การวิเคราะห์ตลาดการแข่งขันเมื่อต้องคาดการณ์ราคาต่อเอเคอร์และราคาต่อตารางฟุตของอาคาร?
ฉันกำลังมองหาซื้อบ้านในพื้นที่ชนบทของซานฟรานซิสโกเบย์แอเรียและกำลังพยายามวิเคราะห์ตลาดการแข่งขันด้วยตัวเอง
น่าเสียดายที่ในบริเวณที่ฉันพบบ้านหลังหนึ่งที่ฉันสนใจฉันไม่พบอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่คล้ายกันซึ่งเพิ่งขายไปเมื่อไม่นานมานี้ ดังนั้นฉันจึงพยายามที่จะคาดการณ์ว่าอะไรคือ "ราคายุติธรรม" ในการจ่ายค่าอสังหาริมทรัพย์โดยการคาดคะเนข้อมูลจากอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่เพิ่งขายซึ่งมีขนาดที่ดินและขนาดอาคารที่แตกต่างกัน
โดยทั่วไปฉันได้สร้างระบบสมการที่สำหรับทรัพย์สินที่เพิ่งขายแต่ละรายการฉันได้เพิ่มสมการลงในระบบ:
4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2
4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3
จากนั้นฉันพยายามหาค่าโดยประมาณสำหรับxซึ่งเป็นค่าโดยนัยต่อสิ่งปลูกสร้างหนึ่งตารางฟุต และyซึ่งเป็นมูลค่าโดยนัยต่อที่ดินหนึ่งเอเคอร์ คุณสมบัติเหล่านี้ดูคล้ายกันมากและฉันได้ทิ้งผู้ที่เพิ่งได้รับการออกแบบใหม่หรือต้องการการปรับปรุงครั้งใหญ่
อย่างไรก็ตามฉันเห็นปัญหาสองประการเกี่ยวกับแนวทางของฉันคือ
- มันมีสองตัวแปรที่ไม่รู้จัก ฉันเชื่อว่าฉันควรจะเริ่มแก้ระบบสมการโดยการแทนที่ตัวแปรxซึ่งเป็นค่าต่อตารางฟุตของสิ่งปลูกสร้างก่อน คำถามแรกของฉัน - มีฐานข้อมูลที่ฉันสามารถหาข้อมูลว่าอาคาร 1 ตารางฟุตที่สร้างขึ้นในปี 1990 และครั้งสุดท้ายที่ออกแบบใหม่ในปี 2000 จะมีราคาเท่าใด? หรือบางทีฉันอาจใช้ต้นทุนการก่อสร้างใหม่และหักค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงรูปแบบตามสัดส่วนเมื่อฉันคาดว่าจะสร้างบ้านใหม่ ยากที่จะได้รับข้อมูลราคาอาคารที่ใช้แล้วต่อตารางฟุตจากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้
- มูลค่าโดยนัยของที่ดิน 1 เอเคอร์เปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดขึ้นอยู่กับจำนวนเอเคอร์ที่ฉันยินดีจะซื้อ ฉันควรใช้ฟังก์ชันใดในการปรับราคาที่ดินต่อเอเคอร์ที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับจำนวนเอเคอร์ที่ฉันต้องการซื้อ ดูเหมือนว่าแต่ละเอเคอร์ชายขอบจะมีราคาถูกลงอย่างมากตามคุณสมบัติที่เพิ่งขายไป
FYI ทรัพย์สินที่ฉันกำลังดูเมื่อหกเดือนที่แล้วถูกระบุไว้ในราคา $ 3.6M จากนั้นราคาในรายการลงไปที่$2.8M. Seller offered me almost two digit discount on the latest $ราคาในรายการ 2.8M แต่ถึงแม้จะใช้ส่วนลดนี้ก็ยังดูเหมือนสูงอยู่เล็กน้อย ดังนั้นฉันจึงพยายามทำ CMA ด้วยตัวเอง
คำตอบ
หากเราถือว่าสมการของคุณตรงกับความเป็นจริง (ตัวขับเคลื่อนหลักของราคาคือขนาดของบ้านและขนาดของล็อตและราคานั้นเป็นฟังก์ชันเชิงเส้นของทั้งขนาดบ้านและขนาดล็อต) คุณก็จะ ' มี 3 สมการและ 2 ตัวแปรดังนั้นจึงมีเทคนิคมากมายในการหาคำตอบโดยประมาณ วิธีที่ง่ายที่สุดและธรรมดาที่สุดคือการประมาณกำลังสองเชิงเส้นน้อยที่สุด วิธีนี้จะลดผลรวมของกำลังสองของผลต่างระหว่างค่าทำนายและค่าที่สังเกตได้ คุณสามารถทำได้ด้วยมือหรือใน Excel หรือคุณสามารถใช้ความหลากหลายของเครื่องคิดเลขออนไลน์
