Analisi di mercato competitivo quando è necessario estrapolare il prezzo per acro e il prezzo per piede quadrato di edificio?
Sto cercando di acquistare una casa nella zona rurale della baia di San Francisco e sto cercando di eseguire un'analisi di mercato competitiva da solo.
Purtroppo nella zona in cui ho trovato una casa che mi interessa, non riesco a trovare molte altre proprietà simili simili che sono state vendute di recente. Quindi sto cercando di estrapolare quale sarebbe il "prezzo equo" da pagare per la proprietà estrapolando i dati da altre proprietà vendute di recente che hanno diverse dimensioni del lotto di terreno e diverse dimensioni dell'edificio.
Fondamentalmente, ho creato un sistema di equazioni in cui per ogni proprietà venduta di recente ho aggiunto un'equazione al sistema:
4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3
E poi sto tentando di ottenere il valore approssimativo di x che è il valore implicito per un piede quadrato di edificio. E y che è il valore implicito per un acro di terra. Queste proprietà sembrano molto simili tra loro e ho buttato via quelle che sono state recentemente ristrutturate o che avrebbero bisogno di importanti rielaborazioni.
Tuttavia, vedo due problemi con il mio approccio come
- ha due variabili sconosciute. Credo che dovrei iniziare a risolvere il sistema di equazioni sostituendo prima la variabile x che è il valore per piede quadrato di edificio. Quindi la mia prima domanda: esiste un database in cui posso ottenere informazioni su quanto costerebbe un piede quadrato di edificio costruito nel 1990 e ristrutturato l'ultima volta nel 2000? O forse posso usare il nuovo costo di costruzione e sottrarre i costi di ristrutturazione proporzionali su quando mi aspetto di ristrutturare la casa? Difficile ottenere questo prezzo di costruzione usato per dati di dati di piede quadrato da una fonte autorevole.
- il valore implicito per un acro di terreno cambia ovviamente a seconda di quanti acri sarei disposto ad acquistare. Quale funzione dovrei usare per regolare il prezzo appropriato per acro di terreno a seconda di quanti acri sarei disposto ad acquistare? Sembra che ogni acro marginale diventi significativamente più economico in base alle proprietà vendute di recente.
Cordiali saluti, la proprietà che sto guardando sei mesi fa era quotata per $ 3,6 milioni. Quindi il prezzo di listino è sceso a$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $Prezzo di listino di 2,8 milioni, ma anche con questo sconto applicato sembra ancora un po 'alto. Quindi sto cercando di fare CMA da solo.
Risposte
Se assumiamo che le tue equazioni corrispondano alla realtà (i fattori principali del prezzo sono la dimensione della casa e la dimensione del lotto e che il prezzo è una funzione lineare sia della dimensione della casa che della dimensione del lotto), allora tu ' Abbiamo 3 equazioni e 2 variabili quindi ci sono molte tecniche per trovare una soluzione approssimativa. Il più semplice e comune sarebbe fare un'approssimazione lineare dei minimi quadrati. Ciò riduce al minimo la somma del quadrato della differenza tra il valore previsto e il valore osservato. Puoi farlo a mano o in Excel oppure puoi utilizzare una varietà di calcolatori online .
Quando metto le tue equazioni in Wolfram Alpha, torna con la soluzione approssimativa
x = $460.38 y = $44,430
Naturalmente, le tue equazioni sono solo guide approssimative alla realtà. Un piede quadrato di spazio non è del tutto uguale a un altro se uno è la costruzione originale degli anni '50 e uno è stato appena ristrutturato. Un acro di terra non è del tutto uguale a un altro per una serie di ragioni: il valore marginale del 20 ° acro non è alto quanto il valore marginale del 1 ° acro, la terra con molti alberi maturi è più preziosa di la stessa terra con poche piantine, alcune hanno un valore commerciale, altre hanno un valore paesaggistico, ecc. Questo genere di cose tende ad essere molto più difficile da quantificare, quindi è molto difficile dire da lontano che la tua funzione di utilità l'utilità dovrebbe crescere con, diciamo, y ^ 0,75 per tenere conto della diminuzione del valore di acri aggiuntivi o se dovrebbe essere qualche altra funzione non lineare. Ovviamente puoi giocare con diversi fattori in base alle tue preferenze personali e vedere come ciò influisce sulle equazioni che hai creato.
Il tuo modello è troppo semplice.
Non stai considerando:
- Posizione. Le differenze di posizione di poche miglia possono avere una differenza significativa nei prezzi delle case. Può fare la differenza nelle scuole, nei servizi della comunità, negli spostamenti. Trovarsi nel luogo con un nome desiderabile può costare di più. La vista può anche tenere conto del valore del terreno.
- Qualità dei materiali. Il prezzo per piede quadrato non ha senso a meno che tu non sappia cosa sta facendo quei costi.
- Planimetrie. Le persone si preoccupano delle dimensioni, della forma e della posizione di alcune cose in casa. Alcuni vogliono una cucina grande, alcuni vogliono una cucina gigantesca, altri ordinano solo cibo da asporto.
Altri elementi su cui stai mettendo troppa enfasi:
- Data di ristrutturazione / anno di costruzione. Non sono sicuro di come l'anno della ristrutturazione faccia la differenza. Ho visto brutte ristrutturazioni, ho visto grandi ristrutturazioni. Potrebbe essere necessario sventrare il rimodellamento degli ultimi anni e modificarne solo uno realizzato 10 anni fa.
- Dimensioni della casa. Le persone decidono se gli oggetti in casa hanno senso per loro. In alcuni casi, 500 piedi quadrati in più ma una camera da letto in meno fa sì che la casa non funzioni per loro.
Ci sono persone che possono aiutare. C'è un intero gruppo di persone che può aiutarti a valutare il prezzo di una casa che desideri acquistare. Sono agenti immobiliari. Alcuni funzionano solo per gli acquirenti. Hanno accesso ai dati. Hanno la capacità di farti entrare nelle case che sono attualmente sul mercato. Quindi puoi vedere le planimetrie, i materiali e il layout.