A menos que le esté dando un giro a enero seco , el 31 de enero no suele ser una fecha para marcar en el calendario. Sin embargo, este próximo en 2023 tiene a los observadores de vivienda de San Francisco contando los días.

Esto se debe a que el 31 de enero es la fecha límite para que los líderes electos presenten un plan para 82,000 viviendas nuevas en esta década que satisfaga a los reguladores estatales que exigen que SF, como todos los demás lugares de California, comience a construir muchas más.

Si las ciudades no cumplen con la fecha límite, o si los reguladores encuentran que el plan es deficiente, pronto podría llegar un ajuste de cuentas en forma de una ley de más de 30 años. Casi nunca se ha utilizado, pero tiene el poder de dar a los constructores de viviendas una luz verde casi sin precedentes.

Si el plan del Departamento de Planificación de SF (o Elemento de Vivienda) no obtiene la aprobación de la Junta de Supervisores el próximo mes o entra en conflicto con los reguladores estatales, una posibilidad, basada en el rechazo total del estado a los esfuerzos anteriores, una sanción que el estado podría imponer es la -llamado remedio del constructor.

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Puede sonar como un bar de moda en Hayes Valley, pero de hecho es un borrado repentino e inmediato de casi todas las leyes locales de zonificación. Ese no sería el único castigo que corre SF: la ciudad podría enfrentar demandas estatales y perder fondos para viviendas y transporte asequibles. Pero aunque esas sanciones no harían ningún bien a nadie, a algunos constructores locales y defensores de la vivienda no les importaría que la ciudad fuera golpeada en la cabeza con el Remedio del Constructor.

“El hecho de que estemos hablando de esto es una victoria absoluta”, según Sam Moss , director de Mission Housing Development Corp. “Muchas personas que quieren construir pero siempre tuvieron que preocuparse por la anciana Karen en la cuadra” y “personas a las que el proceso les ha aplastado el alma” finalmente tendrán una oportunidad en el proyecto de sus sueños, dice.

Para entender por qué, solo tenemos que mirar hacia el sur, a Santa Mónica, la elegante ciudad entre Los Ángeles y el Océano Pacífico, donde los desarrolladores se encontraron repentinamente con un boleto dorado que haría reír a los fanáticos de Willy Wonka con sus sombreros de copa.

'Gente feliz en una ciudad feliz'

A pesar de que Builder's Remedy ha hecho que ciudades como San Francisco se preocupen recientemente por los planes de vivienda, existe desde 1990, enterrado en una ley estatal.

Las ciudades que rechazaron los mandatos de producción de viviendas podrían verse obligadas a aceptar el "remedio" del estado de dar luz verde a todas las viviendas nuevas con al menos un 20 por ciento por debajo de las unidades a precio de mercado, sin restricciones de altura o densidad.

Durante la mayor parte de este tiempo, las ciudades ignoraron la amenaza, que el estado no tenía medios para hacer cumplir. Pero los cambios recientes, particularmente el SB 828, un proyecto de ley del senador estatal Scott Wiener que pasó mayormente desapercibido en ese momento, pusieron presión sobre los municipios con fobia a la construcción.

El remedio del constructor siempre ha sido una hipótesis no probada, pero entonces Santa Mónica se vio sujeta a una breve pero emocionante prueba de fuego. Durante aproximadamente tres semanas en octubre y noviembre, el estado dictaminó que la ciudad costera estaba en mora en su plan de vivienda y puso el remedio en su lugar.

El resultado fue sorprendente: durante esa pequeña ventana abierta, los desarrolladores aceleraron 16 proyectos por un total de más de 4500 unidades nuevas, algunas de las cuales se elevaron hasta alturas de 15 pisos .

Casi todos estos (14 de 16) provinieron de un solo desarrollador, WS Communities , que aparentemente era bastante consciente de que esta oportunidad podría no volver a presentarse.

No todos estos son nuevos. El proyecto de 51 unidades en 2901 Santa Monica Blvd. , por ejemplo, obtuvo la aprobación de la planificación anteriormente, pero en el mercado actual no había comenzado la construcción. "Muchos de estos ya no se escriben con lápiz", le dice a The Frisc David Rand, un abogado que representa a WSC . “The Builder's Remedy nos permite desbloquear más densidad”, lo que hace que los proyectos sean económicamente más factibles.

Imagine que San Francisco comenzó a aprobar 17,000 casas nuevas cada semana , esparciendo rascacielos de 15 pisos en los distritos central y occidental como frijoles mágicos que esperan brotar en las nubes.

El lema de Santa Mónica declara que es una "ciudad feliz" llena de "gente feliz", pero muchas personas no están contentas con el aumento repentino de nuevas viviendas, y un escritor de cartas indignado lo llama nada menos que "un camino hacia el autoritarismo" y "Miamificación " . .”

San Francisco está mucho más poblado que Santa Mónica y ha construido muchas más casas nuevas en los últimos años. (El censo estima que Santa Mónica tiene menos de 53,000 hogares y agregó solo alrededor de 5,000 entre 2011 y 2020). Sin embargo, tienen mucho en común, ya que ambos son centros de trabajo relativamente ricos con una clase de propietarios arraigada a la que le gustan las cosas tal como son. .

Para hacer una comparación de manzanas con manzanas, imagina que San Francisco comenzó a aprobar 17,000 casas nuevas a la semana , esparciendo rascacielos de 15 pisos en los distritos central y occidental como frijoles mágicos que esperan brotar en las nubes, y tendrás una idea de cuán grande podría ser el cambio.

