Prelúdio

Deniz Kahramaner é o fundador e CEO da Corretora de Imóveis Atlasa baseada em dados . Sua missão é ajudar os compradores de residências a entender as compensações de diferentes opções de residências usando big data e análises.

Sinta-se à vontade para entrar em contato com Deniz se precisar de ajuda com o processo de compra ou venda de casa em [email protected].

O que é uma contingência?

Uma contingência é “uma cláusula que os compradores incluem ao fazer uma oferta em uma casa que lhes permite desistir da compra da casa se os termos da cláusula não forem cumpridos”.

As contingências permitem que os compradores desistam de um contrato por vários motivos com base em qual contingência eles decidiram não renunciar. Se os compradores “desistissem”, eles não perderiam o depósito em dinheiro, que normalmente é de 3% do preço de compra.

Se um comprador renunciou ao seu direito de ter contingências (também conhecido como oferta não contingente) e não for capaz de encerrar o depósito em garantia, seu depósito de segurança de 3% pode estar em risco.

Que tipos de contingências existem?

Os três principais tipos de contingências são os seguintes:

Contingência de Inspeção

Uma contingência de inspeção permite um período de tempo específico (quantos dias você preferir, mas apropriado) para inspecionar a propriedade e entender sua condição.

Cenários comuns incluem:

• Embora seja comum que os agentes/vendedores de listas da Bay Area forneçam relatórios de inspeção residencial e de pragas para os compradores antes de fechar um contrato, há casos em que eles ainda precisam. Trazer seus próprios inspetores licenciados ajudará você a entender o que pode ou não precisar ser substituído ou consertado.
• Quando o inspetor residencial sugere novas inspeções no relatório. Seria apropriado chamar especialistas, incluindo, entre outros:
• engenheiros estruturais
• Eletricistas
• Encanadores
• especialistas em solo
• HVAC
• Ambiental

Dependendo das descobertas:

1. Você pode renunciar às suas contingências, manter o preço de compra como está e fechar o depósito.
2. Você pode usar esta oportunidade para que o vendedor corrija os problemas ou renegocie o preço de compra.
3. Você pode desistir do depósito e obter seu depósito de segurança de volta por causa da cláusula de contingência de inspeção.

Uma contingência de empréstimo é usada quando o comprador ainda não passou pelo processo com um credor hipotecário para ser pré-aprovado e totalmente subscrito para um empréstimo imobiliário antes de entrar no contrato. Essa contingência permite ao comprador mais tempo para o banco aprovar um empréstimo.

Cenários comuns incluem:

• Esperar até o último minuto para iniciar conversas com o credor hipotecário quando uma propriedade que você ama tem um prazo de oferta próximo. Leva tempo para que os credores mergulhem profundamente em suas finanças para determinar sua elegibilidade - normalmente até 2 semanas.
• Trabalhando com credores não tão conhecidos e não confiáveis ​​que oferecem taxas baixas atraentes. Os credores ruins podem atrasar o processo, apesar de seus melhores esforços para ficar em cima deles, e é por isso que é melhor conversar com diferentes credores nos estágios iniciais.

Contingência de Avaliação

Uma contingência de avaliação é incluída na oferta se o comprador temer que a propriedade seja avaliada por um preço inferior ao que foi oferecido por ela. O banco só pode emprestar até o menor valor de avaliação.

Cenários comuns incluem:

• Quando a oferta de um comprador é aceita na empresa de um vendedor por um preço excessivamente alto.
• Quando ocorre uma guerra de lances em um mercado aquecido entre compradores com ofertas de empréstimo.

Quando ocorre essa discrepância, o comprador tem 3 opções:

1. Você pode compensar a diferença em dinheiro se quiser encerrar o depósito.
2. Você pode renegociar o preço de compra com o vendedor. Os vendedores têm o direito de se manter firmes e não negociar.
3. Você pode desistir do depósito e obter seu depósito de segurança de volta por causa da contingência de avaliação.

