Vale la pena conservare questa proprietà in affitto o dovrei venderla?

Aug 18 2020

Sono diventato un proprietario accidentale, quando ho comprato una casa 3 anni fa, e non ho venduto la casa in cui vivevo da 10 anni.

Ecco i fatti:

  • Casa acquistata: $ 200.000
  • Mutuo per la casa rimanente: $ 162.000
  • Storia del noleggio: 3 anni a $ 1750 al mese
  • Manutenzione locativa:
    Anno uno $ 6500 sostituzione del tetto,
    Anno 2 ~ $ 3000 di manutenzione degli elettrodomestici,
    Anno 3 ~ $ 9000 di riparazioni dopo che gli inquilini di 3 anni hanno rovinato l'interno della casa
  • Gestione della proprietà: $ 175 / mese
  • Tasse, assicurazioni, interessi: ~ 7500 / anno
  • Valore della casa: ~ $ 255.000
  • Miglioramenti della casa dall'acquisto: circa $ 15000 in aggiornamenti mentre vivevo lì. Ponte, pavimenti in legno, controsoffitti, ecc.

Mi sembra che sia meglio vendere e investire i guadagni nel mio portafoglio di azioni, ma vorrei sentire altre opinioni. La casa è appena terminata con i lavori di ristrutturazione dopo gli ultimi inquilini, quindi è in ottime condizioni. Penso anche che potrei affittarlo per $ 1900 / mese e possibilmente perdere l'amministratore della proprietà. La casa sembra apprezzare in valore, ma penso che ci vorrebbero almeno qualche anno in più per arrivare a, diciamo, $ 300.000 di valore.

Spero che la maggior parte della manutenzione sia FATTA per un po 'di tempo sulla casa, ma gli inquilini che distruggono l'interno brucia davvero quest'anno (erano stati buoni inquilini per ~ 3 anni fino alla fine), e mi fa pensare che ho finito di occuparmi della proprietà .

Risposte

17 Curtis Aug 19 2020 at 19:58

Sembra che tu abbia già speso tutti i grandi soldi che dovrai spendere per un po '. Dovresti chiedere alla tua società di gestione della proprietà di cercare l'inquilino precedente per tutti i danni. Non sei limitato solo al loro deposito se hanno causato molti danni. La tua società di gestione immobiliare avrebbe dovuto dirti che se valgono quanto li stai pagando.

Ad ogni modo, se stai realizzando qualsiasi tipo di profitto su una cosa di anno in anno, ne vale la pena perché la tua casa apprezzerà il valore nel tempo. Ho avuto il mio affitto per circa 10 anni e la casa è aumentata di $ 100k in quel periodo. Quindi fintanto che il flusso di cassa è positivo o vicino, guadagno MOLTI soldi sull'apprezzamento man mano che il valore della casa aumenta.

Detto questo, se non ti piace la seccatura, non farlo.

Dipende anche dal tuo scopo. Se lo fai per 10-20 anni, alla fine avrai la casa pagata e avrai un bel reddito residuo e un gruzzolo per la pensione. Se desideri profitti rapidi, probabilmente questo non fa per te. Ma lento e costante vince la gara quando si tratta di noleggi. Possono essere il tuo conto pensionistico.

Un'altra cosa da considerare è essere un po 'più attenti alle spese per quanto riguarda la riparazione e il pagamento delle riparazioni. $ 3000 in riparazioni di elettrodomestici sembrano piuttosto ripidi. Puoi mettere roba usata lì dentro e non è necessario che sia il migliore se è per il noleggio. Ottieni offerte migliori su lavori di riparazione o sostituzione di cose. Non utilizzare tappeti di fascia alta se lo stai sostituendo. Supponiamo che venga eliminato ogni pochi anni e che debba essere sostituito. Ottieni cose più economiche e i tuoi costi di sostituzione diminuiscono leggermente.

È un investimento redditizio se ci rimani per diversi anni e stai cercando guadagni a lungo termine rispetto a soldi veloci.

10 HartCO Aug 19 2020 at 05:04

Finanziariamente, è difficile dirlo, se non controlli abbastanza a fondo gli inquilini o semplicemente sei sfortunato, i costi / le seccature extra potrebbero consumare i tuoi profitti e la tua sanità mentale. Sembra che tu abbia ottenuto un sacco di biglietti di grandi dimensioni, quindi potresti essere destinato a costeggiare per alcuni anni con un affitto più alto che sarebbe particolarmente redditizio se potessi fare a meno di un gestore di proprietà (o almeno farne a meno di uno che costa così tanto).

Se non ci hai vissuto 2 degli ultimi 5 prima della vendita non puoi richiedere l'esenzione dalle plusvalenze, quindi dovresti tenerne conto. Hai anche 3 anni di spese di ammortamento che verrebbero recuperate se hai venduto adesso. Nessuno di questi è un affare, se hai appena finito di essere un padrone di casa, prendi le tue grosse tasse e vai avanti.

Mi piace avere la proprietà in affitto come parte sostanziale del mio portafoglio, considero essere un proprietario come un lavoro part-time che posso continuare fino alla pensione. Anche la mia zona è redditizia per gli affitti e sembra probabile che continui ad esserlo a causa dell'elevata crescita prevista. Se non hai fiducia nella tua zona e non sei sicuro di essere un proprietario, potrebbe essere il momento di liberarti.

