Preocuparse por las tarifas no resolverá la crisis de la vivienda

El refugio es un requisito previo para la vida, la libertad y la búsqueda de la felicidad. Hoy en día, simplemente no hay suficiente para todos. Con la explosión de los precios inmobiliarios y los alquileres durante la pandemia de COVID, una crisis que burbujeaba bajo la superficie se puso de manifiesto. Aún así, la construcción de viviendas nuevas está muy por detrás de las necesidades de una población que envejece, y un mercado de riesgo congelado junto con un aumento impactante en la tasa hipotecaria a 30 años está ahuyentando a los inversores de financiar negocios que resuelvan esta crisis generacional.

En Gutter Capital invertimos en empresas que promueven el Experimento Americano. Nuestra misión refleja nuestra convicción de que las grandes empresas de nuestro tiempo se construirán en respuesta a los mayores desafíos de la humanidad. Hemos pasado un tiempo considerable tratando de comprender la crisis de la vivienda, ya que no hay un problema más apremiante que enfrente nuestro país.

Si bien la falta de vivienda es de conocimiento común, el alcance de la escasez sigue estando muy subestimado. Publicaciones como NYT y WSJ a menudo citan un estudio de Freddie Mac que informa una escasez de 3,8 millones de unidades en todo el país a partir de 2020. Desafortunadamente, después de dos años de construir viviendas al ritmo más rápido desde la crisis financiera mundial, estimamos una escasez mucho más grave de más de 6,5 millones de unidades. Creemos que la crisis es mucho más grande de lo que comúnmente se entiende y presenta oportunidades significativas para los equipos que aportan soluciones a la mesa.

¿Cómo llegamos aquí?

Las semillas de la escasez se plantaron durante la caída del mercado inmobiliario de 2007. Los constructores de viviendas impulsados ​​por lo que históricamente eran tasas de interés bajas y altos márgenes brutos, durante un breve período a mediados de la década de 2000 construyeron nuevas construcciones más rápido de lo que exigía la formación de familias. El superávit inmobiliario resultante provocó una caída de casi el 30 % en los precios reales de la vivienda que precipitó la crisis financiera mundial.

Los constructores tocaron la estufa y se quemaron. Casi la mitad de ellos fracasaron. Los supervivientes eran los mejor capitalizados y los más reacios al riesgo del grupo. Desafortunadamente, aprendieron las lecciones equivocadas de la crisis: priorizar el margen de seguridad sobre el volumen de construcción. El resultado fue una década de subconstrucción crónica.

La salida del mercado de los constructores de viviendas no podría haber llegado en peor momento, ya que una población que envejecía comenzó a requerir más viviendas que en generaciones anteriores. El auge de los hogares unipersonales, liderados por los baby boomers que envejecen en el mismo lugar, redujo el tamaño promedio del hogar y aumentó la cantidad de unidades de vivienda requeridas por adulto. Esa tendencia solo empeorará durante la próxima década a medida que la proporción de la población mayor de 65 años aumente del 16,5% a más del 20%. Tendremos que construir más casas solo para mantenernos al día con los cambios demográficos y estamos muy por detrás de la curva.

La vivienda ha llegado al punto de una emergencia nacional. Sin embargo, en las llamadas de ganancias de los principales constructores de viviendas, los ejecutivos alardean de su prudencia. Cuando tienen todo que ganar con el aumento de la producción, aún eligen priorizar el margen sobre el crecimiento.

Antes de tomar cualquier posición, es importante considerar las formas en que podemos estar equivocados. La opinión opuesta más frecuente es que estamos en medio de una burbuja inmobiliaria, impulsada por la política fiscal y monetaria de emergencia durante la pandemia de COVID. Así que si la Fed creó el auge, la Fed seguramente creará la caída a medida que las tasas hipotecarias en aumento hunden el mercado de la vivienda. Para evaluar la validez de este punto de vista, nos preguntamos "¿por qué subieron tanto las tasas?" y “¿qué significan las tasas más altas para el mercado de la vivienda?”

¿Por qué las tasas hipotecarias subieron tanto?

