Quelle est la responsabilité d'un agent séquestre qui n'a pas fait son travail?
Cette question fait suite à cette question concernant un échec. achat d'immeuble.
L'avocat du vendeur avait accepté d'être l'agent séquestre pour la transaction. C'est-à-dire qu'il était censé recevoir le prix d'achat, X de l'acheteur, un montant YX du vendeur, utiliser les deux montants pour rembourser l'hypothèque Y, puis transférer l'immeuble du vendeur à l'acheteur "gratuitement et en clair . "
L'avocat n'a reçu que X de l'acheteur, et l'a utilisé pour payer l'hypothèque «vers le bas», mais pas «hors». C'est parce que le vendeur n'a pas mis en place la différence comme l'implique le contrat. L'acheteur veut "out" et le retour de son X, mais c'est désormais entre les mains du créancier hypothécaire. L'agent séquestre était censé recevoir les deux montants, X de l'acheteur et YX du vendeur, avant de rembourser l'hypothèque et de transférer la propriété à l'acheteur. Dans ce cas, il aurait pu rendre X à l'acheteur alors qu'il n'avait pas reçu YX du vendeur, mais maintenant il ne peut pas le faire.
Quelle est, le cas échéant, la responsabilité de l'avocat? Est-il responsable de la différence YX? Doit-il rendre X au vendeur de sa propre poche?
(Le lieu est l'État de New York.)
Réponses
La responsabilité d'un agent séquestre est normalement limitée contractuellement au strict minimum autorisé par la loi, ce qui limite généralement la responsabilité de l'agent séquestre au respect des ordonnances du tribunal et à s'abstenir de tout comportement délibéré ou imprudent de mauvaise foi.
En outre, l'avocat d'un vendeur n'est généralement pas autorisé à servir de véritable agent tiers d'entiercement, car cela imposerait un conflit d'intérêts à l'avocat dans la transaction, l'avocat du vendeur ayant des obligations fiduciaires envers le vendeur et l'acheteur dans la même transaction.
Très probablement, dans cette situation, l'avocat du vendeur ne serait pas interprété comme un tiers séquestre, mais comme un agent divulgué du vendeur qui est exonéré de toute responsabilité. L'acheteur aurait une réclamation contre le vendeur (par exemple pour rupture de garantie de propriété et rupture de contrat), mais selon toute vraisemblance pas contre l'avocat du vendeur. Bien sûr, c'est un réconfort froid si le vendeur n'est pas bon pour le montant dû, par exemple, parce que le vendeur était une entité insolvable.
Dans une situation similaire où un avocat d'une partie a été accusé d'avoir distribué des fonds de règlement détenus dans le compte en fiducie des avocats pour des tiers au Colorado, une action pour faute professionnelle ou manquement à une obligation fiduciaire contre l'avocat n'a pas été autorisée, bien qu'une rupture de contrat prétendre régler le problème était autorisée. (Je vais trouver une citation si je peux, je travaille de mémoire.)
L'avocat pourrait faire l'objet de mesures disciplinaires devant un comité d'éthique professionnelle pour avoir joué un rôle impliquant un conflit d'intérêts ou pour avoir mal déboursé des fonds en fiducie, mais cela ne profiterait pas à l'acheteur sur le plan économique.
L'acheteur ne pourrait probablement pas intenter une action pour faute professionnelle contre l'avocat car l'acheteur n'a pas de relation avocat-client avec l'avocat.
D'un autre côté, si l'avocat s'enfuyait simplement avec les fonds pour son bénéfice personnel, en plus d'une violation éthique, il y aurait des motifs de poursuites pénales et de restitution et il y aurait probablement une réclamation pour un délit non spécifique à la relation d'agent séquestre pour la conversion ou le vol civil contre l'avocat.
Mais comme l'avocat semble avoir agi de bonne foi pour mettre en œuvre un contrat au nom du client des avocats d'une manière probablement non envisagée par le contrat, au sujet de laquelle le contrat était probablement ambigu, d'une manière qui procurait un avantage économique au l'acheteur, même si ce n'est pas le montant total demandé, il est peu probable qu'il y ait un recours contre l'avocat.
Il n'est pas non plus inconcevable que l'acheteur puisse obtenir la réconciliation de l'ensemble de la transaction, y compris le paiement à la société de crédit hypothécaire, même si cela serait difficile.
L'acheteur, s'il est représenté par un avocat, pourrait avoir une réclamation pour faute professionnelle contre l'avocat ou l'agent immobilier de l'acheteur, pour ne pas l'avoir correctement informé des risques de conclure la transaction telle qu'elle était structurée.
Il existe de nombreuses théories sur lesquelles ce litige pourrait se dérouler et les détails de la loi de l'État et la langue des contrats pertinents, ainsi que les réalités économiques, auraient de l'importance.