6 Plant Aug 19 2020 at 21:03

Nel tuo calcolo sulla vendita, devi anche ricordare che costa il 10-11% per vendere. Se lo tieni come affitto, hai controllato cosa fanno pagare le altre persone per affitti nella zona per le stesse dimensioni e condizioni? Ho 5 affitti e mantengo gli affitti al di sotto del mercato, quindi posso scegliere i miei inquilini da un gruppo più grande, e poi sono un vero schizzinoso! Li ho posseduti tutti da più di 30 anni. Inoltre non alzo spesso gli affitti. Ha dato i suoi frutti. I miei affitti sono arrivati ​​tutti fedelmente durante la pandemia COVID-19. Potrebbero essere in ritardo, ma li ho ricevuti tutti. Ho chiamato ciascuno dei miei inquilini quando è iniziato e ho detto loro che non avrei addebitato alcuna penale per il ritardo, anche se fossero rimasti indietro. Ho solo 1 inquilino che è stato con me da meno di 10 anni. Ho provato i gestori di proprietà, ma non ero soddisfatto di tutti loro. (Sembra che il tuo responsabile della proprietà ti stia derubando. Si occupa delle riparazioni, in tal caso potrebbe ricevere contraccolpi o qualcosa del genere. Il mio ultimo è stato.) Il 10-11% è in So.California. Si presuppone una commissione dell'agente immobiliare del 6% (il nostro "normale"), + commissioni di deposito a garanzia, commissioni di proprietà. e le solite tariffe per la spazzatura.

5 JTP-ApologisetoMonica Aug 19 2020 at 12:56

Dopo la commissione di gestione, hai $ 19.000.

Tasse, Ins, Int, $ 7500. Chiamalo $ 11K rimasti.

Sembra che manchi molto, gli altri elementi pubblicitari della Sch E aiuterebbero. Nessuna manutenzione del terreno? Neve in inverno, erba in estate?

I numeri per il tetto, l'elettrodomestico, ecc. Devono essere esaminati, ma nel corso della loro vita. Il tetto, ad esempio, dovrebbe durare, diciamo, 20 anni e dovrebbe essere considerato come un "fondo di ammortamento" di $ 400 / anno. Lo stesso per gli elettrodomestici. Una volta tenuto conto di tutto ciò, è ancora una scelta personale. Ogni anno, è "Preferirei$X ($80K lordi, se hai venduto ora) o il flusso di cassa più il potenziale apprezzamento del noleggio? "

Nel '14 ho comprato una casa di 3 famiglie (cioè 3 appartamenti). È costato$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $2000, da quando è salito a $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180K è stato pagato fino a $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K, preferirei tenerlo o venderlo e investire altrove?

Alla fine, è una piccola parte del mio piano pensionistico. Il manager è un vicino per cui lavoro da alcuni anni e mi fa pagare una tariffa mensile ragionevole. Mi fido di loro, al punto che sanno "non" chiamarmi per piccoli problemi casuali. Nel tuo caso, è una preoccupazione? Un'esperienza molto diversa utilizzando un manager rispetto al dover organizzare da soli ogni piccola riparazione. È anche diverso avere un inquilino a lungo termine, con modesti aumenti di affitto accettati lungo il percorso, piuttosto che avere un fatturato annuo che costa un mese di vacanza, una commissione per il ri-affitto e ogni volta un lavoro di pulizia / verniciatura minore.

1 PaulM Aug 20 2020 at 04:05

Fai quello che fanno i cattolici (l'istituzione), non vendono mai proprietà perché anche se non apprezzano quest'anno, tra 100 anni lo faranno e lasciare la proprietà nella tua tenuta per i tuoi figli e i figli dei tuoi figli ne trarranno beneficio.

Sembra che in questo momento tu stia lavorando per gli inquilini con tutte le spese, lascia che te lo ricordi, loro ei tuoi soldi devono lavorare per te. Alcuni consigli non così popolari con cui sono assolutamente d'accordo, mettono il minor lavoro possibile con riparazioni / ristrutturazioni. Le persone adoreranno comunque affittare quello che hai. In questo momento stai pagando perché qualcun altro viva a casa tua ...

Se hai un portafoglio di proprietà inferiore a 10, sbarazzati del tuo gestore di proprietà : ovviamente non stanno facendo il loro lavoro. È facile trovare un inquilino e fare una revisione da soli utilizzando il gestore di proprietà Zillow o strumenti facili ed economici da usare. Le persone hanno bisogno di alloggi e puoi trovarne di buoni là fuori. Invece metti quei $ 150 nel tuo principio e ottieni il pagamento del noleggio prima per quel risparmio di interessi aggiuntivo.

Un affitto è un luogo in cui devi essere estremamente prudente e avaro per massimizzare i tuoi profitti alla fine della giornata. Alcune idee per tagliare i costi fissi:

  1. Rifinanzia e approfitta dei tassi di interesse bassi.
  2. Sembra che con le spese elevate negli ultimi 3 anni, tu stia assumendo il tuo lavoro. Impara come riparare / mantenere la proprietà da solo. Per quanto riguarda il tetto, hai vissuto negli ultimi 10 anni e andava bene. Qual è stato il problema nel primo anno di noleggio? Potresti aver appena fatto un lavoro di patch per riparare una o due perdite? Perché qualcun altro deve beneficiare di un nuovo tetto quando hai vissuto con il vecchio? Riparare invece o sostituire fino a quando la sostituzione non è più economica della riparazione.
  3. Guardarsi intorno e trovare una politica del proprietario a basso costo

Un noleggio è decisamente meno redditizio di alcuni ETF del mercato azionario, ma è coerente, affidabile e alla fine della giornata hai qualcosa di tangibile che porta quella dolce sensazione sensazionale di essere un proprietario.

Come altri accennati, è quello che vuoi piuttosto affrontare. Inquilini / lavoro fisico a casa o vuoi rilassarti?