In che modo un creditore ipotecario valuta un mutuo privato esistente senza pagamenti mensili?
Ho un'ipoteca privata per la mia casa negli Stati Uniti. (Non finanziato dal venditore. I miei genitori sono il prestatore.) Il mutuante mi regala l'importo degli interessi ogni mese e solo gli interessi vengono pagati sul prestito. Quindi, il capitale non cambia e pago effettivamente $ 0 al mese.
Se vendo la mia casa e compro una casa più costosa, posso ottenere un mutuo tradizionale per la differenza di costo della nuova casa?
Presupposti:
- L'importo del mutuo ipotecario privato è di $ 400k
- Riceverei $ 400k per la vendita della casa attuale
- I termini del mutuo privato rimarrebbero gli stessi per la nuova casa
- I termini del mutuo privato garantirebbero l'assenza di pagamenti mensili per tutta la durata del mutuo tradizionale
- Il costo della nuova casa è di $ 600k
- Potrei qualificarmi per un mutuo da $ 200k (con il 20% in meno se necessario)
- L'istituto di credito tradizionale avrà privilegio primario
Pensando dal punto di vista del prestatore tradizionale questo sembra a basso rischio. Il mio rapporto debito / reddito sarà molto basso poiché non effettuo pagamenti mensili sul mutuo privato. Supponendo che il prestatore tradizionale possa avere il privilegio principale e possa verificare dal contratto di mutuo privato che nessun pagamento mensile continuerà, penso che dovrebbero vedere i $ 400k essenzialmente come un acconto, ma questa è una situazione insolita, quindi potrei mancare alcune cose.
Risposte
Sfortunatamente (negli Stati Uniti) penso che la risposta sia (sfortunatamente), al giorno d'oggi, "nessuna possibilità all'inferno". : /
Letteralmente non sarebbero nemmeno in grado di inserire il tuo caso nel sistema.
Ai "vecchi tempi" e nei film, un vecchio saggio banchiere presso la tua filiale locale prendeva in considerazione, regolava i loro occhiali e prendeva una decisione. Sfortunatamente questo è completamente andato con il vento da quando la crisi r / e e il governo si è impadronito, di fatto, di tutti i mutui. Nessuna banca porta nulla, i mutui vengono semplicemente trasferiti.
L'approvazione per i mutui è completamente informatizzata (non dalla banca, ma dal sistema a cui la stanno passando) senza alcun "processo decisionale".
Potrei qualificarmi per un mutuo da $ 200k (con il 20% in meno se necessario)
Presumibilmente, questo è il 20% di $ 200.000, che è solo il 6,7% del valore totale della casa. Quindi in tutto stai prendendo in prestito$560k on a $Casa 600k. Ciò potrebbe influire sul modo in cui considerano la tua domanda.
La banca non vedrà i $ 400k come parte dell'acconto. È denaro preso in prestito che devi a qualcun altro.
Non c'è un modo per "trasferire" semplicemente un mutuo da una proprietà a un'altra. Il mutuo in corso dovrà essere sbloccato quando venderai la casa e verrà stabilito un nuovo mutuo. Altrimenti è solo un prestito personale non garantito.
Molto probabilmente dovrai rifinanziare con il prestatore privato come seconda ipoteca. La banca vorrà essere il principale prestatore per assicurarsi di riavere i propri soldi in caso di pignoramento.
Quindi spetta alla banca decidere se accetteranno la prima ipoteca, e spetta al prestatore privato decidere se prendere la seconda. Vorrei notare che questo è un rischio significativamente maggiore per il prestatore privato poiché sono secondi in linea (e nel frattempo non ottengono alcun capitale). Quindi non sarei sorpreso se non fossero interessati a rifinanziare il prestito di soli interessi.
Una soluzione più semplice potrebbe essere quella di rifinanziare come un unico mutuo e chiedere ai tuoi genitori di continuare a regalarti una certa somma (forse il nuovo importo degli interessi?), Se lo desiderano. Qualsiasi preside ti viene restituito come capitale della casa.
Il mio rapporto debito / reddito sarà molto basso poiché non effettuo pagamenti mensili sul mutuo privato.
Sì, ma è un po 'artificiale e la banca potrebbe vedere attraverso la situazione insolita.
Come nota a margine, se non puoi permetterti di pagare il capitale sul mutuo attuale, come ti permetteresti di pagare il capitale e gli interessi sul nuovo mutuo? Sembra che ti stia mettendo in una situazione molto pericolosa.
Sono d'accordo con la tua ipotesi e penso che non dovresti avere problemi a convincere una banca ad approvare un mutuo in questa situazione. Dal punto di vista della banca, stai solo chiedendo un prestito$200K on a $600K house, e la banca ottiene ancora il privilegio sull'intera casa, quindi non c'è quasi alcun rischio per loro.
Nel determinare la tua capacità di pagare il mutuo, il tuo reddito viene bilanciato con tutti i tuoi debiti attuali e con i pagamenti mensili relativi a tali debiti. Il fatto che tu abbia un accordo con i tuoi genitori che devi loro $ 400K non è rilevante per la domanda se non avrai mai un pagamento mensile per quel prestito, a meno che i tuoi genitori non prendano effettivamente un pegno contro la tua proprietà, in cui nel caso in cui il mutuo probabilmente non sarebbe approvato (tuttavia, finché la banca ottiene il primo privilegio, potrebbe ancora farlo).
Nota che la tua situazione non è molto diversa rispetto a se non avessi la proprietà attuale ei tuoi genitori ti avessero dato solo $ 400.000 in regalo da mettere sulla nuova proprietà da $ 600.000. Il punto chiave dei regali per acconti è che le banche vogliono assicurarsi che sia veramente un regalo e non un prestito che richiederebbe un aggiustamento del calcolo del DTI (debito al reddito), quindi potrebbero richiedere le firme del donatore per dimostrare che è veramente un regalo. Ma nel tuo caso, anche se tecnicamente è un prestito anziché un regalo, DTI non ne risentirebbe mai. Inoltre, la banca non può perdere un centesimo a meno che non si metta in default il nuovo mutuo e il valore della casa da $ 600.000 scenda al di sotto di $ 200.000, il che è estremamente improbabile da uno scenario di sottoscrizione. Credo che questo sia uno scontro. La complessità del tuo scenario specifico è per lo più solo rumore che non dovrebbe avere importanza per garantire un prestito.
Come nota a margine, hai già un acconto del 67%. Non avrai bisogno di un ulteriore 20% (di qualsiasi numero) per garantire il prestito o evitare il PMI. La regola del 20% è rilevante solo per quanto riguarda il prezzo di acquisto, non l'importo del prestito. In altre parole, poiché il tuo acconto è (molto) più di $ 120K, non ci sarà alcun PMI.