Comment un prêteur hypothécaire évaluerait-il une hypothèque privée existante sans paiement mensuel?
J'ai une hypothèque privée pour ma maison aux États-Unis. (Non financé par le vendeur. Mes parents sont le prêteur.) Le prêteur me donne le montant des intérêts chaque mois et seuls les intérêts sont payés sur le prêt. Donc, le capital ne change pas et je paie effectivement 0 $ par mois.
Si je vends ma maison et achète une maison plus chère, pourrais-je obtenir une hypothèque traditionnelle pour la différence de coût de la nouvelle maison?
Hypothèses:
- Le montant du prêt hypothécaire privé est de 400 000 $
- Je recevrais 400k $ pour la vente de la maison actuelle
- Les conditions de l'hypothèque privée resteraient les mêmes pour la nouvelle maison
- Les conditions du prêt hypothécaire privé ne garantiraient aucun paiement mensuel pendant la durée du prêt hypothécaire traditionnel
- Le coût de la nouvelle maison est de 600 000 $
- Je pourrais être admissible à un prêt hypothécaire de 200 000 $ (avec un acompte de 20% si nécessaire)
- Le prêteur traditionnel aura le privilège principal
Du point de vue du prêteur traditionnel, cela semble peu risqué. Mon ratio d'endettement sera très bas puisque je ne fais aucun versement mensuel sur l'hypothèque privée. En supposant que le prêteur traditionnel puisse détenir le privilège principal et qu'il puisse vérifier par le contrat hypothécaire privé qu'aucun paiement mensuel ne se poursuivra, je pense qu'il devrait considérer les 400000 $ essentiellement comme un acompte, mais il s'agit d'une situation inhabituelle, donc je peux manquer certaines choses.
Réponses
Malheureusement (aux États-Unis), je pense que la réponse est (malheureusement), de nos jours, "pas une chance en enfer". : /
Ils ne pourraient même pas entrer votre cas dans le système.
Dans le «vieux temps» et dans les films, un vieux banquier sage de votre succursale locale envisageait, ajustait ses lunettes et prenait une décision. Malheureusement, cela a complètement disparu avec le vent depuis la crise du r / e et le gouvernement a repris, effectivement, tous les prêts hypothécaires. Aucune banque n'apporte quoi que ce soit, les hypothèques sont simplement transmises.
L'approbation des prêts hypothécaires est entièrement informatisée (pas par la banque, mais par le système auquel elle les transmet) sans aucune «prise de décision».
Je pourrais être admissible à un prêt hypothécaire de 200 000 $ (avec un acompte de 20% si nécessaire)
Vraisemblablement, cela représente 20% de 200 000 $, soit seulement 6,7% de la valeur totale de la maison. Donc dans tout ce que vous empruntez$560k on a $Maison de 600k. Cela peut affecter la façon dont ils considèrent votre demande.
La banque ne verra pas les 400 000 $ dans le cadre de l'acompte. C'est de l'argent emprunté que vous devez à quelqu'un d'autre.
Il n'y a pas moyen de simplement «transférer» une hypothèque d'une propriété à une autre. L'hypothèque actuelle devra être libérée lorsque vous vendrez la maison et une nouvelle hypothèque établie. Sinon, ce n'est qu'un prêt personnel non garanti.
Très probablement, vous devrez refinancer avec le prêteur privé comme une deuxième hypothèque. La banque voudra être le prêteur principal pour s'assurer qu'ils récupèrent leur argent en cas de forclusion.
Il appartient donc à la banque de décider si elle souhaite contracter la première hypothèque et au prêteur privé de décider si elle souhaite prendre la seconde. Je ferais remarquer que c'est beaucoup plus de risques pour le prêteur privé, car il est deuxième (et ne récupère aucun principal entre-temps). Je ne serais donc pas surpris s'ils n'étaient pas intéressés par le refinancement du prêt à intérêt seulement.
Une solution plus simple peut être de simplement refinancer une seule hypothèque et de demander à vos parents de continuer à vous donner un certain montant (peut-être le nouveau montant des intérêts?) S'ils le souhaitent. Tout capital que vous pouvez vous revient en tant que valeur nette de la maison.
Mon ratio d'endettement sera très bas puisque je ne fais aucun versement mensuel sur l'hypothèque privée.
Oui, mais c'est un peu artificiel, et la banque peut voir à travers la situation inhabituelle.
En passant, si vous ne pouvez pas vous permettre de payer le principal de l'hypothèque actuelle, comment allez-vous vous permettre de payer le capital et les intérêts de la nouvelle hypothèque? On dirait que vous vous mettez dans une situation très dangereuse.
Je suis d'accord avec votre hypothèse et je pense que vous ne devriez pas avoir de problème pour qu'une banque approuve une hypothèque dans cette situation. Du point de vue de la banque, vous ne contractez un crédit que pour$200K on a $600K maison, et la banque obtient toujours le privilège sur toute la maison, il n'y a donc presque aucun risque pour eux.
Lors de la détermination de votre capacité à payer l'hypothèque, votre revenu est équilibré par rapport à toutes vos dettes actuelles et à vos mensualités pour ces dettes. Le fait que vous ayez un accord avec vos parents selon lequel vous leur devez 400000 $ n'est pas pertinent pour la demande si vous n'avez jamais un paiement mensuel pour ce prêt, à moins que vos parents ne prennent réellement un privilège sur votre propriété, au cas où l'hypothèque ne serait probablement pas approuvée (cependant, tant que la banque obtient le premier privilège, elle pourrait encore).
Notez que votre situation n'est pas très différente de celle si vous n'aviez pas la propriété actuelle et que vos parents venaient de vous donner 400 000 $ en cadeau à déposer sur la nouvelle propriété de 600 000 $. Le point clé à propos des cadeaux pour les acomptes est que les banques veulent s'assurer qu'il s'agit vraiment d'un cadeau et non d'un prêt qui nécessiterait d'ajuster le calcul du DTI (dette / revenu), de sorte qu'elles peuvent exiger des signatures du donateur pour prouver qu'il s'agit vraiment d'un cadeau. Mais dans votre cas, même s'il s'agit techniquement d'un prêt au lieu d'un cadeau, DTI ne serait jamais affecté. En outre, la banque ne peut pas perdre un centime à moins que vous ne parveniez à un défaut sur le nouveau prêt hypothécaire et que la valeur de la maison de 600 000 $ tombe en dessous de 200 000 $, ce qui est extrêmement improbable dans un scénario de souscription. Je crois que c'est un shoo-in. La complexité de votre scénario spécifique est principalement due au bruit qui ne devrait pas avoir d'importance pour l'obtention d'un prêt.
En passant, vous disposez déjà d'un acompte de 67%. Vous n'aurez pas besoin de 20% supplémentaires (sur n'importe quel nombre) pour garantir le prêt ou pour éviter le PMI. La règle des 20% n'est pertinente qu'en ce qui concerne le prix d'achat et non le montant du prêt. En d'autres termes, puisque votre acompte est (bien) supérieur à 120 000 $, il n'y aura pas de PMI.