Vaut-il la peine d'obtenir une hypothèque avec remboursement anticipé ou une hypothèque compensatoire?
Je suis un entrepreneur au Royaume-Uni (j'occupe des emplois à court terme qui se terminent de 6 mois à un an bien que mon contrat actuel dure 3 ans). J'aimerais pouvoir contracter un prêt hypothécaire avec une mensualité que je pourrais gérer même si j'étais sans travail pendant un certain temps, mais aussi pouvoir le rembourser plus rapidement quand tout va bien.
Mon père est également prêt à me prêter 100 000 £. L'option idéale semble être une hypothèque compensatoire dans laquelle je peux investir l'argent emprunté et l'argent supplémentaire.
Y a-t-il des inconvénients à compenser les prêts hypothécaires et aucuns frais de remboursement anticipé? Est-ce que ça vaut le coup?
Réponses
Les discussions sur les produits hypothécaires actuels seraient hors de portée, c'est donc une réponse générale.
Les prêts hypothécaires compensés sont en effet attrayants en théorie. En pratique, il s'agit presque toujours de taux.
Chaque fois que j'ai examiné les compensations, les taux et les frais n'ont tout simplement pas été compétitifs par rapport au coût d'emprunt et d'épargne aux taux de «meilleur achat» avec différents comptes.
Peut-être sont-ils compétitifs dans des cas marginaux. Et comme vous le savez peut-être, les produits hypothécaires britanniques ont de multiples facettes. Vous avez des frais initiaux, différentes bandes LTV, des frais de remboursement anticipé, des fonctionnalités flexibles (comme le paiement en trop - et la possibilité de retirer les montants déjà payés en trop, qui, si disponible, peuvent être aussi bons qu'une hypothèque compensatoire). Cela dépend donc non seulement des produits, mais de votre propre situation, des montants en cause et de votre capacité à vous qualifier en fonction de la cote de crédit et des règles d'accessibilité du prêteur.
Un autre facteur a porté un coup à la compétitivité des crédits hypothécaires compensatoires:
Auparavant, les intérêts sur l'épargne avaient le taux de base déduit à la source. Par conséquent, tout intérêt «gagné» en réduisant votre intérêt hypothécaire, plutôt que gagné en soi, offrait auparavant un avantage fiscal immédiat. En d'autres termes, pour chaque 1 £ épargné en intérêts sur votre dette, votre situation était meilleure de 1 £, contre 80 pence si vous aviez été crédité des intérêts moins l'impôt de base sur un compte d'épargne.
Cette situation a été modifiée par l'introduction de l'allocation d'épargne personnelle. Depuis avril 2016, les contribuables au taux de base sont autorisés à gagner jusqu'à 1000 £ exonérés d'impôt par an en intérêts sur un compte d'épargne. Cela équivaut à 0,5% d'intérêt sur un prêt de 200 000 £. Par conséquent, l'efficacité fiscale consistant à réduire les intérêts de votre dette plutôt que de gagner des intérêts créditeurs a été neutralisée dans de nombreuses situations.
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Je suis aussi un entrepreneur.
Pour nous, l'avantage d'un prêt hypothécaire compensatoire est que vous pouvez conserver l'accès à votre épargne en cas de période de soudure pour les affaires, tout en réduisant vos versements hypothécaires. Cela vous donne les avantages de payer trop cher sans vous séparer de l'argent.
Cela vaut peut-être la peine de payer une prime pour une compensation, mais cela dépend de la façon dont vous négociez et de vos revenus. Si vous utilisez un parapluie PAYE ou êtes employé sur des contrats de travail à durée déterminée, cela pourrait en valoir la peine, car votre «warchest» fera partie de vos finances personnelles. Si vous négociez en utilisant votre propre société à responsabilité limitée, alors il vaut de loin mieux garder votre «warchest» à l'intérieur du limité, surtout si tirer cet argent à la place vous placerait dans la fourchette d'imposition plus élevée. En le laissant dans l'entreprise jusqu'à ce que vous en ayez besoin, vous reportez l'impôt sur le revenu jusqu'à l'année où vous en tirez réellement.
Un autre facteur à prendre en compte au moment de décider de payer trop cher un prêt hypothécaire, surtout si vous avez moins de 40 ans, est l'occasion perdue d'investir plutôt cet argent dans une pension. Les cotisations de retraite sont (sous réserve de limites de cotisation), libres d'impôt. Cela fait une énorme différence dans leur retour sur investissement par rapport à tout investissement réalisé à partir d'un revenu imposable, en particulier lorsque votre revenu dépasserait le seuil d'imposition le plus élevé. En raison de la composition, un retour sur investissement relativement modeste de 5% par an transforme 1000 £ en 3207 £ après 20 ans. Par rapport aux économies que vous réalisez en surpayant ce qui est probablement le prêt le moins cher que vous ayez jamais, c'est une évidence pour l'OMI, tant que vous êtes satisfait du risque.
Aussi contre-intuitif que cela puisse paraître, si vous payez un taux d'imposition plus élevé et que vous souhaitez acheter une voiture ou quelque chose de similaire, il serait de loin plus rentable d'emprunter cet argent à un faible taux d'intérêt et de rembourser le revenu de base. tranche de taux, que ce serait pour payer en espèces sur le revenu sur lequel vous avez payé une taxe de 40%. Je suppose que c'est la différence entre la dette et l'endettement.
Les circonstances particulières, les objectifs et l'attitude face au risque de chacun sont différents, il n'y a donc pas de réponse à l'emporte-pièce ici. Dépenser quelques centaines pour discuter de votre situation et de votre attitude face au risque avec un IFA serait certainement un investissement judicieux. Jetez également un œil aux forums des entrepreneurs britanniques, il y a beaucoup de gens qui vous aideront avec des questions comme celles-ci.