ทรัพย์สินให้เช่านี้ควรค่าแก่การเก็บรักษาไว้หรือควรขาย

Aug 18 2020

ฉันกลายเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่ได้ตั้งใจเมื่อฉันซื้อบ้านเมื่อ 3 ปีที่แล้วและไม่ได้ขายบ้านที่ฉันอาศัยอยู่มาเป็นเวลา 10 ปี

นี่คือข้อเท็จจริง:

  • ซื้อบ้าน: 200,000 เหรียญ
  • สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่: 162,000 เหรียญ
  • ประวัติการเช่า: 3 ปีในราคา $ 1750 ต่อเดือน
  • การบำรุงรักษาค่าเช่า:
    ปีหนึ่งเปลี่ยนหลังคา $ 6500,
    ปี 2 ~ $ 3000 ในการบำรุงรักษาเครื่องใช้ไฟฟ้า,
    ปีที่ 3 ~ $ 9000 ในการซ่อมแซมหลังจากผู้เช่า 3 ปีทำลายภายในบ้าน
  • การจัดการทรัพย์สิน: 175 เหรียญ / เดือน
  • ภาษี, ประกัน, ดอกเบี้ย: ~ 7500 / ปี
  • มูลค่าบ้าน: ~ 255,000 เหรียญ
  • การปรับปรุงบ้านตั้งแต่ซื้อ: อัพเกรดประมาณ 15,000 เหรียญในขณะที่ฉันอาศัยอยู่ที่นั่น พื้นไม้เนื้อแข็งเคาน์เตอร์ ฯลฯ

สำหรับฉันแล้วดูเหมือนว่าฉันจะขายและลงทุนผลกำไรในพอร์ตหุ้นของฉันดีกว่า แต่ฉันอยากฟังความคิดเห็นอื่น ๆ บ้านเพิ่งปรับปรุงเสร็จหลังจากมีผู้เช่าคนสุดท้ายจึงมีลักษณะเป็นทรงปลายแหลม ฉันคิดว่าฉันสามารถเช่าได้ในราคา $ 1900 / เดือนและอาจสูญเสียผู้จัดการทรัพย์สิน บ้านดูเหมือนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น แต่ฉันคิดว่าคงต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อยสองสามปีถึงจะมีมูลค่า 300,000 ดอลลาร์

ฉันหวังว่าการบำรุงรักษาส่วนใหญ่จะเสร็จสิ้นไประยะหนึ่งแล้วในบ้าน แต่ผู้เช่าที่ทำลายด้านในจะทำให้เกิดปัญหาในปีนี้ (เคยเป็นผู้เช่าที่ดีมาประมาณ 3 ปีจนกระทั่งสิ้นสุด) และทำให้ฉันคิดว่าฉันจัดการกับทรัพย์สินเสร็จแล้ว .

คำตอบ

17 Curtis Aug 19 2020 at 19:58

ดูเหมือนว่าคุณได้ใช้เงิน $ ใหญ่ทั้งหมดไปแล้วซึ่งคุณจะต้องใช้ไปสักพัก คุณควรให้ บริษัท จัดการทรัพย์สินของคุณดำเนินการตามหลังผู้เช่าคนก่อนเพื่อรับความเสียหายทั้งหมด คุณไม่ได้ จำกัด เพียงแค่เงินฝากของพวกเขาหากพวกเขาสร้างความเสียหายมากมาย บริษัท จัดการทรัพย์สินของคุณควรบอกคุณว่าหากพวกเขาคุ้มค่ากับสิ่งที่คุณจ่ายไป

อย่างไรก็ตามหากคุณทำกำไรทุกประเภทจากปีต่อปีก็คุ้มค่าเพราะบ้านของคุณจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ฉันเช่ามาประมาณ 10 ปีแล้วและบ้านก็มีมูลค่าสูงถึง 100,000 เหรียญในช่วงเวลานั้น ตราบใดที่กระแสเงินสดเป็นบวกหรือปิดฉันจะได้รับเงินจำนวนมากจากการแข็งค่าเมื่อมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น

