Ce bien locatif vaut-il la peine d'être conservé ou devrais-je le vendre?
Je suis devenu propriétaire par accident, lorsque j'ai acheté une maison il y a 3 ans, et je n'ai pas vendu la maison dans laquelle j'avais vécu pendant 10 ans.
Voici les faits:
- Maison achetée: 200 000 $
- Prêt hypothécaire résiduel: 162 000 $
- Historique de location: 3 ans à 1750 $ par mois
- Entretien de la location:
année un remplacement de toit de 6500 $,
année 2 ~ 3000 $ d'entretien de l'appareil,
année 3 ~ 9000 $ de réparations après que les locataires de 3 ans aient ruiné l'intérieur de la maison - Gestion immobilière: 175 $ / mois
- Taxes, assurances, intérêts: ~ 7500 / an
- Valeur de la maison: ~ 255000 $
- Améliorations domiciliaires depuis l'achat: environ 15 000 $ en améliorations pendant que j'y vivais. Terrasse, planchers de bois franc, comptoirs, etc.
Il me semble que je ferais mieux de vendre et d'investir les gains dans mon portefeuille d'actions, mais j'aimerais entendre d'autres opinions. La maison vient d'être terminée avec les rénovations après les derniers locataires, elle est donc en parfait état. Je pense aussi que je pourrais le louer pour 1900 $ / mois et éventuellement perdre le gestionnaire immobilier. La maison semble prendre de la valeur, mais je pense qu'il faudrait au moins quelques années de plus pour y arriver, disons 300 000 $.
J'espère que la plupart de l'entretien est FAIT pendant un certain temps sur la maison, mais les locataires qui détruisent l'intérieur pique vraiment cette année (avaient été de bons locataires pendant ~ 3 ans jusqu'à la fin), et me font penser que j'ai fini de m'occuper de la propriété .
Réponses
On dirait que vous avez déjà dépensé tous les gros $$$ que vous allez devoir dépenser pendant un certain temps. Vous devriez demander à votre société de gestion immobilière de poursuivre le locataire précédent pour tous les dommages. Vous n'êtes pas limité à leur dépôt s'ils ont causé beaucoup de dégâts. Votre société de gestion immobilière aurait dû vous dire que si elles valent ce que vous leur payez.
Quoi qu'il en soit, si vous réalisez un quelconque profit d'année en année, cela en vaut la peine car votre maison prendra de la valeur avec le temps. J'ai eu ma location pendant environ 10 ans et la valeur de la maison a augmenté de 100 000 $ pendant cette période. Donc, tant que je suis un flux de trésorerie positif ou proche, je gagne BEAUCOUP d'argent sur l'appréciation à mesure que la valeur de la maison augmente.
Cela étant dit, si vous n'aimez pas les tracas, ne le faites pas.
Cela dépend également de votre objectif. Si vous faites cela pendant 10 à 20 ans, vous finirez par avoir la maison payée et avoir un bon revenu résiduel ainsi qu'un pécule pour la retraite. Si vous voulez des profits rapides, ce n'est probablement pas la bonne chose pour vous. Mais lent et régulier gagne la course en matière de location. Ils peuvent être votre compte de retraite.
Une autre chose à considérer est d'être un peu plus prudent avec les dépenses en ce qui concerne la réparation et le paiement des réparations. 3000 $ en réparations d'appareils électroménagers semblent assez élevés. Vous pouvez y mettre des objets d'occasion et il n'est pas nécessaire que ce soit le haut de gamme si c'est pour la location. Obtenez de meilleures offres sur les travaux de réparation ou le remplacement de choses. N'utilisez pas de tapis haut de gamme si vous le remplacez. Supposons qu'il sera détruit toutes les quelques années et qu'il devra être remplacé. Obtenez des produits moins chers et vos coûts de remplacement diminuent un peu.
C'est un investissement lucratif si vous y restez plusieurs années et que vous recherchez des gains à long terme par rapport à des $$$ rapides.
Financièrement, il est difficile de dire que si vous ne filtrez pas suffisamment les locataires ou si vous n'avez pas de chance, les coûts / tracas supplémentaires pourraient gruger vos bénéfices et votre santé mentale. Il semble que vous ayez touché beaucoup d'articles coûteux, vous pourriez donc être prêt à rouler pendant quelques années avec un loyer plus élevé, ce qui serait particulièrement lucratif si vous pouviez vous passer d'un gestionnaire immobilier (ou du moins vous en passer d'un qui coûte tellement beaucoup).
Si vous n'y avez pas habité 2 des 5 dernières années avant de vendre, vous ne pouvez pas demander l'exonération pour gains en capital, vous devez donc en tenir compte. Vous avez également 3 années de dépenses d'amortissement qui seraient récupérées si vous avez vendu maintenant. Ni l'un ni l'autre de ces facteurs ne font échouer les accords, si vous en avez juste fini d'être propriétaire, prenez vos impôts et passez à autre chose.
J'aime avoir la propriété locative comme une partie substantielle de mon portefeuille, je considère être propriétaire comme un travail à temps partiel que je peux continuer jusqu'à la retraite. De plus, ma région est lucrative pour la location et semble susceptible de continuer à l'être en raison de la forte croissance prévue. Si vous n'avez pas confiance en votre région et que vous ne voulez pas être propriétaire, il est peut-être temps de mettre en liberté sous caution.