Es más, San Francisco tiene su propia distinción: los reguladores de vivienda clasificaron el proceso de desarrollo de viviendas de la ciudad como el más oneroso del estado y lo notificaron a principios de este año .

Entonces, si el estado interviene y hace pedazos ese statu quo, ¿veremos miles de nuevas viviendas surgiendo también?

Ven y enfréntate a lo extraño...

Con el tiempo corriendo, hay razones para preocuparse de que SF no cumpla con los estándares de los reguladores, o incluso con la fecha límite del 31 de enero. La citada revisión estatal es una; otra es la reciente confesión del Departamento de Planificación de que había malinterpretado la fecha límite para el plan de 82,000 viviendas de la ciudad.

Y cuando el borrador del plan finalmente llegó a la Junta de Supervisores para una audiencia completa antes del Día de Acción de Gracias, el tenor del debate fue menos sobre la confianza en hacerlo y más parecido a una crisis existencial de cinco horas . (Nota del editor: The Frisc tuiteó en vivo todo el Megahearing ™ aquí ).

Con Builder's Remedy más que una posibilidad débil, te imaginas a los desarrolladores lamiéndose las chuletas como el lobo en una caricatura de Tex Avery .

Ningún desarrollador con el que hablamos comentaría sobre el registro sobre posibles planes de permisos, aunque Moss de MIssion Housing dice que conoce "múltiples desarrolladores asequibles y de precio de mercado que están bien metidos en su investigación sobre el uso de Builder's Remedy".

Incluso con una economía inestable en este momento, Sarah Dennis-Phillips, directora del desarrollador Tishman Speyer , le dice a The Frisc que los "tiempos de inactividad" como estos pueden ser ideales para esta etapa de desarrollo.

“Si está en el negocio de bienes raíces, por lo general no se detiene en seco durante los tiempos económicos más pobres”, según Dennis-Phillips, quien también es director de SPUR . La "titulación", es decir, todo el trabajo preliminar que lleva a la aprobación y, finalmente, a la construcción, "es algo bueno que hacer durante el tiempo de inactividad si puede cubrir los costos blandos", como las tarifas administrativas. Y si el estado interviene y le permite acumular repentinamente años de derechos en unas pocas semanas, bueno, no lo deje pasar a la ligera.

Aún así, los entusiastas de la vivienda advierten que Builder's Remedy no es una panacea: "Definitivamente estamos alentando a todos nuestros miembros a mirar Builder's Remedy y queremos que envíen proyectos si creen que se puede construir", Corey Smith del grupo YIMBY . La Housing Action Coalition le dice a The Frisc , pero “no es una panacea por sí sola; la zonificación es uno de los muchos factores restrictivos en SF. Creo que la mayoría de los desarrolladores están procediendo con cautela en este momento”.

Por ejemplo, Builder's Remedy no elimina la temida revisión ambiental de California ( CEQA ) del proceso. Esto significa que los desarrolladores corren el riesgo de una posibilidad significativa de fracaso en los proyectos; aún así, si normalmente tiene que saltar a través de cuatro anillos de fuego y alguien viene y apaga dos, el cálculo de riesgo-recompensa se vuelve menos intimidante.

Bolsillos profundos y trabajo dental

Hay una pesadilla más a tener en cuenta: debido a que rara vez se usa, Builder's Remedy nunca se ha enfrentado a un desafío legal sólido. El Centro Lewis de la UCLA lo llama "mal redactado y confuso" y aconseja a los desarrolladores que "contraten a un abogado experto en uso de la tierra" en caso de que un proyecto de Builder's Remedy termine en los tribunales.

Donde las ciudades más pequeñas como Santa Mónica probablemente carezcan de fondos y fuerza de voluntad para demandar al estado por su derecho a tomar el control de la vivienda, el activista de la vivienda Kevin Burke , miembro de la junta del grupo YIMBY East Bay For Everyone , dice que “de todas las jurisdicciones, SF tiene los bolsillos más profundos y la mayor inclinación a amarrar proyectos en el infierno legal”.

Los halcones de la vivienda pueden aceptar el desafío. “Nadie se beneficia cuando las reglas no son claras”, dice el portavoz de California YIMBY, Matthew Lewis . “Si resulta que el [remedio] no tiene dientes, podemos ir a la legislatura y pedirles que hagan un trabajo dental”.

“ Se avecina un cambio ”, tuiteó Scott Wiener en 2021, después de que él y otros legisladores reformaron los requisitos de vivienda de California. Su profecía se ha hecho realidad: para esquivar el remedio del constructor u otros castigos, San Francisco debe seguir adelante con un plan para densificar vecindarios cuasi-suburbanos como Marina, Richmond, Sunset y otros en formas que nadie podría haber previsto hace 10 años.

Si los líderes de la ciudad se dan por vencidos y el Builder's Remedy entra en vigor, nadie sabe qué tan rápido los desarrolladores entrarán en la refriega o cuánto durará un desafío judicial. Sin embargo, cuanto más tiempo tengan la opción, mayor será la tentación de impulsar miles o decenas de miles de nuevas viviendas.

El punto es que no existe ningún escenario en el que las cosas vuelvan silenciosamente a ser como siempre han sido. La pelea está aquí, va a ser ruidosa, y para cuando deje de sonar en nuestros oídos, es posible que estemos viviendo en un San Francisco muy diferente.

Adam Brinklow es escritor del personal de The Frisc , y cubre vivienda y desarrollo. Ha vivido y trabajado en San Francisco durante más de 15 años.

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