ที่ถูกกล่าวว่าถ้าคุณไม่ชอบความยุ่งยากอย่าทำ

นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของคุณ หากคุณทำเช่นนี้เป็นเวลา 10-20 ปีในที่สุดคุณก็จะได้รับค่าจ้างและมีรายได้เหลือที่ดีรวมทั้งรังไข่สำหรับเกษียณอายุ หากคุณต้องการผลกำไรอย่างรวดเร็วนี่อาจไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องการ แต่ช้าและมั่นคงจะชนะการแข่งขันเมื่อมันมาถึงการเช่า อาจเป็นบัญชีเกษียณของคุณ

สิ่งที่ควรพิจารณาอีกประการหนึ่งคือระมัดระวังค่าใช้จ่ายให้มากขึ้นเท่าที่จะแก้ไขได้และจ่ายค่าซ่อมแซม ค่าซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้า 3,000 เหรียญฟังดูค่อนข้างสูง คุณสามารถใส่สิ่งของที่ใช้แล้วลงไปได้และไม่จำเป็นต้องอยู่ในอันดับต้น ๆ หากเป็นการเช่า รับข้อเสนอที่ดีกว่าสำหรับงานซ่อมหรือเปลี่ยนสิ่งต่างๆ อย่าใช้พรมคุณภาพสูงหากคุณกำลังเปลี่ยน สมมติว่ามันจะถูกทิ้งในถังขยะทุกๆสองสามปีและต้องเปลี่ยนใหม่ ซื้อของที่ถูกกว่าและค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนทดแทนของคุณจะลดลงเล็กน้อย

เป็นการลงทุนที่มีกำไรหากคุณอยู่ในนั้นเป็นเวลาหลายปีและกำลังมองหาผลกำไรระยะยาวเทียบกับ $$$ อย่างรวดเร็ว

10 HartCO Aug 19 2020 at 05:04

ทางการเงินเป็นเรื่องยากที่จะพูดได้ว่าหากคุณไม่คัดกรองผู้เช่าอย่างละเอียดเพียงพอหรือเพียงแค่โชคไม่ดีค่าใช้จ่าย / ความยุ่งยากเพิ่มเติมอาจกัดกินผลกำไรและความมีสติของคุณ ดูเหมือนว่าคุณได้ซื้อตั๋วจำนวนมากดังนั้นคุณอาจถูกตั้งค่าให้อยู่ห่างออกไปสองสามปีด้วยค่าเช่าที่สูงขึ้นซึ่งจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งหากคุณสามารถทำได้โดยไม่มีผู้จัดการทรัพย์สิน (หรืออย่างน้อยก็ทำโดยไม่มีค่าใช้จ่าย มาก).

หากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ใน 2 ใน 5 ครั้งสุดท้ายก่อนขายคุณไม่สามารถอ้างสิทธิ์ในการยกเว้นกำไรจากการขายได้ดังนั้นคุณจึงต้องแยกตัวประกอบนอกจากนี้คุณยังมีค่าเสื่อมราคา 3 ปีซึ่งจะถูกเรียกคืนหาก คุณขายตอนนี้ ทั้งสองอย่างนี้ไม่ได้เป็นผู้ทำลายข้อตกลงหากคุณเพิ่งทำกับการเป็นเจ้าของบ้านให้นำก้อนภาษีของคุณและดำเนินการต่อ

ฉันสนุกกับการมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นส่วนสำคัญในพอร์ตโฟลิโอของฉันฉันมองว่าการเป็นเจ้าของบ้านเป็นงานพาร์ทไทม์ที่ฉันสามารถดำเนินต่อไปได้จนถึงวัยเกษียณ นอกจากนี้พื้นที่ของฉันยังมีกำไรสำหรับการเช่าและดูเหมือนว่าจะยังคงเป็นเช่นนั้นต่อไปเนื่องจากการเติบโตที่คาดการณ์ไว้สูง หากคุณไม่มีความมั่นใจในพื้นที่ของคุณและอยู่ในรั้วเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านอาจถึงเวลาต้องประกันตัว

