10 вещей, которые нужно знать об оценке дома

Из всех людей, с которыми вы будете взаимодействовать при покупке или продаже дома, оценщик — это тот, кого вы, вероятно, узнаете меньше всего. Но он или она может сыграть одну из самых важных ролей в продаже или покупке вашего дома. То, что найдет оценщик, может быть разницей в том, получите ли вы дом, который хотите, или сможете продать тот, которого у вас нет.

Оценка имущества отличается от осмотра имущества . Домашний инспектор ищет проблемы в доме, о которых покупатель должен знать перед покупкой (например, плесень или протекающая крыша). Оценщик определяет долларовую стоимость дома, глядя на то, сколько стоят аналогичные дома в этом районе, а также на состояние фактического имущества. Если вы занимаете деньги в банке или другом учреждении для покупки дома, вам, вероятно, придется пройти оценку дома (осмотр необязателен, но покупателям было бы разумно его получить).

Вот 10 важных вещей, которые нужно знать об оценке дома, начиная с того, почему ипотечные кредиторы в первую очередь требуют оценки дома.

1. Оценка – это страховой полис банка
2. Оценка занимает всего 20 минут
3. Потеря права выкупа может навредить вам
4. Чистый дом имеет большое значение
5. Композиции имеют решающее значение
6. Вы должны устранять любые повреждения заблаговременно
7. Продавцы тоже могут запросить оценку
8. Запросите копию вашего отчета об оценке
9. Общение приветствуется, принуждение — нет
10. Вы можете опротестовать оценку

Основная цель оценки дома — убедить ипотечного кредитора в том, что дом стоит запрашиваемой цены. Банки и другие ипотечные кредиторы берут на себя большой риск, когда дают покупателю кредит на сотни тысяч долларов. Если покупатель не выплачивает ссуду по умолчанию, кредитор может только лишить права выкупа дом и попытаться продать его. Если дом не стоит столько, сколько кредит, банк никогда не вернет свои деньги.

Вот почему покупатель обычно платит за оценку дома, которая стоит от 300 до 400 долларов за дом на одну семью. Банк или ипотечный кредитор, как правило, имеет группу оценщиков, которым он доверяет в проведении точной оценки.

Если оценка окажется равной или выше запрашиваемой цены, то продажа может быть продолжена, но если она окажется низкой, это может стать проблемой. Маловероятно, что банк одобрит ипотеку выше оценочной стоимости, что является плохой новостью для продавца, которому, возможно, придется снизить запрашиваемую цену.

У оценщиков обычно плотный график, особенно на горячем рынке жилья. Ноубл Филдс , сертифицированный тренер оценщиков из Сан-Франциско, Калифорния, говорит, что оценщики проводят в реальном доме всего около 20 минут. Остальная часть их работы происходит в офисе.

Отчеты об оценке следуют форме Fannie Mae Form 1004 , в которой требуется, чтобы оценщик физически осмотрел недвижимость, чтобы подтвердить размер собственности, количество спален и ванных комнат, общую площадь жилой площади , любые улучшения или дефекты дома, и больше. Опытный оценщик точно знает, что он или она ищет, и быстро перемещается по дому, отмечая каждый пункт в форме.

Поскольку у оценщиков мало времени, важно, чтобы агент продавца по недвижимости присутствовал во время оценки, чтобы указать на важные ремонтные работы или обновления, которые могут увеличить оценочную стоимость, или учесть повреждения или необходимый ремонт, которые могут снизить оценочную стоимость.

По закону брокеры и кредиторы могут высказывать свое мнение о стоимости дома, но им не разрешено диктовать оценщику, какой они хотят видеть стоимость.

Слышали ли вы, как кто-то жалуется, что их сосед с неухоженным газоном или рушащейся дорогой «обрушивает ценности дома»? У них может быть точка зрения. Поскольку стоимость вашего дома в значительной степени определяется ценой продажи аналогичных домов в вашем районе, многое зависит от того, как ваши соседи заботятся о своей собственности.

Но еще более проблематичным, чем сорняки на газонах или облупившаяся краска, является рынок жилья, сильно пострадавший от потери права выкупа и коротких продаж (когда домовладелец, испытывающий финансовые затруднения, продает свой дом меньше, чем сумма, причитающаяся по ипотеке). Эти типы «проблемных продаж» могут значительно снизить стоимость недвижимости для сопоставимых домов по соседству, включая ваш.

Хорошей новостью является то, что большинство оценщиков попытаются исключить потери права выкупа и короткие продажи, если они смогут найти поблизости другие точные оценки. Но если район тонет в проблемных продажах, это неизбежно снизит стоимость всех домов.

Оценщик будет у вас минут через 20, а вы уже бегаете как сумасшедший . Так действительно ли важно вытащить грязное белье из переполненных корзин и подмести всю собачью шерсть и комочки пыли? Да, да, да! Правда, ваш дом оценивается на основе квадратных метров, количества комнат и площади земли, поэтому технически ваши навыки ведения домашнего хозяйства не учитываются. Но оценщики тоже люди, и на них обязательно повлияет большой беспорядок.

