Analyse du marché concurrentiel quand faut-il extrapoler le prix par acre et le prix par pied carré de bâtiment?

Question

Je cherche à acheter une maison dans la région rurale de la baie de San Francisco et j'essaie de mener moi-même une analyse concurrentielle du marché.

Malheureusement, dans la région où j'ai trouvé une maison qui m'intéresse, je suis incapable de trouver beaucoup d'autres propriétés comparables similaires qui ont été vendues récemment. J'essaie donc d'extrapoler ce que serait le «juste prix» à payer pour la propriété en extrapolant les données d'autres propriétés récemment vendues qui ont différentes tailles de terrain et différentes tailles de bâtiment.

Fondamentalement, j'ai créé un système d'équation où, pour chaque propriété récemment vendue, j'ai ajouté une équation au système:

4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3

Et puis j'essaye d'obtenir la valeur approximative de x qui est la valeur implicite par pied carré de bâtiment. Et y qui est la valeur implicite par acre de terre. Ces propriétés se ressemblent beaucoup et j'ai jeté celles qui ont été récemment rénovées ou qui auraient besoin de retouches majeures.

Cependant, je vois deux problèmes avec mon approche comme

1. il a deux variables inconnues. Je crois que je devrais commencer à résoudre le système d'équations en substituant d'abord la variable x qui est la valeur par pied carré de bâtiment. Donc ma première question - y a-t-il une base de données où je pourrais obtenir des informations sur le coût d'un pied carré d'un bâtiment construit en 1990 et rénové la dernière fois en 2000? Ou peut-être puis-je utiliser les nouveaux coûts de construction et soustraire les coûts de rénovation au prorata du moment où je prévois de rénover la maison? Difficile d'obtenir ces données de données sur le prix du bâtiment utilisé par pied carré à partir d'une source faisant autorité.
2. la valeur implicite d'un acre de terre change évidemment en fonction du nombre d'acres que je serais prêt à acheter. Quelle fonction dois-je utiliser pour ajuster le prix approprié par acre de terre en fonction du nombre d'acres que je serais prêt à acheter? Il semble que chaque acre marginal devient beaucoup moins cher en fonction des propriétés récemment vendues.

Pour info, la propriété que je regarde il y a six mois était cotée pour 3,6 millions de dollars. Puis le prix d'inscription est descendu à$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $Prix ​​de vente de 2,8 millions, mais même avec cette réduction appliquée, il semble toujours un peu élevé. J'essaie donc de faire de la CMA par moi-même.

Answer 1

Si nous supposons que vos équations correspondent à la réalité (les principaux facteurs du prix sont la taille de la maison et la taille du terrain et que le prix est une fonction linéaire à la fois de la taille de la maison et de la taille du terrain), alors vous ' J'ai 3 équations et 2 variables, il existe donc de nombreuses techniques pour trouver une solution approximative. Le plus simple et le plus courant serait de faire une approximation linéaire des moindres carrés. Cela minimise la somme du carré de la différence entre la valeur prédite et la valeur observée. Vous pouvez le faire à la main ou dans Excel ou vous pouvez utiliser une variété de calculatrices en ligne .

Quand je mets vos équations dans Wolfram Alpha, cela revient avec la solution approximative

x = $460.38 y = $44,430

Bien sûr, vos équations ne sont que des guides approximatifs de la réalité. Un pied carré d'espace n'est pas tout à fait égal à un autre si l'un est la construction originale des années 1950 et l'autre vient d'être rénové. Un acre de terre n'est pas tout à fait égal à un autre pour un certain nombre de raisons - la valeur marginale du 20e acre n'est pas aussi élevée que la valeur marginale du 1er acre, une terre avec beaucoup d'arbres matures est plus précieuse que la même terre avec quelques semis, certaines terres ont une valeur commerciale, certaines terres ont une valeur scénique, etc. Cependant, ce genre de choses a tendance à être beaucoup plus difficile à quantifier, il est donc très difficile de dire à distance que votre utilité fonctionne devrait faire croître l'utilité avec, par exemple, y ^ 0,75 pour tenir compte de la valeur décroissante d'acres supplémentaires ou s'il devrait s'agir d'une autre fonction non linéaire. Vous pouvez évidemment jouer avec différents facteurs en fonction de vos préférences personnelles et voir comment cela affecte les équations que vous avez élaborées.

Answer 2

Votre modèle est trop simple.

Vous ne considérez pas:

• Emplacement. Des différences d'emplacement de quelques kilomètres peuvent avoir une différence significative dans les prix des maisons. Cela peut faire une différence dans les écoles, les équipements communautaires, les déplacements. Être dans l'emplacement avec un nom souhaitable peut coûter plus cher. La vue peut également prendre en compte la valeur du terrain.
• Qualité des matériaux. Le prix au pied carré n'a pas de sens à moins que vous ne sachiez ce qui compose ces coûts.
• Plans d'étage. Les gens se soucient de la taille, de la forme et de l'emplacement de certaines choses dans la maison. Certains veulent une grande cuisine, certains veulent une cuisine gigantesque, d'autres ne commandent que des plats à emporter.

Autres éléments sur lesquels vous accordez trop d'importance:

• Date de rénovation / année de construction. Je ne sais pas comment l'année du remodelage fait une différence. J'ai vu de mauvaises rénovations, j'ai vu de grandes rénovations. Vous devrez peut-être vider le remodelage des dernières années et n'en modifier qu'un seul fait il y a 10 ans.
• Taille de la maison. Les gens décident si les articles de la maison ont du sens pour eux. Dans certains cas, 500 pieds carrés supplémentaires mais une chambre de moins font que la maison ne fonctionne pas pour eux.

Il y a des gens qui peuvent aider. Il existe tout un groupe de personnes qui peuvent vous aider à évaluer le prix d'une maison que vous souhaitez acheter. Ce sont des agents immobiliers. Certains ne fonctionnent que pour les acheteurs. Ils ont accès aux données. Ils ont la capacité de vous amener à l'intérieur des maisons qui sont actuellement sur le marché. Ainsi, vous pouvez voir les plans d'étage et les matériaux, ainsi que la disposition.