6 Plant Aug 19 2020 at 21:03

ในการคำนวณเกี่ยวกับการขายคุณต้องจำไว้ด้วยว่ามีค่าใช้จ่าย 10-11% ในการขาย หากคุณเก็บไว้เป็นค่าเช่าคุณได้ตรวจสอบสิ่งที่คนอื่นเรียกเก็บค่าเช่าในพื้นที่สำหรับขนาดและเงื่อนไขที่เท่ากันหรือไม่? ฉันมีห้องเช่า 5 ห้องและเก็บค่าเช่าให้ต่ำกว่าตลาดดังนั้นฉันจึงสามารถเลือกผู้เช่าจากกลุ่มใหญ่แล้วฉันก็เป็นคนช่างเลือกตัวจริง! ฉันเป็นเจ้าของทั้งหมดมากว่า 30 ปี ฉันยังไม่ขึ้นค่าเช่าบ่อยๆ ได้จ่ายออกไป ค่าเช่าของฉันล้วนมาจากความซื่อสัตย์ในช่วงที่โควิด -19 ระบาด พวกเขาอาจจะสาย แต่ฉันได้รับทุกคน ฉันโทรหาผู้เช่าแต่ละคนเมื่อสิ่งนี้เริ่มต้นขึ้นและบอกพวกเขาว่าฉันจะไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมล่าช้าแม้ว่าพวกเขาจะมาไม่ทัน ฉันมีผู้เช่าเพียง 1 คนที่อยู่กับฉันไม่ถึง 10 ปี ฉันได้ลองใช้ผู้จัดการทรัพย์สินแล้วแต่ไม่พอใจกับพวกเขาทั้งหมด (ฟังดูเหมือนผู้จัดการทรัพย์สินของคุณกำลังฉีกคุณเขาจัดการซ่อมแซมหรือไม่ถ้าเป็นเช่นนั้นเขาอาจโดนเตะหลังหรืออะไรสักอย่างสุดท้ายของฉันคือ) 10-11% อยู่ใน So California จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมนายหน้า 6% ("ปกติ" ของเรา), + ค่าธรรมเนียมสัญญา, ค่าธรรมเนียมชื่อเรื่อง & ค่าธรรมเนียมขยะตามปกติ

5 JTP-ApologisetoMonica Aug 19 2020 at 12:56

หลังจากค่าธรรมเนียมการจัดการคุณมี $ 19,000

ภาษี Ins, Int, $ 7500 เรียกว่าเหลือ $ 11K

ดูเหมือนว่าจะขาดหายไปมากรายการโฆษณาอื่น ๆ จาก Sch E จะช่วยได้ ไม่มีการบำรุงรักษาบริเวณ? หิมะตกในฤดูหนาวหญ้าในฤดูร้อน?

ต้องดูตัวเลขของหลังคาเครื่องใช้ไฟฟ้าและอื่น ๆ แต่ตลอดอายุการใช้งาน ตัวอย่างเช่นหลังคาควรมีอายุ 20 ปีและควรคิดเป็นค่าใช้จ่าย 'กองทุนจม' $ 400 / ปี เช่นเดียวกับเครื่องใช้ไฟฟ้า เมื่อคุณพิจารณาทั้งหมดแล้วก็ยังคงเป็นทางเลือกส่วนบุคคล เป็นประจำทุกปี "ฉันอยากจะมี$X ($80K ขั้นต้นถ้าคุณขายตอนนี้) หรือกระแสเงินสดบวกกับค่าเช่าที่เป็นไปได้ "

ในปี '14 ฉันซื้อบ้าน 3 ครอบครัว (เช่นอพาร์ตเมนต์ 3 ห้อง) มีค่าใช้จ่าย$180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $พ.ศ. 2543 ตั้งแต่ขึ้นสู่ $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $180K จ่ายลงไปที่ $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $220K ฉันต้องการเก็บไว้หรือขายและลงทุนที่อื่น

ในท้ายที่สุดแผนการเกษียณอายุของฉันเป็นเพียงส่วนเล็ก ๆ ผู้จัดการเป็นเพื่อนบ้านที่ฉันทำงานมาสองสามปีและพวกเขาคิดค่าบริการรายเดือนที่สมเหตุสมผล ฉันเชื่อใจพวกเขาจนถึงจุดที่พวกเขารู้ว่าจะ 'ไม่' โทรหาฉันสำหรับปัญหาเล็ก ๆ น้อย ๆ แบบสุ่ม ในกรณีของคุณน่ากังวลหรือไม่? ประสบการณ์ที่แตกต่างกันมากในการใช้ผู้จัดการและต้องจัดการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วยตัวเอง นอกจากนี้ยังแตกต่างกันที่จะมีผู้เช่าระยะยาวโดยมีค่าเช่าที่เป็นที่ยอมรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในระหว่างทางมากกว่าที่จะมีการหมุนเวียนรายปีโดยมีค่าใช้จ่ายที่ว่างหนึ่งเดือนค่านายหน้าในการเช่าใหม่และงานทำความสะอาด / ทาสีเล็กน้อยในแต่ละครั้ง