Muchas personas culpan a la Reserva Federal por el aumento de las tasas hipotecarias. Después de un informe de inflación sorprendentemente alto en junio, la Reserva Federal comenzó a aumentar agresivamente las tasas a corto plazo, presionando al alza las tasas de interés de los bonos a más largo plazo y los valores respaldados por hipotecas. Esta opinión es mayormente cierta, sin embargo, subestima los efectos psicológicos igualmente importantes del programa de compra de activos de la Reserva Federal. En 2021, la Reserva Federal representó más del 20% del mercado total de valores respaldados por hipotecas. Cuando un comprador tan grande de repente se va, tiene sentido que otros participantes esperen y vean cómo se ajustan las tasas. En consecuencia, el diferencial entre la hipoteca a 30 años y la tesorería a 30 años se disparó de alrededor del 1 % a principios de 2022 a más del 3 % en octubre.

Los diferenciales tan altos solo han ocurrido tres veces en la memoria reciente, 2000, 2008 y marzo de 2020, todos los períodos de dificultades en los mercados crediticios. Creemos que esto es evidencia de una distorsión del mercado que se corregirá con el tiempo al promedio histórico. Si todos los demás factores permanecen iguales, el resultado sería una caída de más del 1,5% en la tasa hipotecaria a 30 años. Hay razones para creer que las tasas por encima del 7% serán temporales, y no es necesario que la Fed comience a bajar la tasa de interés a un día para que las cosas se enfríen.

¿Qué significan las tasas hipotecarias más altas para el mercado inmobiliario?

La mayoría de la gente cree que existe un vínculo directo entre las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas, en pocas palabras: tasas más altas significan que las personas pueden pagar menos, por lo tanto, a medida que aumentan las tasas, los precios deben bajar. Si bien intuitiva, la evidencia de esa relación no es clara. Históricamente, los cambios en la tasa hipotecaria han tenido solo una correlación modesta (0.1) con los precios reales de la vivienda. Un contrafactual reciente ocurrió durante la crisis financiera mundial, cuando una fuerte caída en las tasas de interés hizo poco para respaldar el mercado de la vivienda a medida que declinaba entre 2008 y 2012. Durante ese período, parece que el desequilibrio de la oferta fue la fuerza económica dominante.

Creemos que lo mismo puede ser cierto hoy en día: que la falta de oferta de viviendas compensará los efectos del aumento de las tasas de interés para impulsar los precios de las viviendas. Debido a que las tasas hipotecarias están bloqueadas durante 30 a 60 días, y los vendedores de viviendas bajan los precios gradualmente a medida que las casas no se venden, los precios de los bienes raíces reflejan una instantánea de la dinámica que fue hace unos meses. La tasa hipotecaria a 30 años subió por primera vez por encima del 5% a principios de abril. Después de 7 meses, hasta ahora solo hemos visto disminuciones modestas en los precios (los datos de precios de venta medianos a nivel nacional de Redfin muestran una caída del 6 % desde un máximo en marzo de 2022, los datos de Zillow apenas muestran una disminución). El volumen de transacciones ha disminuido, pero sigue siendo históricamente alto, y el inventario para la venta coincide con el número de 2021, que fue un mínimo de varias décadas.

¿Cuál es nuestra vista?

Creemos que hoy existe una oportunidad histórica para invertir en negocios que aceleren el desarrollo de la vivienda en los Estados Unidos.

Nos tomó una década crear la crisis de la vivienda y, al ritmo actual de construcción, nos llevará más de una década construirnos a nosotros mismos. Si bien creemos que la caída anticipada en el sector inmobiliario es exagerada o puede que no se produzca, no estamos haciendo una apuesta de mercado direccional. Incluso sin precios más altos, la oferta de viviendas debe expandirse. Es un imperativo nacional. Creemos que, en cualquier entorno, las empresas que encuentran formas novedosas de acelerar el ritmo del desarrollo de viviendas pueden lograr márgenes generosos, y nuestro objetivo es financiarlos.

Dada la escala y el alcance de la crisis, no esperamos que una empresa la resuelva sola. En los últimos meses hemos liderado tres inversiones en la categoría. Buscamos respaldar a los fundadores impulsados ​​por la misión que se presentan a este momento de crisis con soluciones en la mano, listos para construir. Si está interesado en unirse a nosotros, no dude en comunicarse .

Sinceramente,

James Gettinger y Dan Terán