मार्केट मैप: द इमर्जिंग टेक्नोलॉजी अपॉर्चुनिटी इन सिंगल-फ़ैमिली रेंटल

आज मैं अपना पहला एसएफआर टेक्नोलॉजी मार्केट मैप साझा करने के लिए उत्साहित हूं, जो एसएफआर स्वामित्व जीवनचक्र के हर खंड में निर्माण करने वाली कई कंपनियों को उजागर करता है: एक उच्च-रिज़ॉल्यूशन संस्करण यहां डाउनलोड के लिए उपलब्ध है ।

संयुक्त राज्य भर में आज 47 मिलियन से अधिक किरायेदार परिवार हैं। ऐतिहासिक रूप से, हमने किराये के आवास के बारे में सोचा है कि यह मुख्य रूप से अपार्टमेंट इकाइयों से बना है - डाउनटाउन कॉरिडोर में ऊंची और मध्य-उदय वाली इमारतें, या उपनगरीय क्षेत्रों में उद्यान-शैली की इकाइयाँ। हालांकि, ग्रेट फाइनेंशियल क्राइसिस (जीएफसी) के बाद के दशक से अधिक की अवधि में, एकल-परिवार किराया (एसएफआर) किराए पर लेने वाले परिवारों का सबसे तेजी से बढ़ने वाला खंड रहा है, जिसमें 4 मिलियन से अधिक किराये के घर शामिल हैं। आज, लगभग 34% किराए की इकाइयाँ SFR हैं, जो पूरे अमेरिका में 16 मिलियन संपत्तियों का प्रतिनिधित्व करती हैं

एसएफआर की ओर इस बदलाव को किसने प्रेरित किया? इसमें कई कारक हैं, जिनमें निम्न शामिल हैं:

• हाल के वर्षों में जनसांख्यिकीय और प्रवासी अनुकूल हवाएं एकल-परिवार आवास की मांग का समर्थन करती हैं।
• GFC के बाद एकल-परिवार क्षेत्र में सीमित निर्माण गतिविधि , जिसके परिणामस्वरूप पहली बार घर खरीदने वालों के लिए तेजी से घर की कीमत में वृद्धि और सामर्थ्य संबंधी चुनौतियां सामने आई हैं। एक हालिया अनुमान में पाया गया कि अमेरिका को मौजूदा आवास मांग को पूरा करने के लिए 6.8 मिलियन नई इकाइयों की आवश्यकता है।
• जबकि अधिकांश एसएफआर छोटे व्यक्तिगत जमींदारों के स्वामित्व में हैं, एसएफआर पोर्टफोलियो के "परिष्कृत" ऑपरेटरों का बढ़ता ब्रह्मांड है, जिन्होंने संस्थागत पूंजी को आकर्षित करने के लिए आवश्यक पैमाने और ट्रैक रिकॉर्ड विकसित किया है। इन्विटेशन होम्स, प्रोग्रेस रेजिडेंशियल, ब्लैकस्टोन और केकेआर जैसी फर्मों ने प्रबंधन के तहत हजारों इकाइयों को बढ़ाया है।
• भौगोलिक रूप से वितरित एसएफआर संपत्तियों के पोर्टफोलियो को दूरस्थ रूप से प्रबंधित करने के लिए प्रौद्योगिकी प्लेटफार्मों का उद्भव ।

आउट-परफॉर्मेंस के इस ट्रैक रिकॉर्ड ने एसएफआर श्रेणी में सार्थक रुचि जगाई है, विशेष रूप से रियल एस्टेट के अन्य उप-खंडों जैसे कि कार्यालय और खुदरा क्षेत्र में संघर्ष किया है। ज़ेलमैन एंड एसोसिएट्स के अनुसार , संस्थागत निवेशक आज केवल 3% एसएफआर के मालिक हैं, लेकिन आने वाले वर्षों में एकल-परिवार-किराये के घरों को खरीदने या बनाने के लिए लगभग 110 बिलियन डॉलर निर्धारित किए हैं। और खुदरा निवेशकों के लिए, रूफस्टॉक , फंडराइज और डोरवेस्ट जैसे ऑनलाइन निवेश प्लेटफॉर्म के उद्भव ने एसएफआर निवेशक बनने के लिए प्रवेश की बाधाओं को कम कर दिया है।

जबकि संभावित रिटर्न आकर्षक हैं, SFR श्रेणी में अधिकांश अनुभवी ऑपरेटर विषम, भौगोलिक रूप से बिखरे हुए घरों के पोर्टफोलियो के प्रबंधन से जुड़ी जटिलताओं से अच्छी तरह वाकिफ हैं। इनमें से कई ऑपरेटर - बड़े पैमाने पर SFR REITs से लेकर अलग-अलग जमींदारों तक - अपने निवेश और प्रबंधन प्रयासों का समर्थन करने के लिए प्रौद्योगिकी प्लेटफार्मों पर भरोसा करने लगे हैं।