1 PaulM Aug 20 2020 at 04:05

ทำในสิ่งที่คาทอลิก (สถาบัน) ทำพวกเขาไม่เคยขายอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าพวกเขาจะไม่เห็นคุณค่าในปีนี้พวกเขาจะในอีก 100 ปีและทิ้งทรัพย์สินไว้ในที่ดินของคุณเพื่อลูก ๆ ของคุณและลูก ๆ ของคุณจะได้รับประโยชน์

ดูเหมือนว่าตอนนี้คุณกำลังทำงานให้กับผู้เช่าโดยมีค่าใช้จ่ายทั้งหมดขอเตือนคุณพวกเขาและเงินของคุณต้องทำงานให้คุณ คำแนะนำที่ไม่ค่อยเป็นที่นิยมซึ่งฉันเห็นด้วยอย่างยิ่งให้ทำงานน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ด้วยการซ่อมแซม / ปรับปรุง ผู้คนยังคงชอบที่จะเช่าสิ่งที่คุณมี ตอนนี้คุณกำลังจ่ายเงินให้คนอื่นอยู่ในบ้านของคุณ ...

หากคุณมีผลงานอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 10 รายการให้กำจัดผู้จัดการทรัพย์สินของคุณ - เห็นได้ชัดว่าพวกเขาไม่ได้ทำงาน ค้นหาผู้เช่าได้ง่ายและตรวจสอบด้วยตัวเองโดยใช้เครื่องมือจัดการทรัพย์สินของ Zillow หรือเครื่องมือที่ใช้งานง่ายและราคาถูก ผู้คนต้องการที่อยู่อาศัยและคุณสามารถหาสิ่งดีๆได้จากที่นั่น แทนที่จะใส่ $ 150 เป็นหลักการของคุณและรับค่าเช่าของคุณให้เร็วขึ้นสำหรับการประหยัดดอกเบี้ยเพิ่มเติมนั้น

การเช่าเป็นสถานที่ที่คุณต้องระมัดระวังและตระหนี่อย่างมากเพื่อเพิ่มผลกำไรของคุณในตอนท้ายของวัน แนวคิดบางประการในการลดต้นทุนคงที่:

  1. รีไฟแนนซ์และใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยต่ำ
  2. ดูเหมือนว่าด้วยค่าใช้จ่ายที่สูงในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาคุณกำลังจ้างงานของคุณ เรียนรู้วิธีแก้ไข / รักษาทรัพย์สินด้วยตัวคุณเอง เกี่ยวกับหลังคาคุณอาศัยอยู่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาและไม่เป็นไร ปัญหาในการเช่าหนึ่งปีคืออะไร? คุณเพิ่งทำการแก้ไขเพื่อแก้ไขการรั่วไหลหรือสองครั้งได้หรือไม่? ทำไมคนอื่นถึงต้องได้รับประโยชน์จากหลังคาใหม่เมื่อคุณอาศัยอยู่กับของเก่า? ซ่อมแทนหรือเปลี่ยนจนกว่าจะเปลี่ยนถูกกว่าซ่อม
  3. เลือกซื้อสินค้าและค้นหานโยบายเจ้าของบ้านที่มีต้นทุนต่ำกว่า

การเช่านั้นให้ผลกำไรน้อยกว่า ETF ในตลาดหุ้น แต่สม่ำเสมอเชื่อถือได้และคุณมีบางสิ่งที่จับต้องได้ในตอนท้ายของวันซึ่งนำมาซึ่งความรู้สึกที่น่าตื่นเต้นในการเป็นเจ้าของบ้าน

ตามที่คนอื่นพูดถึงนั่นคือสิ่งที่คุณต้องการจัดการมากกว่า ผู้เช่า / แรงงานทางกายภาพที่บ้านหรือคุณต้องการเตะคืน?