Dans votre calcul sur la vente, vous devez également vous rappeler que la vente coûte 10 à 11%. Si vous le conservez comme location, avez-vous vérifié ce que d'autres personnes facturent pour les locations dans la région pour la même taille et la même condition? J'ai 5 locations et je garde les loyers en dessous du marché, donc je peux choisir mes locataires dans un plus grand groupe, et puis je suis vraiment difficile! Je les possède tous depuis plus de 30 ans. Je n'augmente pas non plus souvent les loyers. Cela a payé. Mes loyers sont tous venus fidèlement pendant la pandémie de COVID-19. Ils sont peut-être en retard, mais je les ai tous. J'ai appelé chacun de mes locataires lorsque cela a commencé et leur ai dit que je ne facturerais pas de frais de retard, même s'ils prenaient du retard. Je n'ai qu'un seul locataire qui est avec moi depuis moins de 10 ans. J'ai essayé des gestionnaires immobiliers, mais je n'ai pas été satisfait de tous. (Il semble que votre gestionnaire immobilier vous arnaque. Est-ce qu'il s'occupe des réparations, si c'est le cas, il peut recevoir des pots-de-vin ou quelque chose du genre. Ma dernière était.) Les 10 à 11% sont en Californie. Il suppose des frais d'agent immobilier de 6% (nos «normaux»), + frais d'entiercement, frais de titre. & les frais de déchets habituels.
Après les frais de gestion, vous disposez de 19 000 $.
Taxes, Ins, Int, 7500 $. Appelez cela 11 000 $ restants.
Il semble qu'il manque beaucoup de choses, les autres éléments de campagne du Sch E aideraient. Pas d'entretien du terrain? Neige en hiver, herbe en été?
Les chiffres pour le toit, l'appareil, etc. doivent être examinés, mais pendant leur durée de vie. Le toit, par exemple, devrait durer, disons, 20 ans, et devrait être considéré comme un coût de 400 $ / an de «fonds d'amortissement». Idem pour les électroménagers. Une fois que vous avez pris en compte tout cela, c'est toujours un choix personnel. Chaque année, c'est "Aurais-je préféré$X ($80K brut, si vous avez vendu maintenant) ou le flux de trésorerie plus une appréciation potentielle de la location? "
En 14, j'ai acheté une maison de 3 familles (soit 3 appartements). Cela coûte$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $2000, depuis qu'il est passé à $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180K a été payé à $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K, est-ce que je préférerais le garder, ou le vendre, et l'investir ailleurs?
En fin de compte, c'est une petite partie de mon plan de retraite. Le gérant est un voisin pour lequel je travaille depuis quelques années et il facture des frais mensuels raisonnables. Je leur fais confiance, au point où ils savent qu'il ne faut pas m'appeler pour de petits problèmes aléatoires. Dans votre cas, est-ce un problème? Une expérience très différente en utilisant un gestionnaire vs avoir à organiser vous-même chaque réparation mineure. Il est également différent d'avoir un locataire à long terme, avec des augmentations de loyer modestes et acceptées en cours de route, que d'avoir un chiffre d'affaires annuel coûtant un mois de vacance, une commission de relocation et des travaux de nettoyage / peinture mineurs à chaque fois.
Faites ce que font les catholiques (l'institution), ils ne vendent jamais de propriétés car même s'ils n'apprécient pas cette année, ils le feront dans 100 ans et laisser des biens dans votre succession pour vos enfants et les enfants de vos enfants en bénéficiera.
Il semble qu'en ce moment vous travaillez pour les locataires avec toutes les dépenses, laissez-moi vous le rappeler, eux et votre argent doivent travailler pour vous. Certains conseils pas si populaires avec lesquels je suis tout à fait d'accord, consacrent le moins de travail possible aux réparations / rénovations. Les gens aimeront toujours louer ce que vous avez. En ce moment, vous payez pour que quelqu'un d'autre vive dans votre maison ...
Si vous avez un portefeuille immobilier inférieur à 10, débarrassez-vous de votre gestionnaire immobilier - il ne fait évidemment pas son travail. Il est facile de trouver un locataire et de faire un examen vous-même en utilisant le gestionnaire immobilier Zillow ou des outils faciles et peu coûteux à utiliser. Les gens ont besoin d'un logement et vous pouvez en trouver de bons. Au lieu de cela, mettez ces 150 $ dans votre principe et obtenez votre loyer payé plus tôt pour ces économies d'intérêts supplémentaires.
Une location est un endroit où vous devez être extrêmement conservateur et avare afin de maximiser vos profits en fin de journée. Quelques idées pour réduire les coûts fixes:
- Refinancez et profitez de taux d'intérêt bas.
- On dirait qu'avec les dépenses élevées des 3 dernières années, vous louez votre travail. Apprenez à réparer / entretenir la propriété vous-même. En ce qui concerne le toit, vous avez vécu pendant les 10 dernières années et c'était bien. Quel était le problème la première année de location? Auriez-vous pu faire un correctif pour corriger une ou deux fuites? Pourquoi quelqu'un d'autre doit-il bénéficier d'un nouveau toit alors que vous viviez avec l'ancien? Réparez à la place ou remplacez jusqu'à ce que le remplacement coûte moins cher que la réparation.
- Magasinez et trouvez une politique de propriétaire à moindre coût
Une location est certainement moins rentable que certains ETF boursiers, mais c'est cohérent, fiable et vous avez quelque chose de tangible à la fin de la journée qui apporte ce doux sentiment sensationnel d'être un propriétaire.
Comme d'autres l'ont fait allusion, c'est ce que vous voulez plutôt traiter. Locataires / travail physique à la maison ou voulez-vous vous détendre?