Depreciação do ambiente construído

Estamos no início de um longo período de crise, ou tensão. A tensão está entre a necessidade de edifícios que minimizem o desperdício, o uso de energia e a emissão de carbono e o custo ambiental e financeiro de produzir esses edifícios. Por um lado, precisamos de edifícios e espaços que contribuam de forma neutra ou mesmo positiva para o meio ambiente, operando de forma eficiente, usando energia limitada, desperdiçando pouca ou nenhuma água; e por outro precisamos conservar ou não produzir materiais que consumam energia em sua produção.

Meu colega da Oxford and Pi Labs, Jimmy Jia , abriu meus olhos para uma nova maneira de pensar sobre esse problema. Surpreendentemente, o insight é baseado na contabilidade.

Se estivermos administrando uma empresa, digamos uma cervejaria, podemos usar máquinas antigas para produzir nossos produtos, neste caso a cerveja. O maquinário antigo pode não ser muito eficiente. Há mais desperdício, mais chance de uma fermentação lenta ou falha, mais custo de energia. Obviamente, então, devemos comprar novos equipamentos para reduzir custos e aumentar nosso lucro.

Não, obviamente não - novos equipamentos custam dinheiro e esse custo de capital será depreciado na conta de lucros e perdas. Portanto, pode não ser bom para os lucros comprar esse novo kit. Em termos de demonstração de resultados, pode ser que faça sentido usar o kit antigo ou comprar um novo. Também pode ser que fazer algumas melhorias no kit antigo seja a melhor opção de geração de lucro.

Voltando da cerveja para os prédios, temos o mesmo conjunto de escolhas. As regras contábeis e a ausência de um mecanismo de precificação de mercado adequado para o carbono podem complicar isso, mas o princípio é o mesmo. Cada edifício é um depósito do carbono usado na fabricação de seus materiais constituintes. A cada ano que passa, estamos usando esse carbono e depreciando o saldo remanescente. Pode ser que a energia economizada ao desenvolver e usar um prédio novo seja maior do que a energia gasta ao depreciá-lo; pode não.

É bastante óbvio quais variáveis ​​mudarão esses cálculos relativos. O custo inicial de desenvolvimento do ativo é um fator importante: a inflação dos custos de construção mitiga contra o novo desenvolvimento. Precificar o carbono usado no desenvolvimento do ativo é outro grande fator: a atual ausência de um preço de mercado total para o carbono venenoso incentiva novos desenvolvimentos. Quando (como é inevitável) o carbono estiver totalmente precificado, teremos que nos concentrar em como podemos tornar os ativos existentes mais eficientes.

Cada vez mais, a tecnologia será o fator crítico nesta enorme questão. Empresas como Laiout e Bright Spaces ajudam os proprietários de ativos a otimizar o uso do espaço. O Measurabl oferece recomendações e ferramentas de eficiência operacional que capacitam as equipes imobiliárias a melhorar o desempenho ambiental. Haverá muitos mais.

Podemos imaginar soluções baseadas em tecnologia para reduzir o desperdício em todas as áreas de operação de um edifício, pois é inevitável que os ocupantes paguem menos aluguel por edifícios que desperdiçam recursos caros/emitem carbono e os investidores também pagarão menos por edifícios que desperdiçam recursos caros/ emitir carbono.

O prêmio de risco exigido pelos investidores aumentará em antecipação à queda dos valores, queda dos aluguéis ou penalidades do governo. O crescimento real do aluguel será prejudicado à medida que os ocupantes buscarem edifícios mais eficientes/verdes. As taxas de depreciação para edifícios ineficientes aumentarão, expressas por despesas operacionais mais altas, gastos de capital mais altos e mais frequentes e valores de revenda mais baixos. A precificação total do carbono acelerará rapidamente esse processo.

De acordo com os consultores imobiliários Savills, o mercado imobiliário global vale US$ 280 trilhões. Depreciado por mais de 100 anos, são US$ 2,8 trilhões a cada ano para serem atacados. Precisamos de uma revolução no ambiente construído impulsionada pela tecnologia, e a recompensa será enorme.

Para obter mais pesquisas do Pi Labs sobre sustentabilidade ambiental, baixe nosso white paper: Desempenho imobiliário e ambiental — Preenchendo a lacuna com a PropTech