เมื่อฉันใส่สมการของคุณลงใน Wolfram Alpha มันจะกลับมาพร้อมกับคำตอบโดยประมาณ
x = $460.38 y = $44,430
แน่นอนว่าสมการของคุณเป็นเพียงแนวทางคร่าวๆในความเป็นจริงเท่านั้น พื้นที่หนึ่งตารางฟุตไม่เท่ากับพื้นที่อื่นหากเป็นสิ่งก่อสร้างดั้งเดิมในปี 1950 และอีกห้องหนึ่งเพิ่งออกแบบใหม่ ที่ดินหนึ่งเอเคอร์ไม่เท่ากันด้วยเหตุผลหลายประการ - มูลค่าส่วนเพิ่มของพื้นที่ 20 เอเคอร์นั้นไม่สูงเท่ากับมูลค่าส่วนเพิ่มของเอเคอร์ที่ 1 ที่ดินที่มีต้นไม้โตเต็มวัยจำนวนมากมีค่ามากกว่า ที่ดินเดียวกันที่มีต้นกล้าไม่กี่ต้นที่ดินบางแห่งมีมูลค่าทางการค้าที่ดินบางแห่งมีมูลค่าสวยงาม ฯลฯ สิ่งเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะหาปริมาณได้ยากกว่ามากดังนั้นจึงเป็นการยากที่จะพูดจากระยะไกลว่าประโยชน์ใช้สอยของคุณ ควรมียูทิลิตี้เพิ่มขึ้นด้วยพูด y ^ 0.75 เพื่ออธิบายมูลค่าที่ลดลงของเอเคอร์เพิ่มเติมหรือว่าควรเป็นฟังก์ชันอื่น ๆ ที่ไม่ใช่เชิงเส้น เห็นได้ชัดว่าคุณสามารถเล่นกับปัจจัยต่างๆตามความชอบส่วนบุคคลของคุณและดูว่าสิ่งนั้นมีผลต่อสมการที่คุณสร้างขึ้นอย่างไร
โมเดลของคุณเรียบง่ายเกินไป
คุณไม่ได้พิจารณา:
- สถานที่. ความแตกต่างในสถานที่ตั้งไม่กี่ไมล์อาจมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในราคาบ้าน สามารถสร้างความแตกต่างในโรงเรียนสิ่งอำนวยความสะดวกในชุมชนการเดินทาง การอยู่ในสถานที่ที่มีชื่อถูกใจอาจมีค่าใช้จ่ายมากกว่า มุมมองยังสามารถแยกเป็นมูลค่าของที่ดิน
- คุณภาพของวัสดุ ราคาต่อตารางฟุตไม่มีความหมายเว้นแต่คุณจะรู้ว่ามีอะไรบ้างที่คิดเป็นต้นทุนเหล่านั้น
- แผนผังชั้น ผู้คนให้ความสำคัญกับขนาดรูปร่างที่ตั้งของบางสิ่งในบ้าน บางคนต้องการครัวขนาดใหญ่บางคนต้องการห้องครัวขนาดใหญ่บางคนก็สั่งซื้อกลับบ้านเท่านั้น
รายการอื่น ๆ ที่คุณให้ความสำคัญมากเกินไป:
- วันที่ / ปีที่สร้างใหม่ ฉันไม่แน่ใจว่าปีที่สร้างใหม่สร้างความแตกต่างได้อย่างไร ฉันเคยเห็นการดัดแปลงที่ไม่ดีฉันได้เห็นการปรับปรุงใหม่ที่ยอดเยี่ยม คุณอาจต้องสร้างโมเดลใหม่เมื่อหลายปีก่อนและมีเพียงการปรับแต่งที่สร้างขึ้นเมื่อ 10 ปีก่อน
- ขนาดบ้าน. ผู้คนตัดสินใจว่าสิ่งของในบ้านเหมาะสมกับพวกเขาหรือไม่ ในบางกรณีพื้นที่เพิ่มขึ้น 500 ตารางฟุต แต่มีห้องนอนน้อยกว่า 1 ห้องทำให้บ้านไม่เหมาะกับพวกเขา
มีคนที่สามารถช่วยได้ มีกลุ่มคนทั้งหมดที่สามารถช่วยคุณประเมินราคาบ้านที่คุณต้องการซื้อได้ พวกเขาเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ งานบางอย่างสำหรับผู้ซื้อเท่านั้น พวกเขาสามารถเข้าถึงข้อมูล พวกเขาสามารถพาคุณเข้าไปในบ้านที่มีอยู่ในตลาดได้ คุณจึงสามารถดูแผนผังชั้นวัสดุและเค้าโครงได้