हाल के वर्षों में, SFR श्रेणी में प्रौद्योगिकी स्टार्टअप बनाने वाले उद्यमियों की झड़ी लग गई है। इसलिए मैंने SFR टेक्नोलॉजी मार्केट मैप को संकलित किया है, जो इनमें से कई कंपनियों को स्वामित्व जीवनचक्र के हर खंड में निर्मित करता है: संपत्ति अधिग्रहण, वित्त, प्रबंधन, पट्टे और रखरखाव। यह मार्केट मैप व्यापक होने के लिए नहीं है (इस सेगमेंट में सैकड़ों स्टार्टअप हैं), बल्कि पाठकों को बड़े और छोटे SFR ऑपरेटरों के लिए उत्पादों का निर्माण करने वाली सबसे होनहार प्रौद्योगिकी कंपनियों की सामान्य समझ प्रदान करनी चाहिए।

हम एसएफआर क्षेत्र के विकास में एक नई लहर में प्रवेश कर रहे हैं। ग्रेट मंदी के बाद के वर्षों के दौरान उद्योग वास्तव में पैमाने और प्रमुखता में बढ़ गया, जब व्यापक पैमाने पर फौजदारी और मंदी की ताकतों ने घर की कीमतें कम रखीं। कई वर्षों के तेजी से घर की कीमतों में वृद्धि और किराए में वृद्धि (विशेष रूप से पिछले 24 महीनों में) के बाद, एसएफआर क्षेत्र में निवेशकों को अब कई बाजार तनावों का सामना करना पड़ रहा है, जिनमें शामिल हैं: घटते किराए, पूंजी की बढ़ती लागत और खरीदने के लिए उपलब्ध घरों की कमी - जिसने 2023 के अधिकांश समय के लिए संपत्ति अधिग्रहण और संबंधित प्रतिभूतिकरण सौदों को धीमा कर दिया है। स्ट्रैटा एसएफआर के एक अनुमान के अनुसार, नवंबर 2022 तक एसएफआर लेनदेन की मात्रा 2021 में इसी अवधि की तुलना में लगभग 70% कम थी ।

चूंकि बढ़ती लागत एसएफआर क्षेत्र के भीतर वित्तीय प्रदर्शन को प्रभावित करना शुरू कर देती है, हम मानते हैं कि एसएफआर में सफल ऑपरेटरों की अगली पीढ़ी किराये की संपत्तियों के बढ़ते बड़े पोर्टफोलियो के साथ-साथ लागत और कर्मचारियों की संख्या को नियंत्रित करने के लिए एक प्रौद्योगिकी-प्रथम दृष्टिकोण अपनाएगी। हम यह भी मानते हैं कि संस्थागत स्तर के खिलाड़ियों से परे खंड में निवेश के अवसरों तक पहुंच बढ़ाने में प्रौद्योगिकी महत्वपूर्ण होगी।

बाजार मानचित्र के भीतर कई क्षेत्र हैं जिनके बारे में हम विशेष रूप से उत्साहित हैं - इनमें से कई कंपनियां उभरते हुए प्लेटफॉर्म का प्रतिनिधित्व करती हैं जिन पर एसएफआर में नए ऑपरेटर निर्माण करेंगे। कुछ उदाहरण:

