ผู้ให้กู้จำนองจะประเมินการจำนองส่วนตัวที่มีอยู่โดยไม่มีการชำระเงินรายเดือนได้อย่างไร?
ฉันมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัวสำหรับบ้านของฉันในสหรัฐอเมริกา (ไม่ได้รับเงินจากผู้ขายพ่อแม่ของฉันเป็นผู้ให้กู้) ผู้ให้กู้ให้ฉันเป็นจำนวนดอกเบี้ยในแต่ละเดือนและจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเงินกู้ ดังนั้นเงินต้นจึงไม่เปลี่ยนแปลงและฉันจ่าย $ 0 ต่อเดือนอย่างมีประสิทธิภาพ
ถ้าฉันขายบ้านและซื้อบ้านราคาแพงกว่าฉันจะขอจำนองแบบเดิมสำหรับส่วนต่างของราคาบ้านใหม่ได้หรือไม่?
สมมติฐาน:
- เงินกู้จำนองส่วนตัวจำนวน 400,000 เหรียญ
- ฉันจะได้รับเงิน 400,000 เหรียญจากการขายบ้านหลังปัจจุบัน
- เงื่อนไขของการจำนองส่วนตัวจะยังคงเหมือนเดิมสำหรับบ้านหลังใหม่
- เงื่อนไขการจำนองส่วนตัวจะทำให้มั่นใจได้ว่าจะไม่มีการจ่ายเงินรายเดือนตลอดอายุการจำนองแบบเดิม
- ค่าบ้านใหม่ 600,000 เหรียญ
- ฉันสามารถมีสิทธิ์ได้รับการจำนอง $ 200k (ดาวน์ 20% หากจำเป็น)
- ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมจะมีภาระผูกพันหลัก
การคิดจากมุมมองของผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมนี้ดูเหมือนว่ามีความเสี่ยงต่ำ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของฉันจะต่ำมากเนื่องจากฉันไม่มีการจ่ายเงินรายเดือนสำหรับการจำนองส่วนตัว สมมติว่าผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมสามารถมีภาระผูกพันหลักและพวกเขาสามารถตรวจสอบได้ตามสัญญาจำนองส่วนตัวว่าจะไม่มีการชำระเงินรายเดือนต่อไปฉันคิดว่าพวกเขาควรมองว่าเงิน 400k ดอลลาร์เป็นเงินดาวน์เป็นหลัก แต่นี่เป็นสถานการณ์ที่ผิดปกติดังนั้นฉันอาจจะพลาด บางอย่าง
คำตอบ
น่าเสียดาย (ในสหรัฐอเมริกา) ฉันคิดว่าคำตอบคือ (น่าเสียดาย) ในยุคนี้ "ไม่มีโอกาสในนรก" : /
พวกเขาจะไม่สามารถป้อนกรณีของคุณในระบบได้
ใน "สมัยก่อน" และในภาพยนตร์นายธนาคารวัยชราผู้ชาญฉลาดที่สาขาในพื้นที่ของคุณจะพิจารณาปรับเปลี่ยนมุมมองและตัดสินใจ น่าเสียดายที่สิ่งนี้หายไปอย่างสิ้นเชิงตั้งแต่เกิดวิกฤต r / e และรัฐบาลเข้ารับช่วงต่อของการจำนองทั้งหมดอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่มีธนาคารใดดำเนินการจำนองเพียงแค่ส่งต่อไป
การอนุมัติการจำนองจะใช้คอมพิวเตอร์ทั้งหมด (ไม่ใช่โดยธนาคาร แต่เป็นระบบที่พวกเขากำลังส่งต่อไปให้) โดยไม่มีการ "ตัดสินใจ" แต่อย่างใด
ฉันสามารถมีสิทธิ์ได้รับการจำนอง $ 200k (ดาวน์ 20% หากจำเป็น)
สันนิษฐานว่านั่นคือ 20% ของ $ 200k ซึ่งเป็นเพียง 6.7% ของมูลค่าทั้งหมดของบ้าน ทั้งหมดนี้คุณกำลังยืม$560k on a $บ้าน 600k. ซึ่งอาจส่งผลต่อวิธีพิจารณาใบสมัครของคุณ
ธนาคารจะไม่เห็นเงิน 400,000 ดอลลาร์เป็นส่วนหนึ่งของเงินดาวน์ เป็นเงินที่ยืมมาซึ่งคุณเป็นหนี้กับคนอื่น
ไม่มีวิธีเพียงแค่ "โอน" การจำนองจากอสังหาริมทรัพย์หนึ่งไปยังอีกแห่งหนึ่ง การจำนองปัจจุบันจะต้องได้รับการปลดเมื่อคุณขายบ้านและมีการจำนองใหม่ มิฉะนั้นจะเป็นเพียงสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกัน
เป็นไปได้มากว่าคุณจะต้องรีไฟแนนซ์กับผู้ให้กู้ส่วนตัวเป็นการจำนองครั้งที่สอง ธนาคารจะต้องการเป็นผู้ให้กู้หลักเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาจะได้รับเงินคืนในกรณีที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์
ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับธนาคารว่าพวกเขาต้องการที่จะจำนองครั้งแรกหรือไม่และขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ส่วนตัวว่าพวกเขาต้องการที่จะรับที่สองหรือไม่ ฉันจะทราบว่านี่เป็นความเสี่ยงที่มากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้ส่วนตัวเนื่องจากเป็นลำดับที่สอง (และไม่ได้รับเงินต้นคืนในระหว่างนี้) ดังนั้นฉันจะไม่แปลกใจเลยถ้าพวกเขาไม่สนใจที่จะรีไฟแนนซ์เงินกู้ดอกเบี้ยอย่างเดียว
วิธีแก้ปัญหาที่ง่ายกว่านั้นอาจเป็นเพียงการรีไฟแนนซ์เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพียงครั้งเดียวและให้พ่อแม่ของคุณให้ของขวัญแก่คุณต่อไป (อาจเป็นจำนวนดอกเบี้ยใหม่?) หากพวกเขาต้องการ เงินต้นใด ๆ ที่คุณสามารถคืนให้คุณเป็นทุนในบ้าน
อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของฉันจะต่ำมากเนื่องจากฉันไม่มีการจ่ายเงินรายเดือนสำหรับการจำนองส่วนตัว
ใช่ แต่มันค่อนข้างเทียมและธนาคารอาจมองเห็นสถานการณ์ที่ผิดปกติ
โปรดทราบว่าหากคุณไม่สามารถจ่ายเงินต้นในการจำนองปัจจุบันได้คุณจะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยในการจำนองใหม่ได้อย่างไร? ดูเหมือนว่าคุณกำลังตกอยู่ในสถานการณ์ที่อันตรายมาก
ฉันเห็นด้วยกับสมมติฐานของคุณและฉันคิดว่าคุณไม่น่ามีปัญหาในการขอให้ธนาคารอนุมัติการจำนองในสถานการณ์นี้ จากมุมมองของธนาคารคุณเป็นเพียงการกู้เงิน$200K on a $600K บ้านและธนาคารยังคงได้รับภาระในบ้านทั้งหมดดังนั้นจึงแทบไม่มีความเสี่ยงสำหรับพวกเขา
เมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการชำระค่าจำนองรายได้ของคุณจะสมดุลกับหนี้ปัจจุบันและการชำระเงินรายเดือนสำหรับหนี้เหล่านั้น ความจริงที่ว่าคุณมีข้อตกลงกับพ่อแม่ของคุณว่าคุณเป็นหนี้พวกเขา $ 400K ไม่เกี่ยวข้องกับใบสมัครหากคุณไม่เคยจ่ายเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้นั้นเว้นแต่พ่อแม่ของคุณจะมีภาระผูกพันกับทรัพย์สินของคุณซึ่งจริงๆแล้ว ในกรณีที่การจำนองน่าจะไม่ได้รับการอนุมัติ (แม้ว่าตราบใดที่ธนาคารได้รับภาระหนี้ครั้งแรกก็ยังอาจ)
โปรดทราบว่าสถานการณ์ของคุณไม่ได้แตกต่างไปจากการที่คุณไม่มีทรัพย์สินในปัจจุบันมากนักและพ่อแม่ของคุณเพิ่งให้คุณเป็นของขวัญ 400K ดอลลาร์เพื่อวางทรัพย์สินใหม่มูลค่า 600,000 ดอลลาร์ ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับของขวัญสำหรับการชำระเงินดาวน์คือธนาคารต้องการให้แน่ใจว่าเป็นของขวัญอย่างแท้จริงไม่ใช่เงินกู้ที่ต้องปรับการคำนวณ DTI (หนี้ต่อรายได้) ดังนั้นพวกเขาอาจต้องการลายเซ็นจากผู้ให้ของขวัญเพื่อพิสูจน์ว่าเป็นของกำนัลอย่างแท้จริง ของขวัญ. แต่ในกรณีของคุณแม้ว่าในทางเทคนิคแล้วจะเป็นการกู้ยืมแทนของขวัญ แต่ DTI ก็จะไม่ได้รับผลกระทบ นอกจากนี้ธนาคารจะไม่เสียเงินเล็กน้อยเว้นแต่คุณจะผิดนัดจำนองใหม่และมูลค่าบ้าน 600,000 ดอลลาร์ลดลงต่ำกว่า 200,000 ดอลลาร์ซึ่งไม่น่าเป็นไปได้อย่างมากจากสถานการณ์การจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ ฉันเชื่อว่านี่คือชูอิน ความซับซ้อนของสถานการณ์เฉพาะของคุณส่วนใหญ่เป็นเพียงเสียงรบกวนที่ไม่สำคัญสำหรับการกู้เงิน
โปรดทราบว่าคุณมีเงินดาวน์ 67% อยู่แล้ว คุณไม่ต้องการเงินเพิ่มอีก 20% (จากจำนวนใด ๆ ) เพื่อประกันเงินกู้หรือเพื่อหลีกเลี่ยง PMI กฎ 20% เกี่ยวข้องกับราคาซื้อเท่านั้นไม่ใช่จำนวนเงินกู้ กล่าวอีกนัยหนึ่งเนื่องจากเงินดาวน์ของคุณ (มาก) มากกว่า $ 120K จึงไม่มี PMI ใด ๆ