意思決定」を一切行わずに、完全にコンピューター化されています（銀行ではなく、彼らがそれを渡すシステムによって）。
私は$ 200,000の住宅ローンの資格を得ることができました（必要に応じて20％ダウン）
おそらく、それは20万ドルの20％であり、家の総価値の6.7％にすぎません。だからあなたが借りているすべての$560k on a $600kの家。それは彼らがあなたのアプリケーションをどう考えるかに影響を与えるかもしれません。
銀行は、40万ドルをダウンペイメントの一部とは見なしません。あなたが誰かに借りているのは借りたお金です。
ある不動産から別の不動産に住宅ローンを単に「譲渡」する方法はありません。あなたが家を売って、新しい住宅ローンが確立されるとき、現在の住宅ローンは解放される必要があるでしょう。そうでなければ、それは無担保の個人ローンです。
ほとんどの場合、2番目の住宅ローンとして民間の貸し手と借り換える必要があります。銀行は、差し押さえの場合に彼らが彼らのお金を取り戻すことを確実にするために主要な貸し手になりたいでしょう。
したがって、最初の住宅ローンを利用するかどうかは銀行次第であり、2番目の住宅ローンを利用するかどうかは民間の貸し手次第です。民間の貸し手は2番目に並んでいるので（そしてその間に元本を取り戻さないため）、これは民間の貸し手にとってはるかに大きなリスクであることに注意してください。ですから、彼らが利息のみのローンの借り換えに興味がなくても、私は驚かないでしょう。
より簡単な解決策は、単一の住宅ローンとして借り換えるだけで、必要に応じて両親にいくらかの金額（おそらく新しい利息額？）を贈り続けることです。あなたが家の株式としてあなたに返すかもしれないどんな元本も。
私は民間住宅ローンの毎月の支払いをしないので、私の負債対収入の比率は非常に低くなります。
はい、しかしそれはやや人工的であり、銀行は異常な状況を見抜くかもしれません。
ちなみに、現在の住宅ローンの元本を支払う余裕がない場合、新しい住宅ローンの元本と利息をどのように支払う余裕がありますか？非常に危険な状況に陥っているようです。
私はあなたの仮定に同意します、そして私はあなたがこの状況で銀行に住宅ローンを承認させるのに問題がないはずだと思います。銀行の観点から、あなたはローンを組んでいるだけです$200K on a $600Kの家、そして銀行はまだ家全体の先取特権を取得しているので、それらのリスクはほとんどありません。
住宅ローンを支払う能力を決定するとき、あなたの収入はあなたの現在のすべての債務とそれらの債務に対する毎月の支払いとバランスが取れています。あなたが両親と40万ドルを借りているという合意を持っているという事実は、あなたの両親が実際にあなたの財産に対して嘘をつかない限り、あなたがそのローンに対して毎月の支払いをすることがない場合、アプリケーションには関係ありません。住宅ローンが承認されない可能性が高い場合（ただし、銀行が最初のリーエンを取得している限り、それでも可能性があります）。
あなたの状況は、あなたが現在の財産を持っておらず、あなたの両親が新しい60万ドルの財産を置くための贈り物としてあなたに40万ドルを与えた場合と大差ないことに注意してください。頭金のギフトに関する重要なポイントは、銀行がそれが本当にギフトであり、DTI（負債から収入）の計算を調整する必要があるローンではないことを確認したいので、それが本当にであることを証明するためにギフト提供者からの署名が必要な場合があることです。贈り物。しかし、あなたの場合、技術的には贈り物ではなくローンであっても、DTIが影響を受けることはありません。さらに、新しい住宅ローン不履行ない限り、銀行はダイムを失うことができないと、 $ 600Kの家の価値は、引受シナリオから極めてまれである、$ 200Kを下回りました。これはシューインだと思います。特定のシナリオの複雑さは、ほとんどの場合、ローンを確保するために重要ではない単なるノイズです。
ちなみに、すでに67％の頭金があります。ローンを確保したり、PMIを回避したりするために、（任意の数の）追加の20％は必要ありません。20％のルールは、ローンの金額ではなく、購入価格にのみ関係します。言い換えれば、頭金は（はるかに）12万ドルを超えるため、PMIは発生しません。