Тренер-оценщик Ноубл Филдс говорит, что оценщики ценят возможность свободно передвигаться по дому, не перешагивая груды одежды и другие препятствия. Все, что вы можете сделать, чтобы помочь вашему дому получить наивысшую оценку по сравнению с нижней, стоит дополнительных усилий.

Интересно, что весь смысл оценки заключается не в том, чтобы рассчитать объективную стоимость дома, основываясь исключительно на его размере и удобствах, а в том, чтобы сравнить его с другими недавно проданными домами в этом районе. Для того чтобы оценщик мог определить справедливую рыночную стоимость дома, ему или ей необходимо иметь самое современное представление о местном рынке недвижимости.

Отчет об оценке включает место для трех «сравнимых продаж», известных на языке недвижимости как «компы». Оценщик будет использовать базы данных недвижимости, такие как MLS (Multiple Listing Services), и другие общедоступные записи для поиска недавно проданных домов, которые наиболее точно соответствуют собственности с точки зрения ее географического положения, ее размера, возраста, состояния, вида и так далее. на. Как правило, это будут дома в том же районе, что и выставленный на продажу.

Чтобы комп был точным и полезным, он должен быть свежим. Опять же, если агент по недвижимости хочет убедиться, что продавец нанял лучшего оценщика, он или она предоставит оценщику список актуальных предложений, которые приходятся на запрашиваемую цену или выше.

Вы знаете ту дыру в стене, где штука прошла сквозь штуку и сломала штуку? Треснувшее оконное стекло, которое вы временно заклеили скотчем? Задняя дверь, которую выцарапала собака , и трещина в двери подвала от многократного хлопания вашего угрюмого подростка? Все то, что вы хотели сделать и откладывали снова и снова? Ну, а теперь пора снять свою дурь и починить их все.

Мало того, что ущерб негативно повлияет на вашу оценку, но если ваш кредит застрахован Федеральным жилищным управлением (FHA), оценщики обязаны сообщать им об ущербе.

Существуют определенные ситуации, в которых продавец жилья может захотеть заказать собственную оценку. Например, не всегда ясно, по какой цене должен быть выставлен дом. Вы можете встретиться с несколькими агентами по недвижимости , у каждого из которых очень разные предложения относительно первоначальной запрашиваемой цены. Если вы установите слишком низкое значение, вы заработаете на продаже меньше, чем могли бы получить, но если вы установите слишком высокое значение, вы отпугнете потенциальных покупателей.

В этой ситуации вполне разумно заплатить от 300 до 400 долларов за независимую оценку, чтобы определить наиболее точную рыночную стоимость дома и установить соответствующую цену. Просто знайте, что кредитор по-прежнему будет хотеть свою собственную оценку, поэтому оценка вашего оценщика не является окончательным словом.

Поскольку покупатель платит за оценку, он или она имеет право получить бесплатную копию полного отчета . Кредиторы обязаны отправлять оценки покупателям незамедлительно, но как минимум не позднее, чем за три дня до закрытия кредита. Если оценка проводится по более низкой цене, чем та, о которой договорились покупатель и продавец, у покупателя будет хорошая возможность договориться о более низкой цене.

Продавец увидит копию отчета об оценке только в том случае, если покупатель захочет использовать его для согласования более низкой цены продажи. Если оценка возвращается на уровне запрашиваемой цены или превышает ее, у продавца нет причин беспокоиться об этом. На горячем рынке недвижимости покупателю, возможно, придется заплатить наличными за разницу между оценочной стоимостью и суммой, которую просит продавец.

Некоторые агенты по недвижимости считают, что любое общение с оценщиком является незаконным, но, по данным The Appraisal Foundation , это совсем не так. Оценщики приветствуют любую информацию, которая помогает им определить наиболее точную рыночную стоимость дома. Это включает в себя дополнительные скидки, предоставленные агентом продавца, счета или квитанции за основные обновления и ремонт, а также подтверждение постоянного технического обслуживания и ремонта.

Что строго запрещено, так это любой вид связи, специально предназначенный для принуждения или угроз оценщику дать более высокую стоимость дома, чем заслуживает недвижимость. Например, агент по недвижимости не может настаивать на том, чтобы оценщик соответствовал цене, запрашиваемой продавцом, или угрожать запретом оценщику, если он или она не будет играть в мяч. Это неэтично и может лишить агента по недвижимости лицензии.

Если вы продавец и считаете, что оценка оказалась ниже, чем должна была быть , вы можете опротестовать это. Свяжитесь с кредитором и узнайте, какова их процедура для оценочных споров. Но вам нужно будет вооружиться документацией , подтверждающей ваш аргумент.

Обязательно приложите фотографии и запись всех улучшений, а также композицию других домов, которые должны были быть включены. Ваш агент по недвижимости должен иметь возможность ознакомиться с теми, которые использовались для оценки, и помочь вам составить более точные расчеты.

Однако знайте, что только ипотечный кредитор может потребовать повторную оценку . Если кредитор отклоняет ваш запрос на пересмотр (или он не меняет стоимость имущества), вы можете оплатить оценку самостоятельно и посмотреть, получите ли вы другие результаты.

Статьи по Теме