Отсрочка по ипотеке — это временная приостановка или сокращение ежемесячных платежей по ипотеке для домовладельца, испытывающего финансовые трудности. Это не прощение кредита; вместо этого отсроченные платежи должны быть погашены в какой-то момент. Но отказ от ипотеки может стать спасательным кругом для домовладельцев, которые неожиданно теряют работу или несут убытки в результате стихийного бедствия, включая пандемию COVID-19.
Ключом к тому, чтобы избежать потери права выкупа во время финансового кризиса, является немедленное обращение за помощью, говорит Чак Крахт, директор по обслуживанию кредитов Жилищно-финансовой ассоциации Айдахо , которая предлагает бесплатные консультации по кредитам для испытывающих затруднения заемщиков.
«Это лучший совет, который я могу дать любому», — говорит Крахт. «Во-вторых, если у кого-то возникнут какие-либо проблемы, им нужно позвонить своему ипотечному специалисту, кредитору или кредитному консультанту».
Время имеет решающее значение, потому что, если вы сможете вовремя выплачивать ипотечные платежи, ваш кредитор не только будет более терпимым, но и ваш кредит не пострадает. Во время отсрочки приостановленные платежи не сообщаются кредитным агентствам как просроченные, если вы вовремя уплачивали предыдущие ежемесячные платежи.
«Допуск по ипотеке — это когда кредитор или ипотечная служба либо приостанавливает, либо снижает ваш платеж на ограниченный период времени», — говорит Крахт. «Он предназначен для облегчения платежей во время краткосрочных финансовых трудностей».
В периоды отсутствия пандемии обычно предлагаются планы терпимости как способ удержать заемщиков в своих домах в период безработицы или восстановления после стихийного бедствия, такого как ураган или лесной пожар.
Условия соглашения об отсрочке зависят от конкретного финансового положения заемщика, поэтому кредиторы обычно запрашивают финансовые отчеты, такие как ежемесячные доходы и расходы. Иногда выплаты по ипотеке уменьшаются, а иногда полностью приостанавливаются. Крахт говорит, что типичная продолжительность терпения составляет от трех месяцев до года.
Как погашаются отсроченные платежи?
Отказ от ипотечного кредита — это временное решение финансовых трудностей, а не долгосрочное решение. Крахт говорит, что после того, как заемщик снова встанет на ноги, есть три стандартных варианта погашения просроченной ипотеки:
- Прикрепите его до конца. Многие кредиторы разрешат домовладельцам перенести все отложенные платежи на конец ипотечного кредита. Думайте об этом как о втором беспроцентном кредите, который погашается либо при продаже дома, либо при полном погашении первоначальной ипотеки.
- Добавьте его к ежемесячному платежу. Второй вариант заключается в постепенном погашении отсроченной суммы в виде небольшого увеличения оставшихся ежемесячных платежей по ипотеке.
- Оплатите его единовременно. Хотя этот вариант менее распространен, некоторые заемщики выплачивают полную сумму отсроченных платежей по ипотеке сразу после окончания периода воздержания.
Преимущества и недостатки отказа от ипотечного кредита
Терпение — это разумный вариант как для заемщиков, так и для кредиторов. Для заемщиков самым большим плюсом является то, что он предлагает временный перерыв в ежемесячных платежах по ипотеке без негативного влияния на их кредит. Терпение дает им столь необходимое время, чтобы найти новую работу или восстановиться после бедствия, технически не пропуская платеж.
Крахт говорит, что снисходительность — это хорошая сделка для банков и ипотечных кредиторов, даже если это означает сокращение или приостановку платежей, потому что все лучше, чем лишение права выкупа.
«Процесс обращения взыскания на самом деле никому не приносит пользы», — говорит Крахт. «Пройти через лишение права выкупа очень дорого. Альтернативой является удержание, сохранение кого-то в их доме, что является лучшим вариантом».
Основным недостатком терпения будет то, что если у вас возникнут проблемы с выплатой ипотеки в целом (например, из-за того, что вы недостаточно зарабатываете) в какой-то момент, платежи наступят. Как мы уже говорили ранее, отказ от кредита — это не то же самое, что прощение кредита, поэтому неоплаченные долги продолжают накапливаться.
Воздержание от ипотечного кредита и Закон CARES
До пандемии COVID-19 в нескольких штатах были созданы программы льгот для предоставления временной помощи по ипотечным кредитам после урагана, подобного урагану Харви в 2017 году, но невероятная потеря рабочих мест, вызванная пандемией — 22,2 миллиона новых заявок на пособие по безработице только в марте и апреле 2020 года — требовался совершенно новый уровень экстренной ипотечной помощи.
В соответствии с Законом CARES домовладельцам, пострадавшим от пандемии, автоматически предоставляется отсрочка по ипотеке на 180 дней с возможностью продления еще на 180 дней, если это необходимо. Крахт говорит, что самая большая разница между вариантами воздержания, разрешенными Законом CARES, и обычными планами воздержания заключается в том, насколько прост и оптимизирован процесс их получения.
Обычно кредитор или ипотечная служба требуют финансовые отчеты и записи, прежде чем предлагать воздержание, но не в соответствии с Законом CARES.
«Все, что требуется, — это чтобы заемщик позвонил в ипотечную компанию и сказал, что он пострадал», — говорит Крахт. «В этот момент ипотечная служба или кредитор поместит их в план терпения, не задавая вопросов и не требуя финансовой информации».
Варианты погашения в соответствии с Законом CARES такие же, как и в обычных соглашениях о возмещении. Согласно одному отчету за октябрь 2020 года, около 3,6 миллиона домохозяйств, или 6,8 процента всех активных ипотечных кредитов, находились в режиме ожидания, связанного с COVID-19 .
Что, если терпения недостаточно?
Терпение подразумевает кратковременную паузу в платежах по ипотеке, пока заемщик встает на ноги, но что, если срок отсрочки истекает, а финансовое положение не улучшилось?
Лишение права выкупа всегда возможно, но, как говорит Крахт, у кредиторов есть свои причины, по которым они хотят оставить заемщиков в своих домах, и они обратятся к лишению права выкупа только в крайнем случае. Он объясняет, что лучший совет — позвонить своему кредитору или бесплатному и конфиденциальному консультанту по кредитам ( найдите его рядом с вами ), как только вы поймете, что могут возникнуть трудности с платежами по истечении периода воздержания.
На этом этапе лучший вариант для вас и вашего кредитора — внести коррективы в вашу ипотеку, чтобы сделать платежи более доступными, либо путем рефинансирования ипотеки по более низкой процентной ставке, либо путем создания какого-либо индивидуального плана платежей, который лучше соответствует вашему бюджету.
Теперь это круто
В ответ на пандемию Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) продлило мораторий на отчуждение заложенного имущества для всех домов с федеральными кредитами (Fannie Mae и Freddie Mac) как минимум до 31 декабря 2020 года.