As contingências podem ser específicas conforme detalhado no formulário “Remoção de Contingência”. Eles também podem ser definidos como termos adicionais pelo comprador.

Exemplos adicionais de contingência incluem:

• Revisão de Documentos de Divulgação — Se certos documentos estiverem faltando no pacote de divulgação, você pode adicionar uma contingência para receber e revisar esses documentos. Isso pode incluir os registros de permissão de construção, documentos HOA, documentos do vendedor, etc.
• Título – Se o título não estiver “claro”, por assim dizer, um comprador pode adicionar uma contingência de título que dá ao comprador o direito de “levantar quaisquer objeções ao status do título da propriedade, que deve ser liberado pelo vendedor para que o comprador feche a transferência de propriedade”
• Venda de uma casa anterior – Em algumas situações, os compradores devem vender sua propriedade atual para comprar uma nova casa. Essa contingência permite que o comprador tenha um certo tempo para vender aquele imóvel antes de fechar o novo.
• Seguro residencial – O seguro residencial está se tornando mais difícil de obter em áreas específicas por vários motivos, como terremotos, inundações e riscos de incêndio. Dito isso, é importante saber se sua propriedade está coberta pelo seguro antes de comprá-la. Esta contingência permite ao comprador assegurar que é possível e permite-lhe o direito de rescindir o contrato caso não o possa fazer. Isso pode ser exigido pelo credor hipotecário ou pelo vendedor.

Esta pergunta é difícil de responder, pois depende da sua localização. Como mencionado anteriormente, as inspeções não são fornecidas em algumas áreas. Isso significa que as contingências são normais e frequentes em quase todas as ofertas. Isso é comum em LA e San Diego County.

Na minha experiência, a Bay Area historicamente fornece inspeções e as contingências são normalmente dispensadas, especialmente quando o mercado é extremamente competitivo. Ao comparar uma oferta contingente com uma oferta não contingente, a oferta não contingente é “mais forte” por não agregar o risco do comprador desistir do contrato.

Isso NÃO significa que você não deve ser contingente na área da baía. Ofertas com contingências também são aceitas, e você, comprador, deve se sentir confortável com sua decisão se deseja abrir mão ou não das contingências. Estou aqui para fornecer orientações com base na sua tolerância ao risco.

Aqui estão alguns casos em que uma oferta contingente provavelmente é aceitável na Bay Area:

• Se você é a única oferta
• Se a propriedade estiver sentada
• Se não houver inspeções
• Se você precisa adquirir financiamento
• Se você acha que a propriedade pode não ser avaliada pelo preço que você está pagando

Se você renunciar a contingências, isso significa que você concorda com os termos e condições do contrato conforme estabelecido pelos vendedores.

Caso pretenda rescindir o contrato, removendo contingências que lhe permitam verificar o estado do imóvel e/ou quaisquer detalhes do mesmo, perde o seu depósito de 3% de caução.

Aprendizado

Se você deseja renunciar a contingências ou não, precisa saber o que isso significa e com o que se sente confortável.

Encontrar a casa certa é um processo necessário que pode levar um tempo significativo. Um comprador médio terá que examinar uma quantidade incrivelmente grande de papelada, documentação e estresse. Em vez de perder muito cabelo devido aos obstáculos entre você e a casa dos seus sonhos, não tenha medo de procurar ajuda. Na Atlasa, pretendemos orientá-lo no processo de compra para que você obtenha uma casa de qualidade que atenda aos seus padrões.

Se você está entrando no processo de compra ou venda, saiba que a Atlasa tem experiência no setor imobiliário e ética de trabalho transparente para encontrar o vendedor ou comprador certo para você. Prestamos atenção aos detalhes e não negligenciamos as coisas que importam. Para entrar em contato com um corretor de imóveis Atlasa sobre sua casa atual ou futura, contate-nos agora em [email protected] .