• "पूर्ण ढेर" संपत्ति प्रबंधन प्लेटफॉर्म - हाल के वर्षों में कई उद्यम-समर्थित स्टार्टअप उभरे हैं जो संपत्ति निवेश के सभी पहलुओं को एक मंच में समेकित करते हैं। मायंड (एक थॉमवेस्ट पोर्टफोलियो कंपनी), रूफस्टॉक और बंगला जैसी कंपनियां संपत्ति प्रबंधन के लिए एक नया दृष्टिकोण प्रदान करती हैं, मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के लिए संपत्तियों को खोजने, किराए पर लेने और प्रबंधन करने की प्रक्रिया को कारगर बनाने के लिए प्रौद्योगिकी का लाभ उठाती हैं। हमारा मानना ​​है कि बड़े निवेशक SFR सेगमेंट में एक्सपोजर हासिल करने के लिए इन प्लेटफॉर्म्स पर तेजी से भरोसा करेंगे - उदाहरण के लिए, Invesco ने 2021 में Mynd के साथ साझेदारी की घोषणा की और Deer Park Road ने हाल ही में SFR रणनीति शुरू करने के लिए बंगला के साथ साझेदारी की।
• अगली पीढ़ी की संपत्ति प्रबंधन प्रणाली— अधिकांश ऑपरेटर आज यार्डी, अप्पफ़ोलियो, या रियलपेज जैसी विरासत संपत्ति प्रबंधन प्रणालियों का उपयोग करते हैं। इन प्रणालियों का उपयोग करना अक्सर मुश्किल होता है, अंतरसंचालनीयता की कमी होती है, और कई SFR उपयोग मामलों के लिए व्यवहार्य होने के लिए व्यापक अनुकूलन की आवश्यकता होती है। जबकि मौजूदा मौजूदा समाधानों को विस्थापित करना मुश्किल हो सकता है, हम मानते हैं कि इस अगली लहर में उभरते हुए ऑपरेटर नए पीएमएस समाधानों के लिए भूखे होंगे, विशेष रूप से वे जो एकीकरण के लिए अधिक खुला दृष्टिकोण अपनाते हैं (यानी ओपन एपीआई, डेवलपर इकोसिस्टम, ऐप स्टोर)। यह महत्वपूर्ण है कि ये पीएमएस बिंदु समाधान और सेवा प्रदाताओं के उभरते पारिस्थितिकी तंत्र के साथ एकीकृत हों ताकि रियल एस्टेट ऑपरेटर असंख्य प्रणालियों में प्रवेश किए बिना अपने पोर्टफोलियो का प्रबंधन कर सकें और मैन्युअल डेटा प्रविष्टि के बिना सभी संपत्ति-स्तरीय डेटा को सुसंगत बना सकें।Propify भी ध्यान देने योग्य है - पीएमएस नहीं होने पर, कंपनी मौजूदा प्रबंधन प्रणालियों में आसान एकीकरण को सक्षम बनाती है। छोटे पैमाने के निवेशकों के लिए जो अपनी संपत्तियों का स्व-प्रबंधन करते हैं, कई दिलचस्प नए प्लेटफॉर्म हैं जो संपत्ति के वित्त को आसान बनाते हैं, जिसमें व्यय प्रबंधन, बहीखाता पद्धति और कर शामिल हैं। बेसलेन (एक थॉमवेस्ट पोर्टफोलियो कंपनी) इस सेगमेंट में शुरुआती लीडर के रूप में उभरी है।
• रखरखाव बाज़ार - मरम्मत और रखरखाव संपत्ति के स्वामित्व के महत्वपूर्ण और संभावित रूप से महंगे पहलू हैं। चूंकि निवेशक अपने पोर्टफोलियो को नए बाजारों में विस्तारित करते हैं, यह महत्वपूर्ण है कि वे एक सकारात्मक किरायेदार अनुभव सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत के आसपास लगातार कार्यप्रवाह स्थापित करें। उन्हें प्रत्येक व्यापार में सक्षम और विश्वसनीय सेवा प्रदाताओं तक पहुंच की भी आवश्यकता होती है। सौभाग्य से, जमींदारों की मरम्मत के आकलन, ट्राइएज और जरूरत पड़ने पर सेवा प्रदाताओं को भेजने में सहायता करने के लिए कई प्लेटफॉर्म सामने आए हैं।

• खुदरा निवेश प्लेटफॉर्म - हालांकि आज एसएफआर का अधिकांश हिस्सा 10 इकाइयों से कम वाले व्यक्तिगत निवेशकों के स्वामित्व में है, फिर भी संभावित अचल संपत्ति निवेशकों के लिए प्रवेश के लिए सार्थक बाधाएं हैं, जिनमें लागत और प्रबंधन की जटिलता शामिल है। कई स्टार्टअप सामने आए हैं जो व्यक्तिगत निवेशकों को एसएफआर परिसंपत्ति वर्ग तक पहुंचने में सक्षम बनाते हैं। ये प्लेटफॉर्म संपत्ति के स्वामित्व से जुड़ी कई जटिलताओं को दूर करते हैं और भौगोलिक क्षेत्रों में निवेश करने में सक्षम बनाते हैं। और सामूहिक रूप से, वे स्वामित्व के लिए कई अलग-अलग "स्वाद" प्रदान करते हैं - भिन्नात्मक, निष्क्रिय निवेश अवसरों ( Arrived , Lofty ) से लेकर एकल-परिसंपत्ति खरीद ( रूफस्टॉक , डोरवेस्ट ) से लेकर रियल एस्टेट फंड निवेश ( Fundrise ) तक). अंततः, व्यक्तिगत निवेशक रेंटल पोर्टफोलियो बनाने में उसी तरह सक्षम होंगे जैसे वे स्टॉक पोर्टफोलियो बनाते हैं - और अधिक अमेरिकियों को रियल एस्टेट परिसंपत्ति वर्ग के भीतर धन बनाने का एक नया तरीका प्रदान करते हैं।

• रेंटल कंस्ट्रक्शन प्लेटफॉर्म - SFR सेगमेंट के भीतर एक विशिष्ट उत्पाद जो मजबूत विकास का अनुभव कर रहा है, वह है बिल्ड-टू-रेंट (BTR) , जो एकल-परिवार के घरों के समुदाय हैं जिन्हें बिक्री के बजाय किराए के लिए जानबूझकर विकसित किया गया है। यार्डी मैट्रिक्स के अनुसार, 2022 में 25,000 से अधिक बिल्ड-टू-रेंट इकाइयां निर्माणाधीन थीं। SFR ऑपरेटरों, संस्थागत निवेशकों और घर बनाने वालों के बीच घनिष्ठ संबंध अगले कई वर्षों में अधिक टिकाऊ (और बहुत आवश्यक) आवास आपूर्ति वृद्धि को प्रोत्साहित कर सकता है, जो लगभग एक दशक से घरेलू निर्माण में पीछे है।